調整煥新 | 2022九月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 報告期内（2022.8.26-2022.9.22），樣本企業開業項目保持穩定，共開出21個項目，入市體量近180萬平方米。具體業态上，購物中心占主導，但社區商業、街區商業及奧萊等也有近三成項目開出。

項目獲取上，樣本企業報告期内主要以輕資産輸出簽約為主。龍湖、碧桂園文商旅等期内表現較為活躍，在一二線城市均有項目落地。

回顧樣本企業上半年的表現，可以看到疫情的确給項目發展和業績帶來了影響，不過受益于規模的積極擴張，大部分頭部企業還是實現了業績上的同比增長。

運營方面，新店引入和品牌調整是期内的主旋律，其中首店占比不小。除了奢侈品，家居及美妝類業态占比較高，項目寄希望于通過品牌調整助力整體銷售。

輕資産主導，社商、奧萊等新開項目占比超兩成

期内，12家樣本企業開出了21個商業項目，新增體量約178.7萬平方米。其中，愛琴海、龍湖、美的商業、星河商置及珠海萬達商管均有不止一個項目入市。從數據來看，輕資産輸出為主的企業占主導。

數據來源：觀點指數整理

購物中心依然是最受青睐的零售業态，期内樣本企業開出的21個項目中，購物中心占比達76%，社區商業、街區商業及奧特萊斯業态合計新開項目占比24%，未來上述業态的市場供應預計會維持穩定。

布局城市上，北京、深圳為代表的一線城市，青島、合肥、南昌等為代表的二線城市依然是企業的布局重點。除珠海萬達商管、新城控股等以快速擴張模式占據三線市場的企業外，大部分的企業仍将發展重點放在發展更為成熟的一二線城市。

體量上，10萬平方米以下的項目占比超80%，中小體量成主流趨勢。值得注意的是，小體量項目意味着容量有限，可調整和煥新的空間同樣有限，因此要求定位更加精準，同時也對精細化運營提出更高的要求。

新增簽約項目方面，多為企業的輕資産擴張。除珠海萬達商管這類早就發展輕資産的企業外，今年以來着重發力輕資産的還有中海商業、龍湖及碧桂園文商旅，均有新項目簽約。

來源：公開資料，觀點指數整理

相關數據顯示，龍湖目前共有130 個商業項目，其中輕資産項目近 20 個，在杭州、重慶、武漢等城市中形成了網格化布局。而碧桂園文商旅近幾月先後在蘭州、鞍山、大連、嘉興、無錫、甯波、昆明等城市接連獲取超10個輕資産項目。

此外，太古和珠實合作值得關注，雙方簽約的廣州珠江太古聚龍灣項目所在片區是廣州正在推動珠江沿岸高質量發展打造的12個濱江高端産業園之一，總占地面積1.56平方公里。項目由珠實集團進行統籌開發，未來将發展成太古匯之外太古在廣州的第二個高端項目。

從上面可以看出，輕資産賽道中，頭部商業地産企業在品牌号召力、項目運營能力上都具備更強優勢，是目前商業市場上輕資産項目獲取的主力。

不過，随着越來越多企業入局，獲取優質輕資産項目的難度也将上升，位于優質地段的存量項目或可能成為未來的重要方向。

如旭輝商業就透露，通過收並購、輕資産拓展、存量改造等方式，房企在一線城市還有很多新的發展空間。

中期業績保持平穩，頭部企業規模再上台階

報告期内，大部分商業地産企業均披露了業績收入。

從零售業态商業地産領域看，即使受到疫情的影響，大部分企業還是實現了收入增長。其中，龍湖、新城收入位居第一梯隊，分别達到46.5億元和47.18億元。

從增長幅度來看，龍湖、新城及中海商業較大，超過20%的水平。 這與三者上半年積極開業，規模保持穩定增長有關。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

如龍湖租金收入同比實現26%的增長，主打産品線天街繫列租金收入占比達到95.8%，目前在行業中已成為具有較強競争力的産品線。

運營數據上，截至2022年6月底，龍湖商業已進入超30個城市，累計開業運營商場達65座，已開業商場建築面積為618萬平方米，整體出租率95.6%，處于行業較高水平。

此外，印力的增長也是較為可觀的。從萬科财報中可以看到，截止到2022年6月，印力管理的商業項目收入達27.5億元，同比增長12.2%。萬科商業的收入為40.1億元，印力部分占到68.6%。具體項目上，萬科商業收入排名前十項目中，屬于印力管理的項目為8個。

恒隆、太古為代表的港資運營商，旗下高端項目大部分布局于上海、北京等，上半年受疫情影響較大，因此部分指標出現下滑。太古雖然租金同比增長3%，但零售額下跌19%，而恒隆租金收入輕微下滑1%。

從市場影響來看，高端定位的項目受沖擊明顯，主要由于這些項目的零售額大部分靠奢侈品銷售拉動，而疫情下購買行為弱于此前，不過亦看到企業透過線上業務拉動了部分銷售增長。

Gucci母公司開雲集團業績顯示，亞太市場依然是最主要的收入來源，但受中國部分城市暫時停滞影響，第二季度同比大跌15%。業内人士表示，由于中國依然堅持嚴格的防疫政策，部分消費者的購買熱情有所下滑，奢侈品牌對在中國市場擴張等事宜持謹慎态度。

經過上半年的發展，目前零售業态商業地産行業中，企業運營項目依然以購物中心為主。珠海萬達商管、新城、印力、華潤萬象生活及龍湖在規模上位居前列，預計較長時期内仍會維持該格局。

數據來源：觀點指數整理

上述五個企業中，除新城控股外其他企業上半年均專注于輕資産輸出管理。華潤萬象生活新簽母公司商業運營項目8個，于上海、成都、廈門等重點城市獲取優質第三方購物中心項目7個。

截至2022年中期，印力累計輸出管理項目為35個，管理面積231.3萬平方米，其中63.5%為第三方項目。

新店引進持續，品牌調整成競争力強化路徑

消費者需求日新月異，商業項目運營需要保持新鮮感，滿足多元需求，才能留住客群。因此通過引入新店，保持項目煥新率，讓消費者常逛常新非常重要。

報告期内，觀點指數監測下的樣本企業旗下大部分項目均有新店開張，通過業态的優化調增，給消費者持續帶來新鮮體驗。

來源：公開資料，觀點指數整理

引入類型上，高端商業項目期内不乏奢侈品新店開業，此外家居、美妝的占比也較多，這類新店的店鋪設計也帶有明顯特色，以提供豐富産品為優勢。

如BALENCIAGA（巴黎世家）位于成都遠洋太古里的全新品牌全球旗艦店，店鋪結構強調品牌的原始建築風格設計理念，門店面積552平方米，分為上下兩層，産品包括BALENCIAGA最新款男女裝成衣、鞋履、包袋、配飾、首飾和眼鏡繫列。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

引進新店的業态組合上，首店類依然占據重要地位，且大部分入駐于優質地段、具有較強号召力的商業項目，如前灘太古里、天環廣場、成都遠洋太古里等。持續的首店引進也為項目增加了話題性和知名度，不過也需要關注與項目定位的契合度。

除首店引入外，品牌的升級調整也成為購物中心的方向之一。期内，廣州K11計劃啟動二輪品牌升級，更新首層和二層的業态品牌，将通過局部圍蔽、無感式工程完成業态升級，确保場内近百家商戶正常營業。

完成升級後，廣州K11将引進更多重磅國際一線品牌、海内外設計師品牌及潮流品牌、珠寶腕表品牌等，提升品牌量級和高端客群消費體驗。

實際上，去年開始廣州K11就開始了品牌升級，第一輪升級主要圍繞B1層進行，匯集了全球一線美妝品牌，市場反饋此次改造獲得了良好口碑，銷售表現亮眼。從這個角度看，通過品牌持續優化調整，達到項目整體業态布局的優化，拉動銷售業績增長是一個可行之法。

與此同時，期内也不乏項目改造升級，如上海五角場萬達廣場改造後，定位為北上海潮玩新主場，主要切合周邊大學生群體的消費需求，該項目周邊有復旦大學、同濟大學等知名大學。