原報告 | 債務與輕資産，億達中國産業小鎮斷舍離

觀點指數 9月14日，億達中國控股有限公司發布有關出售長沙附屬公司70%股權的最新公告，稱已取得書面股東批準證明，交易完成後，億達中國将不再擁有長沙億達智造産業小鎮的任何權益。

資料顯示，目標公司為長沙億達智造産業小鎮發展有限公司，買方為長沙項目合作夥伴長沙振望投資發展有限公司。目標公司由賣方及買方分别擁有70%及30%的股權，交易對價約為8456.95萬元。

目前為止，億達受困債務已持續近七年的時間，但仍未顯露解決的契機。

今年5月13日，債權方"安東"根據公司股份押記條款，将億達控股股東中民投手中的5.17億股（占已發行股份19.99%）接管了過來，後者失去了這部分股權的所有權利，目前該事件仍在談判磋商中。

6月30日，億達中國公告，2025年到期的優先票據同意征求中的第二期同意費345萬美元無法支付，再次構成了違約。

持續出售項目和股權以及債務違約公告，讓億達股價從2016年最高的3.175港元/股一路跌去96%，至目前的0.12港元。

受困債務又遭遇房地産寒冬的夾擊，截至2022年上半年，億達合約銷售金額約為人民币10.18億元，按年同比下降61.6%。

行業周期中，億達中國這一産業園區曾經的明星公司如何斷舍離？

被接管的股權

回顧2022年前9個月，億達中國的債務危機仍在持續，未見轉機，甚至出現了債權人接管大比例股權的情況。

今年5月13日，債權方"安東" (即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧)根據公司股份押記的條款，将億達控股股東中民投手中5.17億股（占已發行股份19.99%）接管了過來，後者失去了這部分股權的所有權利，目前該事件仍在談判磋商中。

實際上，安都方早在2021年就将債務違約的億達中國告上法庭，随後雙方達成和解，安都方同意将億達應償還的本金加利息總額由2.09億美元減少到1.75億美元。但即便如此，億達仍未能向安都支付債款，最終啟用和解協議中的條款，将億達抵押的股份接管。

然而，億達中國在長期債務危機下股價已跌至0.12港元，這部分股權的價值完全無法覆蓋該部分債務。

同時，6月30日億達中國公告，2025年到期的優先票據征求中的第二期同意費345萬美元無法支付，再次構成了違約。

為應對極為不利的融資環境和流動性壓力，億達中國再度出售項目成為必然。

9月14日，億達中國控股有限公司發布有關出售長沙附屬公司70%股權的最新公告，稱已取得書面股東批準證明，交易完成後，億達中國将不再擁有長沙億達智造産業小鎮任何權益。

資料顯示，目標公司為長沙億達智造産業小鎮發展有限公司，買方為長沙項目合作夥伴長沙振望投資發展有限公司。目標公司由賣方及買方分别擁有70%及30%股權，交易對價約為8456.95萬元。根據初步評估，億達中國因出售事項将錄得虧損約為人民币5710萬元。

億達中國稱："盡管公司就出售事項将錄得虧損，但出售事項為集團提供了變現其于目標公司的投資價值的機遇，並通過取得即時現金流入緩解集團流動性壓力"，由此可見億達對即時現金的渴求度。

資産斷舍離

在本次出售長沙億達智造産業小鎮股權前，億達中國就曾連續處置手上兩部分資産：大連軟件園騰飛發展有限公司50%股份，作價5.01億元；億達物業服務集團有限公司100%的股權，作價12.73億元。

其中，億達服務在管物業涵蓋産業園區物業、寫字樓物業、公共事業服務、院校物業、商業物業、居住類别墅、住宅、公寓等多種類型，是億達旗下少有能保持增長的業務，每年都能為上市公司貢獻穩定收益，算是最值錢的資産之一。

億達中國在當時選擇了"棄車保帥"出售億達服務，可見已處于資金受壓的階段。

數據來源：億達中國中報，觀點指數整理

然而危機在2022年仍然未能完全解除。

截至2022年上半年，刨除受限制現金，億達手中可以動用現金及銀行結余2.21億元，而其流動負債則達到263.21億元，現金比率僅有0.84%。

這是自其2014年上市以來的最低點，並且從2016年最高點14.28%開始連續下降。

中報顯示，億達中國擁有銀行及其他借款約為127.07億元，全數為一年内到期的債務，淨負債比率達到100.3%。除非能夠借新還舊、債務延期或找到戰略投資者注資，否則僅靠資産出售和銷售回款很難償還。

單就銀行借款來看，2022年上半年，億達未能錄得無抵押銀行貸款，面臨的融資環境進一步壓縮。

物業銷售安全墊

2022年上半年，億達中國錄得收入為32.60億元，同比增長79.2%；毛利為人民币7.47億元，毛利率為22.9%；營收明顯增長，不過在巨大的成本壓力下歸母淨利潤僅錄得1837萬元，為公布中報業績以來的最低業績。

數據來源：億達中國中報，觀點指數整理

拆分來看，億達中國商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅銷售收入為26.63億元，同比增長125.8%；商務園租金收入為2.53億元，同比增長5.1%；商務園委托運營管理收入為1.27億元，同比下降15.8%；建築、裝修及園林綠化收入為2.17億元，同比增長20.7%。

數據來源：億達中國中報，觀點指數整理

數據來源：億達中國中報，觀點指數整理

不過，值得注意的是在物業銷售方面，2022上半年，億達中國實現合約銷售金額10.18億元，合約銷售面積8.53萬平方米，合約銷售均價為每平方米11940元，同比減少13.9%。

在中報中，億達中國解釋："主要由于期内受宏觀市場、疫情、區域房地産政策限制等因素影響，導致銷售情況不及預期"，主力銷售項目多位于大連，占合約銷售金額的56.9%；長沙占16.9%；武漢占16.8%；鄭州占6.8%。業态以住宅物業銷售為主，占合約銷售金額的69.2%。

過往，億達物業銷售集中于大連，受東北樓市大環境影響較大，未能盡享國内房地産上升時期紅利，現在亦同樣受到了行業調整周期的影響。

輕資産前路

億達中國一直推崇"産城融合"的理念，在深耕大連之外，圍繞"輕重並舉"的戰略目標，在長沙、鄭州等地進行産城融合項目的開發，打造了長沙億達智造産業小鎮、長沙億達中建·智慧科技中心、鄭州億達科技新城等項目。

不過值得注意的是産城融合着眼重資産，發展周期長，也給億達帶來了流動性壓力。為應對發展的挑戰，億達2014年起提出"輕重並舉"戰略，開始大力推進輕資産業務的發展，北京中關村壹号、上海北虹橋創業城、長沙梅溪湖創新中心都是該主張下的輕資産項目。

由于基數較低，2015年和2016年億達對外輸出的商務園運營管理服務收入突飛猛進，增長率分别達到447%和107%，随後逐漸回落。

2022年上半年，億達商務園運營管理項目合計23個，累計簽約委托運營管理面積約248萬平方米。商務園運營管理服務收入錄得1.27億元，同比下降15.8%，占總收入比例為3.9%，占比較2021年末再度回落。

億達在中報中解釋："主要由于期内部分存量項目達到完成條件逐漸退出，而新增項目收入尚未結轉所致"，該原因曾多次出現在億達的财報之中，表明了輕資産業務收入存在明顯的斷層，該業務對母公司的收入貢獻不夠穩定，距離成為支撐性業務尚有較大的距離。