差異化取勝 | 2022九月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 為更全面監測國内辦公市場的變化，觀點指數将商辦與辦公空間結合，全新融合推出商辦與辦公空間發展報告，並于每月持續發布。

報告期内，太古地産在上海新增前灘21塊地塊合作項目，其中包含12萬平方米辦公業态，同時宣布北京頤堤港項目迎來擴容，将建造全新首都商務中心。

上半年恒隆地産、合景泰富、招商蛇口等企業寫字樓收入同比增長超10%。此外，中海商業憑借規模及管理上的優勢，上半年寫字樓業務營收達17.5億元，居樣本企業首位，同比增長0.7%。

辦公空間運營商方面，堂堂加集團終止SPAC合並，正式遞表拟在美IPO上市。招股書顯示，堂堂加尚未實現盈利，同時與上年相比，2021年淨虧損進一步加大。辦公空間運營商仍面臨盈利難題。

企業擴張方面，報告期内僅創富港和BEEPLUS有新店落地，其中創富港拓店勢頭強勁，報告期内共計新增9個辦公空間項目。

市場表現上，9月辦公物業供給下滑，北京及廣州辦公出租實現上漲，其中北京西城區辦公租金大幅提升。同時在連續5個月下跌後，廣州天河區的辦公租金首次迎來上漲。

樣本企業收入同比增長，太古地産新增前灘合作項目

商辦運營商方面，最新公布的2022年中報數據中，中海商業、華潤萬象生活、陸家嘴商業、招商商管等企業的在管項目數量和面積表現優異。

數據來源：觀點指數整理

今年上半年，中海商業和招商蛇口均有新增寫字樓項目入市。其中，中海商業在北京的中海财富中心B座寫字樓項目入市，項目總建築面積為7.1萬平方米。招商蛇口則在海口新增海口招商局中心寫字樓項目，持股70%，項目建築面積為3.87萬平方米。

陸家嘴商業、嘉里建設、恒隆地産、太古地産等商辦運營商以管理自持項目為主，上半年無新增開業項目，在管規模方面無明顯增長。據觀點指數了解，嘉里建設前海嘉里中心二期将于今年後期推出。

出租率方面，太古地産表現亮眼，在管三個商辦項目出租率均超90%，其中上海興業太古匯項目滿租。與遠洋集團合作的北京頤堤港出租率較去年同期增長7%，報告期内太古地産表示頤堤港項目将迎來擴容。

據觀點指數了解，擴建的頤堤港二期計劃分兩階段，分别于2025年及2026年落成。太古地産與遠洋集團雙方于頤堤港二期的合作不變，同時北京頤堤港二期股東之間的投資比例、股權比例目前沒有變化。

頤堤港二期是一個以寫字樓為主導的綜合發展項目，将建設共7棟寫字樓，一個購物中心及一家酒店，總建面超56萬平方米，待二期落成後，整個頤堤港項目将成為一個極具規模的商業綜合體。

除此之外，9月太古地産在上海亦有所動作，與陸家嘴集團簽約前灘國際商務區21号地塊的合作意向書，這也是繼前灘太古里後，太古地産再次落子前灘。據了解，前灘21号地塊位于前灘太古里東側，總開發體量約60萬平方米，包含12萬平方米辦公，體量超興業太古匯項目。工程進展方面，兩棟辦公塔樓預計年底封頂，整個項目于2026年完成開業。

加上新增合作的21号地塊項目，目前太古地産共有4個管理項目（不含洋泾項目），其中興業太古匯及前灘太古里項目為已開業的在營項目。

商辦運營收入方面，上半年北京、上海、深圳等重點城市受疫情反復影響，娛樂、商業、租賃等活動受限。不過，從已披露上半年業績情況的企業來看，寫字樓項目在疫情反復下仍維持穩定。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

上述企業中，僅陸家嘴及北辰實業寫字樓收入同比出現下滑，跌幅分别為5%和4%，其他企業的收入同比增長幅度從0.7%到37.2%不等。商辦營收同比增長超10%的主要有恒隆地産、越秀房托、合景泰富及招商蛇口。

其中，中海商業憑借規模優勢和運營管理能力，今年上半年寫字樓業務收入達17.5億元，同比增長0.7%。與中海商業同樣有自持商辦項目以及輕資産輸出模式的華潤萬象生活，在商辦運營方面亦有所增長。

截至2022年6月30日，華潤萬象生活共計為128個寫字樓項目提供物業管理服務，總建築面積為870萬平方米。上半年寫字樓運營及物業管理服務收入為7.51億元，同比增長8.9%，其中92.8%的收益來自為寫字樓提供物業管理服務。

據了解，華潤萬象生活的寫字樓商業運營服務主要包括招商服務、資産管理與運營服務及開業籌備服務，物業管理及其他服務主要包括秩序維護、清潔及綠化、維修及養護等其他增值服務。

盈利不易，堂堂加遞表拟在美IPO上市

辦公空間運營商方面，據觀點指數統計，報告期内華為雅安·優客工場實現交付。這是繼華為北京城市辦公室、華為麗江旗艦辦公室之後，雙方再一次合作。

據觀點指數了解，大企業辦公定制服務業務方面，優客工場已成功為華為、阿里巴巴、京東、字節跳動、小米、美團、360、忠旺集團、PHILIPS、耐克、埃森哲等企業合作落地辦公項目。

企業辦公定制業務也是辦伴、夢想加等辦公空間運營商的重點發展方向，同時定制業務也逐步受到企業客戶的歡迎。

9月16日，堂堂加集團AgiiPlus Inc.正式向美國證監會（SEC）提交招股書，拟通過首次公開募股籌集約4000萬美元，募集資金計劃用于提升技術能力，擴展業務以及並購機會等，股票代碼拟為AGII。

據觀點指數了解，堂堂加集團上市路可追溯至去年9月30日，彼時與英屬維爾京群島特殊目的收購公司（SPAC） Goldenbridge Acquisition Limited正式簽訂合並協議，考慮通過合並方式在納斯達克上市。今年5月，雙方宣布，同意終止此前達成的合並上市協議。

此次堂堂加拟納斯達克IPO上市，也意味着放棄了SPAC上市方式。

查閱相關文件發現，堂堂加集團在疫情期間收入仍保持穩健增長，2020年總收入達3.6億人民币，2021年增長至4.6億人民币，增長率接近30%。截至2021年末，堂堂加已累計服務超過3.5萬家企業客戶，運營超過60個靈活辦公空間，智慧樓宇管理面積超75萬平方米。

而2020年和2021年度堂堂加淨虧損分别為2.28億和2.91億元人民币，與WeWork和優客工場一樣並未實現盈利,辦公空間運營商仍面臨增長慢，虧損高的難題。

企業擴張方面，據觀點指數不完全統計，報告期内創富港和BEEPLUS有新項目開業，共計入市10個項目。

其中後者新增入市的知識城集團&BEEPLUS青創中心項目是BEEPLUS輕資産以及國企合作的又一案例，雙方合資成立了知城蜜蜂（廣州）城市運營管理有限公司，從天眼查獲知，雙方持股比例各為50%。

合作項目位于知識城廣場，為企業客戶、商務精英提供超1100個辦公卡位、百余間獨立工作空間，預計将吸引50家以上企業落戶黃埔知識城，超1100人同時在此實現"拎包入駐"辦公。

報告期内,創富港開業積極性無疑是最高的。據觀點指數不完全統計，創富港共計新增9個辦公空間項目，新增管理面積15156.6平方米，新增項目主要分布于廣州、深圳、杭州等重點城市，其中在深圳新增了6個辦公空間項目。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

同時，創富港公布了2022年中期業績報告,2022年半年實現營業收入3.41億元，同比增長9.66%，淨利潤2221.28萬元，同比增長45.32%，疫情反復下仍維持了可觀增長。

供給下滑，北京西城區辦公租金大幅提升

從城市區域租金來看，報告期内的2022年8月，北上廣深四大城市中辦公租金最高區域分别是北京西城區，辦公租金均價為8.13元/平方米/天，環比上漲15.98%，是唯一一個辦公租金突破8元/平方米/天的行政區；上海黃浦區，均價為6.26元/平方米/天，環比下降4.43%；廣州天河區，均價為3.89元/平方米/天，環比上漲1.3%；深圳福田區，均價為4.24元/平方米/天，較上月無變動。

北京西城區辦公租金現大幅提升，同時廣州天河區辦公租金在連續5個月下跌後首次迎來租金上漲。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

環比上看，除了漲幅最大的西城區，北京多數行政區的辦公租金出現上漲，同時8月也是今年以來西城區辦公租金第二次突破8元/平方米/月。 

而上海、廣州及深圳大部分行政區出現環比下跌，上海重點商務區黃浦區、靜安區、虹口區均出現下跌，辦公租金跌幅分别為4.43%、6.41%和4.75%。

廣州除重點商務區天河區和荔灣區實現租金上漲外，其他區域如海珠區、越秀區以及城市外圍區域均出現租金下跌，其中跌幅最大的是南沙區。同樣，深圳重點商務區福田區租金無明顯變動，南山區有微漲，其他區域均出現不同程度的下跌，跌幅最大的是城市外圍區光明區。

從城市整體表現來看，報告期内的2022年8月，全國辦公物業出租挂牌量達7.55萬套，相較上月8.09萬套下降6.67%，辦公物業供給量下跌對運營商實現項目去化有一定幫助。

此外，一線城市辦公租金平均單價為4.13元/平方米/天，環比上漲1.41%。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

具體來看，租金單價最高的是北京，達5.7元/平方米/天，是唯一平均單價突破5元/平方米/天的城市；其次是上海，平均租金單價為4.47元/平方米/天。

環比方面，北京辦公租金漲幅是一線城市中最大的，達6.74%，其次是廣州，環比上漲0.96%。廣州與深圳之間的差距進一步縮小至0.04元/平方米/天。

上海及深圳均出現租金下跌情況，其中上海跌幅為2.19%，深圳租金跌幅為1.85%。

商辦交易金額縮減，寰圖促成整棟商辦資産交易

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至報告期末内地共計有29宗商辦資産大宗交易事件，成交總金額為519.87億元（不含北大方正資産包，中糧置業案例取交易總價均值），平均每單交易金額為18.57億元。

報告期，内地商辦資産大宗交易錄得5宗，交易總金額為17.37億元，較上個報告期43.73億元的成交金額出現大幅下滑。相較而言，本報告期内商辦資産交易金額較小，均不超過10億元。而上個報告期，上海黃浦區商辦物業及君康金融廣場交易金額分别為16.73億元和25.2億元。

商辦資産交易標的分布上，主要位于北京、廣州、南甯及蘇州。買家分别為北京融匯、東土科技、利口福營銷公司、五洲交通以及上海宏伊，自用型和投資型買家皆有。

其中廣西南甯五象新區富雅國際商務大廈A棟是由ATLAS寰圖作為獨家委托銷售代理完成的整棟大宗資産交易。據了解，2021年來，ATLAS寰圖累計成交物業21宗，累計成交面積95.12萬平方米，累計成交額94.58億元。

此次資産交易標的物業高193米，共43層，包含85套商鋪和590套辦公用房，總建築面積約為8.6萬平方米，另有地下車位1081個。同時，此次交易為近期當地體量最大且成交額最高的資産盤活項目。

據觀點指數了解，富雅國際商務大廈位于南甯五象新區總部基地，于2019年交付使用。2013年，由富力地産與雅居樂聯合以3.72億元競得五象總部基地4幅商辦用地，開發富雅國際金融中心、富雅國際商務大廈、富雅國際生活廣場、富雅國際酒店四個項目。

7月，富力地産發布公告稱為保障"16富力4"債券持有人利益，将蘇州天鵝港華庭項目和南甯富雅國際商業基地項目用于債券的質押增信。

在地産行業仍面臨下行壓力期間，出售商辦資産成為不少房企快速回流資金的選擇。

數據來源：觀點指數不完全統計

數據來源：觀點指數不完全統計

（注：交易宗數及交易金額不含北大方正資産包交易）

9月（截至報告期末）共計錄得3宗商辦資産大宗交易，分别為上海宏伊收購景瑞旗下商廈、ATLAS寰圖促成的廣西南甯五象新區富雅國際商務大廈A棟資産交易以及東土科技拟收購石景山辦公樓。

據觀點指數觀察，自今年5月商辦資産交易總數達到峰值後便持續下落，至9月商辦資産交易再次回升。整體來看，6月是商辦資産交易金額最多的月份，交易金額為125.85億元。

交易標的城市分布方面，上海無疑是最受商辦投資者青睐的城市，據觀點指數統計，年初至報告期末，上海商辦資産交易宗數以及交易總金額均位居内地城市首位，共計12宗商辦資産交易事件，交易總金額達367.24億元，平均每單商辦資産交易金額為30.6億元。