市場環境優化 | 2022十月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 報告期内，一二三線城市供應住宅用地1550宗，合計規劃建築面積11183萬平方米，供應土地起始樓面價4133元/平方米。

土地供應繼續上升，但住宅用地方面表現相對弱勢，主要原因在于在房地産市場表現不景氣的當下，許多城市減少了住宅用地的供應規模，而其他用途地塊的交易受到的影響不大。

成交方面，9月第三批集中供地迎來高點。

截至9月末，22個重點城市中的13個已結束第三批集中供地。其中，北京今年的土地成交相對平穩，主要原因在于去年下半年以來根據市場接受度調整供地節奏，減少供地數量並實行預申請機制等。

拿地回升，六家企業拿地金額超百億

觀點指數發布的“1-9月房地産企業新增土地儲備”顯示，前50房企新增土地建築面積7998萬平方米，同比減少78.5%。

其中，保利發展、中海地産和招商蛇口新增全口徑土地儲備分别為770.9萬、633.3萬以及602.4萬平方米，處于領先位置。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看，由于新一輪集中供地高峰出現，釋放不少優質地塊，房企拿地規模上升，9月前50房企新增土地建築面積974萬平方米，環比上升52%，同比減少60.1%。

值得注意的是，即将進入第四季度，土地拓展重要程度下降，銷售和回款成為更重要的任務。

從權益拿地金額來看，報告期内，土地投資力度最大的房企為中海地産，對應拿地支出為799.8億元。9月份，中海地産在北京第三批集中供地中以147.5億元權益拿地金額拿下3宗地塊，其中海澱區兩宗地塊均以封頂價及競現房銷售面積的條件成交。

另外，單月拿地力度較大的房企包括建發房産、之江城建、北萬置業、保利發展和中國建築，權益拿地金額均超過100億元。

供應增加，廣州挂牌第三批宅地

觀點指數監測一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量5171宗，環比增加828宗，同比增加1013宗；供應土地規劃建築面積31488萬平方米，環比上升19.5%，同比上升18.4%；供應土地起始樓面價1907元/平方米，環比下降8.9%，同比下降5%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1550宗，環比增加345宗，同比增加331宗；供應土地規劃建築面積11183萬平方米，環比上升22.5%，同比下降1.7%；供應土地起始樓面價4133元/平方米，環比下降18.9%，同比上升10.8%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，一線城市僅廣州公布了第三批集中供地地塊信息，共20宗地塊，總土地面積208.5萬平方米，總建築面積388.7萬平方米，總起價538.6億元。10月8日，海珠金輝路地塊、花都中軸線八地塊因故終止出讓，最終進入交易程序的地塊有18宗。

廣州第三批集中供地體量較今年前兩批有所提升，主要原因是部分地塊的建築體量較大，如荔灣區芳村大道地塊及番禺謝村地塊為今年廣州出讓的住宅用地中規劃建面最大地塊，其次是首批次供地廣州地鐵拿下的海珠赤沙地塊。

報告期内，二線城市供應住宅用地304宗，供應土地規劃建築面積2499萬平方米，環比下降19.8%，同比下降29.8%；供應起始樓面價7266元/平方米，環比上升7.4%，同比上升86.1%。

福州、青島、南昌、濟南以及無錫是報告期内的主要供地城市，其中福州第三批集中供地推出17宗涉宅地塊，供地體量較今年前兩個批次有所上升，總起價149.4億元。

福州此次重新挂牌4宗此前未完成出讓的地塊，並下調了起拍價格，降幅約10%-17%；此外，還出現了部分地塊銷售指導價上調情況，出讓條件有較大松動。

報告期内，三線城市供應住宅用地1226宗，供應土地規劃建築面積8251萬平方米，環比上升54.3%，同比上升13.3%；供應起始樓面價2791元/平方米，環比上升37.7%，同比下降8.7%，主要供地城市包括濰坊、保定、煙台、徐州以及菏澤等。

整體來看，9月土地供應繼續上升，但住宅用地方面表現相對弱勢，主要原因在于在房地産市場表現不景氣的當下，許多城市減少了住宅用地供應規模，而其他用途地塊的交易受到的影響不大。

成交活躍，北上深拍地收金1581億

成交方面，9月第三批集中供地迎來高點，月内重點城市中共10個進行第三批次集中供地，其中包括3個一線城市和7個二線城市；截至9月末，22個重點城市中有13個已結束第三批集中供地。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量3315宗，環比增加101宗，同比增加201宗；成交土地規劃建築面積19980萬平方米，環比上升9%，同比上升3.9%；成交總價4409億元，環比上升56.9%，同比下降19.7%；成交樓面均價2207元/平方米，環比上升43.9%，同比下降22.8%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地881宗，成交土地規劃建築面積6180萬平方米，環比上升28.4%，同比下降27.1%；成交總價3642億元，環比上升68.1%，同比下降24.2%；成交樓面均價5892元/平方米，環比上升30.9%，同比上升3.9%；平均溢價率為3.08%。

分城市能級來看，一線城市北京、上海、深圳完成年内第三批次供地。另外，廣州亦在國慶長假結束後進行了第三批次供地。

其中，北京第三批集中供地18宗地塊全部完成出讓，出讓建築面積147.5萬平方米，總成交額500.3億元，平均溢價率6.1%。

上海三批次31宗地塊（不含城中村改造用地）全部出讓，出讓建築面積323.8萬平方米，總成交額974.7億元，平均溢價率2.5%。

深圳第三批集中供地成功出讓6宗地塊，出讓建築面積111.1萬平方米，總成交額106.4億元，平均溢價率3.9%，另有一宗地塊流拍。

廣州第三批集中供地成功出讓15宗地塊，出讓建築面積353.1萬平方米，總成交額479.2億元，平均溢價率0.5%，另有三宗地塊流拍。

縱觀一線城市集中供地表現，整體熱度不可避免地出現下滑。北京今年土地成交相對平穩，主要原因在于去年下半年以來根據市場接受度調整供地節奏，減少供地數量並實行預申請機制等；上海地市熱度下降，主要是有意願參與拿地的企業基本沒有增加，而有意願的企業則需要平衡供銷和資金情況，拿地更加謹慎；

深圳三批次熱度不高主要是因為該批次地塊大多屬于外圍區域，當前深圳房地産市場仍在低位徘徊，外圍區域的銷售前景不明朗，地塊出讓的吸引力不強；廣州三批供地溢價率創年内新低，情況與深圳類似，非核心區域地塊由于銷售信心不足，作為底價成交甚至流拍。

從出讓情況來看，央國企仍是拿地的主角，第三批次土地出讓中北京拿地金額最高的企業是中海地産；上海是北萬置業，天眼查信息顯示該公司是上海靜安區國資委子公司；深圳拿地金額最高的企業則是深圳地鐵。

二線城市住宅用地成交較上月有較大提升，期内主力土地成交城市包括杭州、武漢、合肥、青島、蘇州以及福州等。其中，杭州三批次供地體量縮減，而熱度仍在，平均溢價率5.1%，與今年首批次持平；甯波此次供應地塊集中在核心區域，熱度較高，平均溢價率達到8.6%。

此外，合肥第三批集中供地大力推行“毛坯交付”，規定開發商在競得商品房用地後須執行毛坯交房。

三線城市住宅用地成交體量與上月持平，成交地塊621宗，環比增加114宗，同比增加105宗，報告期内主要土地成交城市包括保定、嘉興、台州、烏魯木齊等。

以住宅用地成交總價來看，報告期内，上海、北京、杭州、武漢以及合肥5個城市名列前茅，成交總價分别是975億元（不含城中村改造用地）、500億元、431億元、300億元以及205億元。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊分布于上海、杭州以及北京，其中上海占半數，杭州居次位，有3宗，北京2宗；競得人主要為央國企，其中之江城建拿下杭州之江度假區兩宗地，總成交價達120.9億元。

成交價格最高的是上海靜安區中興社區304-03地塊，由北萬置業底價競得，成交總價120.6億元，成交樓面價約4.78萬元/平方米，房地聯動價13.3萬元/平方米。

交易所信息顯示，上海北萬置業有限公司70%股權正在轉讓中，意味着該地塊正在尋求合作，且合作方亦可成為該項目的控股股東。

城市更新規範化，深圳拟統一城更項目保障房配建

城市更新方面，據不完全統計，截至10月13日，7家企業在城市更新業務上有新動态。

其中淄博潤程發布淄博經濟開發區唐家山片區産城融合城市更新項目招標；星河拟确定為深圳龍崗區園山街道窩肚舊村城市更新單元實施主體；同創力合深圳光明區光晟工業園城市更新單元計劃公示；萬科東莞大嶺山項目、景業名邦廣州珠江村項目及海岸城集團在深圳龍華的兩個項目方案審批取得新進展；另外，燕塘乳業拟将廣州天河舊廠區改造方案變更為建設保障性租賃住房。

政策方面，廣州發布五項城市更新指引修訂稿，涉及職住平衡、歷史文化保護、詳細規劃編制等方面；湖北發布湖北省城市更新工作指引；南京城市更新辦法公開征求意見，深圳拟統一城更項目中保障性住房的配建規定。

值得注意的是，《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定（征求意見稿）》中确定了國土空間規劃優化保障性住房配建空間範圍圖，其中一類地區總面積421平方公里，占比36.5%；二類地區總面積294平方公里，占比25.5%；三類地區439平方公里，占比38.0%。

根據上述征求意見稿，深圳城市更新分為城中村（舊屋村）、商業及其他舊區、舊住宅區改造及舊工業區、倉儲區或城市基礎設施及公共服務設施四種類型，保障性住房配建比例将根據城市更新項目所在地區地區及項目類型兩個方面進行确定。