並購再現 | 2022十月物業服務發展報告

觀點指數 10月，多家物企更新了近期項目外拓的情況，目前非住業态是物企主流的第三方外拓方向。

除此之外，報告期内還發生了多起物管行業相關的股權收購案例，例如博裕資本收購金科服務，華潤萬象生活收購祥生物業，以及德信服務收購杭州凱川。

而在二級市場方面，物管闆塊整體大幅下跌，9月底除碧桂園服務外的另一物管龍頭萬物雲在香港IPO上市，整體估值水平處行業頭部。

多家物企外拓積極，"第三方"成規模擴張重要途徑

時值2022年三季度結束，多家物企都在公衆平台上披露了項目外拓的近況。

恒大物業雖因中國恒大的關鍵交易風波停牌半年以上，但業務拓張方面仍在正常進行。9月新增項目50個，主要為産業園、住宅、公建等業态，代表性項目包括南陽中科智造産業園、中石化新材料研究院、廣西民族村、陽泉新桂園等。

招商積余則繼續發揮非住領域的禀賦，于江西、湖南、北京、深圳等地新拓得多個非住類型的項目，例如贛州經濟技術開發區人民法院、湖南拓維信息、長沙博世汽車以及中泰證券泓晟國際中心等。

碧桂園服務方面，繼此前連續大規模收並購後，仍在積極外拓尋求規模的擴張，近期獲得包括天津潤淼佳苑、咸陽壹品蘭軒、慶陽禦景豪庭等住宅項目，以及天津第四中心醫院醫療輔助服務、渤海銀行呼和浩特分行、長沙博世汽車等非住宅項目，包含醫院、景區、公建、産業園等不同賽道。

随着新盤開發的放緩以及大部分物企收並購戰略的收縮，第三方外拓（尤其是非住宅領域）将成為物企重要的規模擴張途徑。

華潤萬象生活第四筆並購，料未來商管比例或下降

9月28日，華潤萬象生活公告了對于祥生物業的收購方案，拟收購後者全部股權及關聯方債務，交易代價暫定為10.37億元，其中2.07億元為債務，這也是華潤萬象生活今年進行的第4筆收購。

祥生物業主要布局于浙江、安徽以及江蘇等地，最新在管面積為2350萬平方米。根據所簽署的框架協議，收購完成之後，賣方還需促使相關開發商就物業管理項目在包括基礎物管服務、業主增值服務、非業主增值服務以及車位代理銷售服務方面繼續和祥生物業進行合作。

祥生物業此前就曾赴港遞表，並于去年11月22日順利通過聆訊，但後續上市流程遲遲沒有進行，或許在當時就已有出售計劃，如今這一進程也終于順利落地。

對價方面，本次收購市盈率約為9.9倍，而此前華潤萬象生活對于禹洲物業以及中南物業的收購市盈率分别為21.7倍以及14.1倍，其中變化也是物管行業自身狀況變化的反映。一般而言，直接收購的對價水平高于二級市場的估值。

在碧桂園服務收並購步伐大幅放緩之後，華潤萬象生活似乎承接了"並購王"的頭銜，今年以來已豪擲46億元進行收購，實現了規模的快速擴張。

根據2022年中報，華潤萬象生活上半年住宅物管和商管闆塊的營收比例為63.5：36.5，和去年同期相比，住宅闆塊營收占比顯著擴大，且今年出手並購的物企也基本以住宅物管為主。

由于住宅物管規模擴張本身也更為迅速，今後華潤萬象生活商業運營業務的占比或會被繼續壓縮。

值得一提的是，華潤萬象生活今年的大型收購都有一個共同特點，即對象都是已遞表準備上市的物企，這可能是考慮到相關企業在信息披露、财務安全性以及與地産方的切割方面相對更強。

另外，10月8日中南服務以底價2512.8萬元挂牌轉讓上海莘闵物業60%的股權，而中南物業于今年1月被華潤萬象生活收購，此舉可以解讀為華潤萬象生活“釋出”收購而來的部分質量欠佳或整合不力的資産及項目。

德信服務也進行了上市後的首筆收購交易，10月11日公告，拟1570萬收購杭州凱川39.2%的權益。德信服務表示，杭州凱川在陝西省渭南市承接一項商業地産項目，而通過參股杭州凱川，預計将能實現業務目標，以将其客戶群多元化至商業物業領域，並增加收入來源。

博裕資本嘗試拿下金科服務大股東

此前遭遇連環風波的金科服務終于迎來了大股東更換的命運。

9月27日，金科服務發布公告稱，博裕資本拟以12港元/股的價格要約收購公司股份，較停牌前日的收市價約溢價33.04%，若交易完成，博裕資本所需最高支付現金代價為47.63億港元，總持股比例将超過50%，並将取代金科股份成為金科服務的大股東。

受行業及關聯方不利因素影響，金科服務一直面臨着重大的挑戰及不确定性，此前曾花費重金收購關聯方金科股份托兒所資産，並向關聯方提供15億借款。今年初至最後交易日為止，金科服務股價已下跌71.59%，2022上半年歸母淨利潤也較去年同期大幅下降約31.87%。

博裕資本于去年12月作為戰略投資者以22%的股權比例入股金科服務並成為二股東，彼時轉讓代價為26港元/股，目前博裕在金科服務這一項目上的投資已産生10多億港元的浮虧。

目前二級市場上物業股的估值水平可能已處于最低點，本次博裕進行加倉並取代地産方獲得金科服務的控制，或會斷絕金科服務繼續對地産方進行利益輸送的可能，後續股價若回升也有利于減少其此前已産生的損失。

金科服務復牌後，資本市場也第一時間做出了回應。當日收盤，金科服務錄得漲幅32.59%，報11.96港元/股。

不過，從企業經營層面來看，在更換大股東並切斷與金科股份的股權關繫後，後續金科繫項目對金科服務能否繼續輸送供給，相關人員和資源的産業鍊條能否效率不減、繼續維繫？仍然值得權衡考慮。

萬物雲正式挂牌上市，闆塊跌幅持續擴大

萬物雲于作為行業内規模僅次于碧桂園服務的物管龍頭，于9月底在香港招股並上市。目前物管股市場境遇已大不如前，萬物雲在招股期便遭遇了香港公開發售項公開認購不足的問題，但這也可能與過高的招股定價有關。

9月29日，萬物雲正式挂牌上市，發行價49.35港元/股，上市首日便破發，收盤跌6.79%，報46港元/股。

截至10月17日，萬物雲收盤報44.5港元/股，較發行價已跌去約10%。目前，萬物雲總市值為519億港元，市盈率約（TTM）24倍，在目前的上市物企中僅次于華潤萬象生活。

萬物雲自身素質較優，關聯方萬科穩定度也相對較高，股價和估值受到一定壓制，主要還是整體市場環境的影響。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

二級市場方面，上月物管闆塊股價有所回暖，而報告期内H股物業股整體繼續下跌，恒生物業服務及管理指數錄得約19.45%跌幅，跑輸同期港股大盤恒生指數8個百分點。

個股方面，各頭部物企也均錄得較大幅下跌，除剛上市不久的萬物雲外，華潤萬象生活、碧桂園服務、保利物業以及中海物業分别錄得11.8%、32.7%、17.3%以及20.5%的跌幅。