開業潮起 | 2022十月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 報告期内開業潮如期而至，9月共開出超50個項目，新增體量超500萬平方米，購物中心業态占據主導地位。

其中，商管企業開業項目最多，如華潤萬象生活展現出多産品線打造和運營的能力，開出首個市集型購物中心，但後續運營需要時間檢驗。

樣本企業方面，新世界發展期内公布财年報告，雖然受疫情沖擊，但整體表現良好，會員消費貢獻了較大比例的銷售額，當下商業項目會員運營的效果凸顯。

市場消息方面，印力将接手萬科項目的事件成為期内行業關注的重點。如若成功，後續印力在營規模和影響力将再進一步。

此外，借國慶假期銷售之風，樣本企業通過各類營銷手段實現了銷售額和客流量的雙提升，“有節借節，無節造節”的營銷方式也愈發普遍。

開業潮之下，商業融合趨勢增強

期内，零售商業的項目供應潮如期而至。據觀點指數統計，9月全國範圍内共開業53個項目（含購物中心、社區商業、街區商業及奧特萊斯，面積≥2萬平方米），總體量約524萬平方米，平均單體建築面積約9.9萬平方米，成為今年以來開業項目數量及體量最多的月份。

其中，觀點指數觀察下的樣本企業共開出39個項目，新增體量約396萬平方米，數量和體量分别占總體的約73.6%及75.6%。

新開項目城市布局上，一二三線城市均有分布。一線城市中，除廣州外均有項目開業。其中深圳開業項目最多，有5個，基本由華潤萬象生活、印力集團及佳兆業商業等樣本企業貢獻。

可以發現，9月開業項目數量較多的企業主要有新城控股、珠海萬達商管、華潤萬象生活，三者目前在管規模也在樣本企業中位居前列。除新城控股外，其他兩者主要以輕資産模式輸出，保持較穩定的開業節奏。

數據來源：觀點指數整理

開業項目産品線上，不同于新城控股吾悅廣場及珠海萬達商管萬達廣場産品線的單一，華潤萬象生活開業項目涵蓋了萬象匯、萬象天地及萬象食家，顯現出多産品線的優勢。

而萬象食家是首個市集型購物中心，該項目屬于非標産品，由存量項目改造而來，前身為華潤筍崗倉儲冷庫項目。

作為市集型購物中心，該項目内容和形态上都呈現市集化。建築上，采取Mall+街區結合方式；業态上去傳統主力店，以自營萬象食家市集作為引流店鋪，規劃有食材供應、時令産品特賣、海鮮水産、民間創客概念店、品牌餐廳、手工作坊、配套娛樂等業态。室内共8層空間，其中地面6層每層都有單獨市集主題，品牌也可以在此定制市集概念店。

這類非標産品的最大特點是差異性強，不會跟周邊項目産生同質化問題，但難以作為産品線大範圍推廣，可視為商業的一種創新嘗試。

業态類型上，9月新開業項目中，購物中心占比最大，其次是奧萊、社區商業和街區商業。其中，購物中心占比最大，約八成，其余奧萊、街區商業及社區商業等則占比約兩成。

觀點指數注意到，現在不少新開業項目都采取了Mall+街區的復合式設計，兼顧室内室外空間，這意味着購物中心項目融入商業街區的復合部分，與此前單純盒子式的項目有一定差異。

數據來源：觀點指數整理

這種同時引入多元業态組合，呈現出較強空間感的方式是目前趨勢之一，具有較強的商業融合特點。此前單一的Mall或者街區，形式較為單一，可逛性有限，給消費者帶來的新鮮感也不夠強，而這類復合型設計無論在空間亦或是業态豐富度上，都有更好表現。

會員消費重要性凸顯，印力接手萬科項目

期内，新世界發展、新鴻基地産兩家港資商業地産企業公布了2021/2022年度業績。

新世界年内内地物業投資收入達到 20.28億港元，同比上升 9%；投資物業組合内主要項目的整體出租率表現穩健，其内地零售商業主要以K11項目為主。

從财報數據看，新世界旗下重點K11項目表現情況良好，具體體現為客單價、銷售額及會員消費占比的提升。此外，廣州K11等重點項目在期内持續進行業态品牌升級，與衆多國際品牌合作，如 Gucci、Qeelin、CELINE等，提升業态品牌優勢。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

值得一提的是，當下企業對于會員消費愈發重視，特别是Z時代客群。财報期内，新世界旗下的武漢K11、上海K11、天津K11項目會員消費占比分别為40%、60%及40%，也從側面說明了項目運營中維繫會員的重要性。

另一家港資企業新鴻基地産内地零售物業主要集中于上海、廣州、北京等一線城市，其中上海占據重要地位。數據顯示，在上海持有約三百萬平方呎（約33.3萬平方米）的商場。

這些項目雖然在上半年受疫情影響，但上半個财政年度表現不錯。值得一提的是，報告期内其将零售物業組合擴張到了成都，成都環貿ICD項目已于今年5月中開始試營業。

企業簽約合作方面，太古地産與陸家嘴簽約了前灘地塊合作意向書，繼續加碼上海，這也是其位于上海的第三個項目，雙方簽約主要基于此前在前灘太古里的成功合作。

據規劃，前灘21号地塊總建築面積超過60萬平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個大型商業組成，為前灘體量最大的商業。與此同時，北京頤堤港擴建傳來新消息，将分兩階段落成。

以上動作足以說明太古地産對内地投資抱有較高積極性，内地商業影響力也在日益加強。

來源：公開資料，觀點指數整理

此外，商管企業輕資産項目的獲取步伐也並未停歇。據觀點指數統計，以珠海萬達商管、華潤萬象生活、星盛商業及碧桂園文商旅為代表的企業繼續發展輕資産，其中大部分是存量項目，更考驗商管企業在規劃和招商能力上的表現。

期内較受關注的還有印力集團接手萬科商業項目的消息，涉及商業項目總數達到49個，總商業體量約200萬平方米。

主要包括無錫、南甯、北京、青島、濟南、重慶、貴陽、昆明、西安、烏魯木齊、南昌、徐州、泰州、合肥、沈陽和長春等20余個城市的萬科自主開發的商業項目，涵蓋萬科廣場、萬科里以及2049産品線，其中萬科廣場定位為家庭型購物中心，萬科里和2049則對應社區商業。

這一動作将較大程度上增加印力的商業規模，增強在市場上的競争力。同時，也能實現萬科印力商業業務的統一運營，達到資源集約利用的效果。

截至2022年9月1日，印力集團運營管理項目超120個，遍布全國50多個城市，資産規模近900億，管理面積近1000萬平方米。

此外萬科财報數據也顯示，今年上半年運營管理的前十大商業項目中，僅有龍崗萬科廣場為深圳市萬科商業管理有限公司運營，其它9個商業項目均為印力集團運營。

國慶期間消費力提升，項目聚焦原創IP營銷

國慶期間，全國商業消費環境向好，釋放出較大活力。從重點城市/省份商務部門公布的數據來看，零售業态的銷售額均實現同比增長，客流也有進一步恢復。

數據來源：觀點指數整理

在此背景下，樣本企業也抓住這次假期進行了相關營銷，從部分企業公布的國慶期間銷售業績來看，取得了不錯的成效。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

樣本企業中，首創钜大旗下奧萊項目打破此前銷售紀錄，而旭輝商業和大悅城控股通過原創節日IP，疊加國慶假期的消費力，也收獲了不錯的銷售和客流量，部分品牌成為全國或城市銷冠。

在疫情反復、線下零售商業普遍承壓的環境下，借助節假日進行營銷成為商業地産零售業态行業企業尋求業績增長的重要手段。從業績表現來看，能一定程度上拉動企業項目的銷售。

期内，樣本企業的代表項目也繼續有新店開業，從類型上覆蓋了全球首店、區域首店及城市首店等，業态上涵蓋運動、餐飲及潮玩等，契合當下年輕消費者的需求，注重體驗感。

來源：觀點指數整理

此外，還可以看到場景式業态的打造。如凱德集團同新加坡企業發展局合作的“Let's Go Jalan Jalan”特色生活方式市集，分别于10月6日至15日、11月14日至23日亮相北外灘來福士和長甯來福士廣場，涵蓋風味美食、生活時尚的11家新加坡品牌共同為線上線下消費者打造沉浸式獅城生活體驗。

該次活動的較大特點，是将以往主要在線下進行的市集活動，擴展到了線上商城。市集中的産品可在凱德星商城完成購買，如本次市集的11家新加坡品牌均已入駐，並将長期為消費者提供服務。