大宗交易火熱 | 2022十月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 報告期内，多個寫字樓項目憑借資源及運營管理優勢吸引企業租戶入駐，同時在租戶維護方面也有成效，不少項目獲得認可，成功續租。

商辦運營商方面，遠洋集團再次出售北京商辦資産至中國人壽，今年以來其通過商辦資産變輕成功置換了80億現金。

同時，凱德集團商辦資産再加倉，在行業調整期，以7折價格拍下了北京博瑞大廈項目。

辦公空間運營商方面，盈利難題困擾多時，其中築夢之星以降本提效策略在縮減規模的同時有效增加了營業收入。

市場方面，四個一線城市辦公租金均出現下滑，中心行政區租金下滑幅度最大的是北京西城區，降幅達13.53%，西城區也是北京租金下跌幅度最大的區域。

企業招商表現亮眼，遠洋再售商辦資産

報告期内，企業招租成效明顯，優質資産吸引龍頭企業入駐。

數據來源：觀點指數不完全統計

具體來看，越秀商投及合景泰富集團旗下寫字樓項目在續租方面表現可圈可點。廣州開創續租廣州國際金融廣場、奧森多醫療器械續租越秀金融大廈、京東安聯财産保險續租廣州國金中心等，商辦項目憑借租戶維護以及運營管理能力繼續獲得青睐。

新簽約方面，企業同樣表現不菲。

太原中海國際中心、前海鴻荣源中心、北外灘來福士、廣州環匯商業廣場北塔、廣州彩匯中心、廣州國金中心、廣州環貿中心、越秀金融大廈等項目，憑借商業資源配套及運營管理能力吸引多家企業入駐，新租戶涵蓋金融保險、房地産、石化、醫藥、網絡科技等行業企業。

觀點指數認為，随着頭部企業的入駐，将會推動項目形成産業集群優勢，有利于提升項目的競争優勢，以及對區域市場經濟帶來一定促進作用。

此外，上海資産管理協會落戶北外灘來福士項目，為上海虹口區資管行業的發展注入新活力，推動區域金融企業的集聚，有效提升北外灘在上海的影響力。

據觀點指數了解，北外灘來福士是上海第三座來福士廣場，同時也是來福士3.0的旗艦項目，項目落成後與虹口區政府建立合作關繫，通過政策+服務的協作模式建設金融及科技互動發展的金融科技生态圈。

目前北外灘來福士項目已入駐的企業有京東數科、華菁證券、達誠公募基金、香港銳聯财智、南非先知資本、浦銀金科和華為華東總部等金融科技性企業。随着上海資産管理協會的落戶，将吸引更多資産行業租戶前來，推動項目形成金融科技産業融合發展的态勢。

商辦運營商方面，今年以來遠洋集團逐步抽身重資産項目，去重向輕意圖明顯。

10月17日，遠洋集團以2.33億出售持有的北京中國人壽金融中心10%股權，項目公司余下90%股權由中國人壽保險（集團）公司附屬公司共同持有。公告披露，預計出售事項将帶來收益約1.649億元。

據觀點指數了解，這是中國人壽第二次接手遠洋的商辦資産項目，今年4月遠洋為頤堤港項目引入大股東中國人壽，成功置換近30億元資金。

此外，6月遠洋出售位于北京市豐台區麗澤商務區的遠洋銳中心項目，讓已持有的商辦重資産變輕，同時繼續運營管理項目，買家為中國平安人壽保險股份有限公司，交易金額50.15億元。

遠洋表示，公司正推行輕資産道路，在出讓股份的同時保留項目的運營管理權。不可否認的是，這三次商辦資産交易為遠洋集團帶來了80億的現金流入。

據觀點指數了解，去年年底遠洋集團就通過商辦資産變輕的方式成功置換現金。去年10月，遠洋集團公告稱聯合國際投資人，拟共同出資設立總規模為14億美元寫字樓基金，部分資金投資于北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目。

CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金後，遠洋集團進一步降低重資産持有比例，同時保留項目操盤及管理權，持續獲取資産管理收益。遠洋集團的變輕術在行業下行期也能為其收回大量現金。

北京東三環資産交易火熱，凱德加倉内地資産

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至報告期末，内地共計有38宗商辦資産大宗交易事件，成交總金額為565.87億元（不含北大方正資産包，中糧置業案例取交易總價均值），平均每單商辦資産大宗交易金額為15.29億元。

數據來源：觀點指數不完全統計

報告期内，内地商辦資産大宗交易錄得8宗，交易總金額為38.14億元，較上個報告期的25.23億元有所上升，平均每單交易金額更大。交易標的主要位于北京、上海、重慶、天津及海口，一線城市占比超一半，其中自用型買家主要有普瑞眼科、海南高速公路以及工大科雅。

最大交易金額由凱德集團創造，10月17日，凱德旗下公司以20.37億元成功競買北京朝陽區東三環内的博瑞大廈。

值得注意的是，同在東三環的航華科貿中心和朗詩大廈等商辦資産分别在今年二季度及三季度成交，金額分别為13.42億元和1.376億元，與報告期内成交的北京中國人壽金融中心項目同處于北京東三環。

市場消息顯示，博瑞大廈由大連永嘉集團-北京特爾特物業發展有限公司投資建設，項目總建築面積為8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業配套，項目估值為29.1億元，起拍價為20.37億元，凱德集團以起拍價拍得，較項目估值相差了8.73億元。

據觀點指數觀察，除博瑞大廈外，今年5月份凱德集團以24.5億元收購北京蘇甯生活廣場，成交價為蘇甯置業報告的七折，在地産行業下行期，折價出售資産成常态，資方有機會以更低的價格獲得優質資産。

除了在商辦資産領域加倉外，據觀點指數不完全統計，去年以來，凱德集團收購資産動作頻頻，包括但不限于36.6億元收購上海數據中心項目、16.83億元收購四個物流資産等，凱德布局内地的意願進一步強化，投資的資産類型更趨多元。

數據來源：觀點指數不完全統計

數據來源：觀點指數不完全統計（注：交易宗數及交易金額不含北大方正資産包交易）

10月（截至報告期末）共計錄得6宗商辦資産大宗交易，買家分别為工大科雅、普瑞眼科、銀聯數據服務、國壽啟航壹期、國壽置業投資、凱德商用旗下公司以及LAO VI CN Company。

據觀點指數觀察，自5月商辦資産成交宗數達到峰值後，6-8月份資産交易頻次下降，近兩個月再次推升。從成交金額來看，10月份借助博瑞大廈交易，成交總金額實現上升，整體來看，6月是商辦資産交易金額最多的月份，交易金額為125.85億元。

在城市分布方面，標的資産分布較廣，但聚集性較高，多數是位于上海及北京。據觀點指數不完全統計，截至報告期末，上海及北京的交易宗數分别為9宗和15宗，交易總金額分别為131.13億元和378.44億元，優質地段的商辦資産仍是最受投資者青睐的標的。

辦公空間：盈利問題橫亘在前

報告期内，辦公空間運營商優客工場公布了2022年的中期業績，結合其他企業的業績來看，行業盈利問題仍難解。

管理規模方面，優客工場優勢突出，截至2022年6月30日管理項目數達284個，已開業項目數達220個，開業工位數66500個，管理面積達958985平方米，較去年年底的865150平方米增長10.85%，管理規模得到有效提升。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

企業最新财報顯示，辦公空間運營商中實現盈利的僅有創富港一家，但利潤並不多。今年上半年創富港實現淨利潤2408.01萬元，同比增長44.96%，歸母淨利潤2221.28萬元。

而優客工場、築夢之星以及堂堂加最新公告數據顯示，均未實現盈利。堂堂加和築夢之星最新财報收入有所增長，優客工場今年上半年營收出現同比下降40.88%。

另據觀點指數了解，築夢之星截至2021年底的在管項目規模和出租率均出現縮減。相較2020年，2021年除新增布局1個城市外，辦公空間項目數縮減3個至46，年末工位數量為36246個，縮減14%，出租率從81%下滑至73%。

雖說多項運營指標出現下滑，但基于降本增效策略的落實，2021年築夢之星收入達3878.96萬美元，同比增長12%，主要是基于調價實現整體收入的增長，收入成本占比降至101%，較2020年縮減21%，總運營費用從2020年的43%降至33%，同時虧損總額亦有所縮減，有效提升了運營管理效率。

租賃熱度下降，深港發展區初見成效

從城市區域租金來看，報告期内（2022年9月），北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，均價為7.03元/平方米/天，環比下降13.53%；上海黃浦區，均價為6.13元/平方米/天，環比下降2.08%；廣州天河區，均價為3.75元/平方米/天，環比下降3.6%；深圳福田區，均價為4.23元/平方米/天，環比下降0.24%。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

環比上看，四個一線城市超一半的行政區均出現租金下跌的情況。下跌幅度最大的分别為：北京西城區，環比下跌13.53%；上海寶山區，下跌5.91%；廣州南沙區，下跌17.81%以及深圳龍崗區，下跌3.4%。

對比來看，除北京是中心商務區租金下跌最大的外，其他三個城市下跌幅度最大的均是城市外緣區域。同時注意到北京石景山區、北京順義區、上海闵行區、深圳羅湖區以及深圳光明區租金上漲幅度較大，均超5%。

近期，深圳羅湖區發布了《加快羅湖深港深度融合發展區建設實施方案（2022-2023年）》。方案中表示，羅湖将建設深港青年創客中心，持續提升德勤大灣區雙創中心、香港工商專業和青年團體羅湖服務中心等平台的運營水平，在人才住房和人才就業等方面構建深港人才服務體繫，推動建立人才高地。

據了解，今年上半年已有15家涵蓋信息技術、高端醫療器械、金融業、生物醫藥、高端服務等領域的港籍企業進駐羅湖深港深度融合發展區。通過人才計劃的實施，吸引更多的企業齊聚深圳羅湖。

從城市整體表現看，報告期内（2022年9月），全國辦公物業出租挂牌量達6.93萬套，相較上月的供給量7.55萬套下降8.21%，辦公物業供給量下跌對運營商實現項目去化有一定幫助，此外，一線城市辦公租金平均單價為4.03元/平方米/天，環比下降2.42%。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

具體來看，租金單價最高的是北京，達5.39元/平方米/天，是唯一租金平均單價突破5元/平方米/天的城市，穩居内地商務第一城；其次是上海，平均租金單價為4.4元/平方米/天。

環比方面，除深圳租金較上月無變動外，北京、上海及廣州均出現租金下跌的情況，租金跌幅分别為5.44%、1.57%以及0.63%。廣州及深圳之間的差距再次擴大至0.06元/平方米/天。