2022年1-10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

“銀十”失色，銷售增長乏力

進入第四季度，各地陸續出台對于支持住房剛性需求的階段性放寬政策，包括實行稅費補貼、首套住房貸款利率下限、可提取公積金用作首付款等，鼓勵釋放購房需求。

同時，繼續推進各項“保交樓”行動，維護市場信心，但從目前的情況來看，國慶黃金周並未能助推10月房地産銷售增長。

數據來源：觀點指數統計及整理

觀點指數發布的“2022年1-10月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，10月份前100房企實現權益總銷售金額3023億元，環比下降38.6%，同比減少51.3%。

1-10月，前100房企累計實現權益總銷售金額40441億元，同比減少48.2%，降幅較1-9月擴大0.3個百分點。

全口徑銷售方面，1-10月份前100房企實現全口徑銷售金額58007億元，同比減少46.9%；10月份前100房企實現全口徑銷售金額5698億元，環比下降8%，同比減少35.7%。

從頭部房企來看，1-10月前20房企實現權益銷售金額24037億元，同比下降33.5%。其中，前三的房企碧桂園、保利發展和萬科分别錄得權益銷售金額3018.4億元、2433億元以及2214.4億元，同比下降38.9%、26.5%和34.6%。

10月前20房企實現權益銷售金額2507億元，同比下降22.3%，環比下降1.7%。

數據來源：觀點指數統計及整理

銷售均價方面，10月前100房企錄得總銷售面積3751萬平方米，銷售均價為1.52萬元/平方米，環比下降6.5%，同比下降1.3%。

延續低熱，集中供地旺季底價成交為主

盡管9月為集中供地旺季，22個重點城市中有13個城市進行集中供地，但底價成交及城投托底的情況較為常見，土地市場延續低熱态勢。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據，1-9月全國土地成交價款5024億元，同比下降46.2%，降幅擴大3.7個百分點；9月單月土地成交價款1205億元，同比下降55.4%，環比上升33.7%。

1-9月全國土地購置面積6449萬平方米，同比下降 53%；9月單月土地購置面積1049萬平方米，同比下降65%，環比上升22.8%。

9月土地成交同比下滑幅度擴大，據觀點指數監測，一線城市土地市場成交維持平穩，二線城市成交較去年同期有較大幅度下滑。

10月土地成交或繼續下行，近日廣州、天津、濟南、無錫等地開展集中供地，熱度普遍不高，其中無錫第四批供地全部底價成交。

按地塊數量計，廣州第三批集中供地溢價成交率為13.3%，天津為5.9%，另外，近期才結束第二批集中供地的鄭州、長春及沈陽，地塊出讓均以零溢價收官。

10月10日，廣州第三批集中供地成功出讓15宗地塊，其中底價成交13宗，溢價成交2宗，總成交價479.2億元，出讓總建面353.1萬平方米，平均溢價率0.5%。

從出讓情況來看，海珠區為此次集中供地熱度最高區域，兩宗溢價地塊均位于海珠區，而荔灣區和天河區地塊均為底價成交；另外，除海珠、荔灣及天河三區地塊外，其余地塊競得者均為廣州地方國企。

海珠區廣州大道南地塊由保利發展以11.5%的溢價率競得，洛溪橋地塊由中國鐵建以6.5%的溢價率競得；荔灣區地塊由華潤置地和中信泰富中國船舶聯合體分食；天河區地塊由湖北聯投與中建四局聯合體分别拿下。

廣州此次集中供地成交總金額創年内新高，但溢價率走低，在銷售未見回暖、行業仍在出清的情況下，未來土地市場将持續低位運行，並對銷售産生一定抑制。

房企到位資金現回暖迹象，“保交樓”下竣工面積止跌

國家統計局數據顯示，1-9月全國商品房銷售金額累計9.9萬億元，同比下降26.3%；全國累計商品房銷售面積10.1億平方米，同比下降22.2%；商品房銷售均價為9799元/平方米，同比下降5.3%，降幅繼續收窄。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

9月單月商品房銷售金額13510億元，同比下降14.2%，環比上升33.7%。商品房銷售同比跌幅降至年内最低水平，主要原因為去年比較基數較低；環比漲幅較大，呈現復蘇迹象。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

到位資金方面，1-9月房企到位資金114298億元，同比下降24.5%，降幅較1-8月收窄0.5個百分點。9月房企到位資金13481億元，環比上升11.9%，同比下降21.3%，其中國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款同比增速分别為-25.4%、-66.7%、-25.5%、-18.7%和-18.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

從增速上看，定金及預收款和個人按揭貸款降幅收窄，但同比仍為下降狀态，企業資金缺口仍待彌補。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

施工方面，1-9月房屋累計施工面積878919萬平方米，同比下降5.3%，降幅較上月擴大0.8個百分點；9月單月房屋新開工面積10270萬平方米，環比上升8.6%，同比下降43.2%。

新開工方面，1-9月房屋累計新開工面積94767萬平方米，同比下降38%，降幅較上月擴大0.8個百分點；9月單月房屋新開工面積9705萬平方米，環比上升7.9%，同比下降44.4%。

竣工方面，1-9月房屋累計竣工面積40879萬平方米，同比下降19.9%，降幅較上月收窄1.2個百分點；9月單月房屋竣工面積4018萬平方米，環比下降16.9%，同比下降6%。

在各地積極開展“保交樓”的環境下，9月房屋竣工面積同比降幅進一步收窄，而受房企資金短缺、土地出讓規模下降等因素抑制，房屋施工面積仍在下降。

長假政策利好房企促銷，融資現松動前路仍艱難

國慶黃金周前夕，央行宣布下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分别調整為2.6%和3.1%。

盡管由于該政策發布時間較晚，在國慶黃金周期間未能正式落地，但公積金房貸利率下調釋放出積極的信号，受此影響，國慶期間房地産銷售出現局部回暖。部分房企亦披露了國慶期間的銷售業績。

金地集團披露，國慶黃金周期間實現銷售額約70億元，創過去三年同期新高；遠洋集團則達成了超20億元的成交額，其中北京、天津、武漢、廈門等城市的近10個項目成交額突破億元；合景泰富在廣州、佛山、江蘇等地的5個項目亦實現銷售額超1億元。

保交樓方面，哈爾濱首批“保交樓”專項借款的項目專項資金陸續到位。據了解，其中包括融創中國在哈爾濱的公園壹号、四季印像、冰雪影都和融創文旅城四個項目。

鄭州則表示，開展的強力攻堅“保交樓”專項行動取得重要階段性成果，145個已售停工、半停工商品住宅項目實現復工，2個未復工項目亦已制定處理方案；據了解，鄭州獲得了首批70億元專項借款資金支持，當前該款項已撥付至具體項目的政府監管賬戶。

另外，祥生集團公告稱，在諸暨市的一個項目或為房地産穩保基金項下的潛在受益人。

當前各地保交樓措施正有序開展，各項專項支持資金已逐漸到位。近日央行黨委、外匯局黨組表示，加大力度助推“保交樓、穩民生”工作；若保交樓行動下更多實質性成果出現，将有助于房地産市場信心恢復。

融資方面，市場消息稱，新城控股計劃再次發行由中債信用增進公司提供全額擔保的人民币中期票據，計劃發行金額為15億元；另外，碧桂園、龍湖、旭輝等房企亦在籌備第二輪中增債融資工作。

盡管房企融資出現松動，但當前新增融資規模較小，在償債壓力之下一些房企難以避免地出現債券實質性違約。據了解，世茂集團、融信中國、寶龍地産、領地控股、鑫苑置業、三盛控股、天譽置業、上坤地産等房企近期首次出現債券違約或展期。

這也意味着，當前房地産市場仍在不斷出清，盡管“保交樓”的落地可以解決一部分項目上的資金問題，但房企自身仍需要為市場的下行和變化做充足的準備。