原報告 | 康橋資本搶入北京生物醫藥産園之後

觀點指數 新冠疫情已持續三年，生物醫藥産業在此期間成為了全球市場中最受矚目的焦點，並由此進入了高速發展時期，市場寄希望其成為未來世界經濟的主導産業之一。

然而疫情畢竟屬于不确定性因素，投資者開始對生物醫藥公司的長期效益有所疑慮，只因難以較快區别企業的疫情業務和常規業務，此時投入生物醫藥的PE/VC風險增大。

從目前來看，追求穩定而非高收益将成為未來數年間投資者的首要訴求。

近期，CBC康橋資本在北京完成了對兩個生物醫藥園的投資，分别是位于北京大興生物醫藥基地的醫藥産業園項目，以及位于北京昌平中關村生命科學院三期的生物醫藥園開發項目。

這是康橋資本在去年與全球最大的養老金管理人荷蘭APG合作設立“CLSIV”（“中國生物醫藥基礎設施基金”）後，對外公開的最大投資動作。兩個項目均處于北京生物醫藥産業發展的核心區域，項目稀缺性毋庸置疑。

PE上多有獲益的康橋資本追求在生物醫藥基礎設施的新建樹，在熟悉的領域獲取穩定而又具備成長性的資産；地方政府則希望能借助康橋以往的成功經驗，幫助區内企業實現産品和公司“雙上市”，並且穩定留在當地。

雙方訴求和能力一拍即合。

PE終成業主，追求穩定成首要訴求

康橋資本成立于2014年，是一家專注于醫療健康産業投資的私募基金，投資領域覆蓋醫藥、醫療器械、醫療服務等所有大健康領域，被譽為“亞洲最大、最活躍的醫療健康行業的私募股權基金之一”。

康橋資本一開始也是從簡單的财務投資開始入手，但很快意識到了差異化競争的重要性，轉變了投資方式，親自孵化和培育企業，貫穿被投企業的創立、成長到IPO整個環節，可簡單概括為“孵化+投資+運營”。

模式的轉變給康橋資本帶來實打實的回報：天境生物和雲頂新耀兩家明星企業成功上市給康橋資本帶來了兩個10億美元級回報，而從蘇橋生物退出則收獲了年化50%以上内部收益率。

不過，盡管PE曾給康橋資本帶來豐厚的收益與巨大的聲量，但整體市場環境不穩定性的增加，使追求穩定成為未來數年間投資者的首要訴求，康橋資本也不例外。

在市場聚焦于其在生物醫藥領域PE投資上的成果時，康橋資本實際上在2020年就已開啟醫療健康産業設施的投資。

康橋資本追求在熟悉的領域内獲取穩定而又具備成長性的資産；地方政府則希望借助康橋以往的成功經驗，幫助區内企業實現産品和公司“雙上市”，並且穩定留在當地。雙方訴求和能力吻合，一拍即合。

生物醫藥資産稀缺，康橋資本占據兩大核心區位

從北京市在醫藥産業規劃的角度看，根據《北京市“十四五”時期高精尖産業發展規劃》，北部地區重點布局昌平區、海澱區，南部地區重點布局大興區、北京經濟技術開發區。“一北一南”兩大産業聚集區，形成“南制造北研發”格局。

康橋資本完成投資的兩個北京生物醫藥項目，分别是位于北京大興生物醫藥基地的醫藥産業園項目和位于北京昌平中關村生命科學院三期的生物醫藥園開發項目，分别占據兩大核心區位。

單就大興生物醫藥基地項目看，康橋資本收購的標的總建築面積約11.9萬平方米，收購了項目公司80%的股權，與原業主在重資産和生物醫藥PE方面開展全方位合作。

該項目由八座制造大樓、四個研發辦公室和輔助設施組成，入駐企業有合同制藥商康龍化成、診斷技術公司熱景生物、深圳上市的第三方醫療診斷服務提供商迪安診斷等。

康橋醫療健康産業設施平台首席執行官康海華對外表示，該項目從現有租戶那里獲得了可觀收入，但新業主仍計劃進行翻新以升級設施、改善其外觀並增加電力容量。項目目前基于NPI的租金收益率是7%，提升之後預計可以達到7.5%以上。

而昌平區中關村生命科學園在經過10多年發展後，已成為北京生命科學産業的重點聚集地。

來源：昌發展公衆号

其中，一期、二期項目已匯集了數家國家級生命科學類研究中心，以及以北大國際醫院為首的大型臨床試驗平台。園區内已入駐了500多家創新型藥企，包括百濟神州、萬泰生物、諾華諾德、貝瑞基因等知名藥企。

康橋資本聯合昌發展開發的生命谷國際精準醫學産業園項目，是中關村生命科學園三期的首發項目，位于生命科學園一期南側，是北清路、京張鐵路與京新高速的圍合地塊。

園區規劃建築規模約24.57萬平方米，預計2025年投入使用，可以提供總部辦公、研發中心、中試和生産基地等自由轉換和組合的復合空間。

北京的生物醫藥物業交易機會非常稀缺，兩處物業所處位置更是北京醫藥發展的核心區位，未來需求相當強勁，租金和價格均有明确的上漲空間。

十年首讓地，康橋資本能給昌平帶來什麼

康橋資本此次購入的中關村生命科技園地塊，規劃建築面積17.8萬平方米，以整個生命谷國際精準醫學産業園24.57萬平方米的規劃建築面積計算，占去了超7成，顯然是最核心的部分。

來源：昌發展公衆号

據觀點指數了解，該地塊更是區域内近十年首次出讓此類地塊，足見其稀缺。再加上中關村科學院北延段、中關村生命科技園三期首發等要素，均踩準了北京産業規劃。

如此稀缺的地段，自然是各家必争之地，為何是康橋資本摘得而不是他人？可以先從昌平區和其産業投資平台昌發展的訴求來看。

昌平區的訴求相當明确：“争取到'十四五'末，生命谷地區醫藥健康上市公司達到20家，讓更多企業在昌平實現産品和公司'雙上市'”。 

重點是“在昌平”和“雙上市”。

昌發展則表示：“雙方将聚合昌發展專業化産業運營優勢，以及康橋資本産業設施服務能力、資産管理能力”。

很明顯，昌平需要康橋資本運用産業設施服務能力、資産管理能力幫助醫藥企業在昌平區的産業園紮根，更重要的是最終能幫助企業實現成果轉化。

從康橋資本以往的投資經歷看，确實具備這樣的能力。並且康橋資本專注醫療健康産業，更能擺脫炒房的機會投資者身份，易受政府青睐。

在康橋資本拿手的孵化企業上，昌平區免去了康橋資本的“麻煩”，宣布了13家首批入駐園區的企業，分别為丹序生物、華夏英泰、博雅輯因、中因科技、可瑞生物、健達九州、北啟生物、北賽泓升、因諾惟康、藍晶微生物、神濟昌華、華亘控股、安和加利爾。

這13家企業基本上由北京本地的園區産投平台投資，多處于B輪以後，還有處于更早融資輪次的企業，康橋資本目前尚未涉足其中。但從昌平區的訴求看，這13家企業未來的融資、管理以及産品的研發、上市，可能都要仰賴康橋資本的協力。

因此，或許在康橋資本拿地簽約後，考驗才剛剛開始。