基金與REITs | 2022十一月住房租賃發展報告

觀點指數 四季度進入傳統租賃淡季，租房需求走低，樣本企業開業積極性減弱，同時租賃市場房源供給量縮減。

為穩定項目出租率，不少租賃企業利用雙十一節日營銷造勢，各類優惠活動層出不窮。

報告期内，租賃企業擴張步伐不停，如樂乎新增落地兩個酒店，轉型中高端公寓項目、樂乎服務式産品線簽約北京大寶飯店項目、金地草莓獲取南大租賃住房項目等等，租賃企業通過委托管理、政企合作等搶占市場份額。

金融端方面，保租房REITs實現再擴容，首個市場化機構運營的保租房REIT正式獲批，加上華潤有巢保租房REIT，國内已經成立的保租房REIT數量達4只。

首批三只已上市的保租房REIT成立至今，在二級市場的交易價格漲幅均在25%以上，投資者對保租房的發展仍保持積極态度。

政企合力推進住房建設，企業探索租住産品多元化發展

從已公布運營數據的租賃企業來看，在管租賃房源規模最高的無疑是分散式企業相寓。

我愛我家發布的最新三季報顯示，截至三季度末，相寓在管房源達到25.9萬套，相較去年同期增長2.8%，在規模與各項經營效率指標方面均領跑行業。

前三季度平均出房天數9.3天，相比上半年減少0.3天，第三季度平均出房天數縮短至8.6天，環比減少6.4%；前三季度平均出租率95.2%，租金交易額累計達127.5億元。

數據來源：觀點指數統計及整理

同時，相寓繼續推動業務的數智化升級，打造全國統一的線上化服務管理中台試點，實現催收流程全自動分發及智能自動流轉等服務運營標準化，繼續加速“小寓智繫”數智化産品的應用上線。

樣本企業新增項目入市方面，據觀點指數監測，報告期内共計3個租賃項目開業，新增開業的樣本企業主要有雅詩閣、城家公寓等。開業項目數相較上個報告期大幅縮減，進入租房淡季，企業開店積極性減弱。

其中，報告期内雅詩閣成都馨樂庭高新公寓酒店正式開業，該項目是雅詩閣中國旗下馨樂庭品牌物業之一。據觀點指數了解，馨樂庭品牌是城家及華住酒店集團與雅詩閣三方成立合資公司（上海丞雅酒店管理有限公司）的代理品牌，在國内推許加盟及委托管理業務。

成都馨樂庭高新公寓酒店項目的開業，讓雅詩閣的擴張戰略目標邁進了一步，截至2022年10月，雅詩閣在華管理及儲備的公寓單元及酒店客房數超44000套。

規模擴張方面，雅詩閣表示繼續通過品牌管理輸出模式，擴大市場占有率，同時也将關注租賃住房地塊的投資。據了解，雅詩閣正與多家國企聯繫，将在上海、杭州、蘇州等華東地區試點。

在租購並舉提速、保租房市場發展火熱下，租賃市場發展前景廣闊，雅詩閣有意加碼在内地住房租賃市場上的投資，擴充管理資産類别。同時，市場消息顯示，2022年前三季度，雅詩閣旗下物業的長住部分收入已占全部營收的67%。

除此之外，報告期内政企合作也是租賃企業搶占市場份額的重要渠道。

報告期内，金地草莓攜手上海南大開發建設有限公司成功獲取上海市寶山區大場鎮W12-1301單元96-01、102-01地塊（保障性租賃住房）項目，即南大租賃住房項目，該項目是金地草莓首個與上海區府平台企業聯合開發的項目。

據了解，項目總占地面積約2.5萬平方米，總建築面積約10.5萬平方米，規劃有5棟公寓及配套商業，預計可提供超2000套房源。項目位于寶山區中外環間南大智慧城西南片區内，将為南大智慧城産業集群中的從業者提供便捷的生活租住空間。

南大租賃住房項目是金地草莓在上海寶山的首個保租房項目，有助于推進上海寶山地區職住平衡，提升片區競争力，激活産業活力。

同時，朗詩寓以政企合作方式打造的太湖科學城國際青年創新社區近期已投入運營。

多渠道增加租賃房源供給下，政企合作方式已成為租賃企業規模擴張的重要方式。

保租房REITs再擴容，首個住房租賃基金設立

金融動态方面，保租房REITs再添新單。11月11日，華夏基金華潤有巢REIT發售公告顯示，該REIT項目計劃于11月14日-15日兩天認購，根據此前的詢價，将發售價格定為2.417元/份，按5億份的發售份額計算，本次預計募集資金總額為12.085億元。

作為首單市場化機構運營的保租房REIT，華潤有巢REIT在詢價階段已受到資金追捧。網下詢價階段，共收到107家網下投資者管理的432個配售對象的詢價報價信息，拟認購數量總和為298.53億份，為初始網下發售份額數量（1.4億份）的213倍，投資者對該REIT項目以及保租房的發展表現出較強的信心。

加上華夏華潤有巢REIT，目前已經成功成立的保租房REIT達到了4只。中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及紅土深圳安居REIT首批三只保租房REIT均在今年8月31日上市交易，上市首日均出現漲停。

截止到11月15日，據觀點指數統計，三只保租房REITs成立至今交易價格漲幅均在25%以上，漲幅分别為26.08%、29.28%以及30.35%。

除公募REITs助推外，建設銀行出資設立住房租賃基金，推動長租房市場探索發展新模式。

11月8日，國内首個住房租賃基金--建信住房租賃基金正式設立。基金募集規模為人民币300億元。其中，建設銀行認繳人民币299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳人民币0.01億元。

基金成立後分别與北京市、重慶市、湖北省、成都市、南京市、廣州市、佛山市等地市場主體簽署合作備忘錄，約定合作設立地方子基金，並由建設銀行提供信貸支持、運營管理、公募REITs上市等綜合服務，由地方政府在項目信息推薦、租賃需求整合等方面提供支持。

同時收購了部分存量辦公和商業房産，計劃改造為租賃住房。截至目前，重點推進項目20余個，項目資産總規模超過100億元。基金投資項目成熟穩定後，可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

觀點指數認為，此次建設銀行牽頭設立住房租賃基金，在盤活存量資産的同時，将有效增加租賃市場保租房供給，推動市場加快發展。而基金吃緊的項目通過REITs或其他市場化轉讓方式退出，也為銀行機構實現金融閉環提供可能。

租房市場需求走弱，讓利促銷活動潮起

報告期内（2022年10月），全國住宅挂牌出租62.2萬套，供給量環比下降11.4%，普通公寓挂牌出租1.18萬套，環比下降3.28%，租房市場房源供給量持續下滑。

需求走低下，報告期内借助“雙十一”進行租房營銷活動的租賃企業不在少數，包括冠寓、泊寓、瓴寓、金地草莓、有巢公寓等，主要營銷手段包括不限于秒殺特價房、租金減免、租房禮包等優惠活動。

此時讓利促銷，除了應對淡季提高出租率外，同時可以防範項目在疫情等其他不穩定因素下對租房市場造成的負面影響，提高項目抗風險能力。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内（10月）北京住宅租金平均單價達116.49元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為101.07元/月/平方米。

環比方面，一線城市北京、深圳及廣州住宅租金均出現微漲，漲幅分别為0.67%、3.1%以及3.51%，整體一線城市平均租金為92.76元/月/平方米，環比上漲1.09%。而上海租金環比上月出現微降幅，降幅為1.6%。

此外，報告期内一線城市深圳發布小區房屋租賃參考價格，參考價格文件顯示，南山區商品住房租賃參考價格最高，租房單價為109元/月/平方米，其次是福田區，達98元/月/平方米，租金水平處于全市高位，同時南山、福田、羅湖區域的商務公寓單價均突破100元。

其他6個城市除杭州租金出現上漲外，均出現租金下跌的情況，降幅從0.1%到2.84%不等，其中降幅最大的是成都。

整體來看，10月租房市場維持平穩發展，城市租金變動幅度均在5%以内，租房市場波動不大。租金方面，觀點指數檢測的10個城市中，超一半出現租金輕微下降的情況，10個城市平均租金為65.9元/月/平方米，環比上漲0.72%。

進入傳統租房淡季，各地租房市場平穩發展，結合租賃市場行情及以往同期租金走勢，觀點指數預計下月整體租金或将出現穩中微跌的走勢。

住房租賃金融支持加大，因城施策發展保租房

同時，政策方面亦鼓勵加大住房租賃金融支持。

11月，央行和銀保監會聯合發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》）。

其中關于住房租賃方面，明确要加大住房租賃金融支持。

《通知》表示，在優化住房租賃信貸服務的同時，還要拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放，穩步推進房地産投資信托基金（REITs）試點。

在加快保租房籌建方面，今年以來各地因城施策，多方支持增加保租房供給。其中亦不乏創新性新政推出，如長沙推行以租換購、湖北提出先租後售等舉措，助推房地産市場穩健發展。

同時，報告期内，為多渠道籌集租賃住房房源，有效提升“城中村”租賃住房品質，廣州發布《支持專業化規模化住房租賃企業提升“城中村”租賃住房品質指導意見》，立足 “城中村”房屋既有現狀和實際使用狀況，針對可租可用面積着力提升品質。堅持政府引導、村民自願、企業運營、社會資本參與。

城中村普遍存在管理難度大，消防安全隐患等問題，落實城中村改造在增加市場保租房供給的同時，也能有效推動城中村租賃住房品質化提升。

此外，上海在規範租房市場方面再次提出相關文件。其中，主要涉及規範租賃行為，平衡租賃雙方權利義務關繫；加強市場主體管理，規範住房租賃市場秩序；堅持服務監管並重等多項要求，其中更是明确要加大對個人“二房東”監管力度，加強對房地産經紀機構和住房租賃企業的管理等，多方面對租賃市場主體做出約束，維護租賃市場健康、有序發展。

各地在發力保租房市場供給的同時，亦對租房市場主體、資金等各方面做出規範，在相關政策的支持與約束下，租房市場發展與規範並舉，将更為穩健。