原報告 | 仁恒置地攻與守

觀點指數 對于民營企業來說，要在今年保持銷售穩定增長是一件不容易的事情。

觀點指數發布的研究成果顯示，前100房企1-10月實現全口徑銷售金額58007億元，同比減少46.9%；10月單月前100房企實現全口徑銷售金額5698億元，同比減少35.7%。可以看到，全行業都不可避免地面臨銷售下滑的壓力。

仁恒置地則交出了亮眼的成績單，前十月合約銷售金額約為581.43億元，合約預售面積為112.92萬平方米，相比2021年同期分别上升了41.6%及下降了14.2%。

深入研究可以發現，仁恒置地大部分的銷售來源于上海項目，這一比例超過50%，尤其值得一提的是海上源項目，四期開盤均以日光收盤。

回顧仁恒置地的新增土儲表現，在上海的土地拓儲動作不明顯，這與銷售攻勢形成強烈對比。轉而在江蘇公開市場上拿下不少地，進一步守住大本營優勢，甚至下沉到縣級區域。

根據“以産定銷”的項目推售流程來看，上海短期内沒有太多土儲支撐新項目推售，江蘇域内會有較多項目，但是銷售利潤卻不一定能夠企及此前。

上海銷售出圈 

年報數據顯示，之前仁恒置地在上海區域的銷售占比較低，到2020年底，銷售占比達到17.5%。

按照項目推出進度，2021年底将會陸續推出市場。但是，今年2月底後上海經歷了幾個月的疫情侵擾，房地産銷售疲軟。今年5月單月銷售下滑嚴重，仁恒置地銷售金額約為11.35億元，合約銷售面積47695平方米，相比2021年同期分别下降了70.0%及62.5%。

從數據來看，2022年仁恒置地可售貨值達1200億元，70%位于長三角，其中上海的貨值為400億左右。今年上海3-4月份的封控基本壓縮了大部分的銷售量，仁恒置地如果不能很好地推售這些項目，勢必會影響整年的銷售業績。

值得慶幸的是，5月中下旬解封後，仁恒置地銷售同比由降轉升。2022年6月合約銷售金額約為125.78億元，環比增長十一倍之多，合約銷售面積為21.95萬平方米，上述數據相比2021年同期分别上升了201.0%及46.8%。

最新數據顯示，前十月仁恒置地上海銷售金額為333.74億元，占總銷售比例達到57.4%，位列第一。蘇州合同銷售金額為74.1億元，占比12.7%；新加坡合同銷售金額24.71億元，占比4.9%。

資料來源：觀點指數整理

從上圖可以看到，仁恒置地在三季度推出的幾個盤均價在6萬元/平方米以上，當日去化率基本為100%。值得一提的是，仁恒海上源項目火爆，三開三售罄。其中五、六批次的新盤天樾園和和海上溪雲預計是今年在上海市場的收尾之作，從9月的去化率來看，下一輪推盤去化率應該不差。

回顧仁恒置地2019-2021年的土儲新增情況不難發現，在上海拿了許多土地，這也為後來銷售的增長奠定了基礎。

盡管二季度受疫情影響，但並不影響今年上海整體銷售出圈。不過，觀點指數認為上海銷售短期難創新高。

主要原因：其一，土地儲備告急，前三年拿地的項目已出售得差不多。第二，上海優質地塊競争激烈且偏少，仁恒置地對地塊的要求較高，一般都是要濱水和容積率大的地塊。如果土儲沒有得到補充，上海項目推售就難以實現。

還有一個上海區域存在的市場情況，即近期推出的新盤幾乎有80%以上都是外環項目，内環項目萎縮嚴重，說明了上海中心地段土地供應有所減少。

如果未來中心城區土地成本上升，外環項目利潤不高，那麼上海項目的利潤則會下降，可能會面臨壓力。

大本營強化

仁恒置地在2021年報中提到，各地人口持續流入中國一二線城市、新加坡等經濟持續發展的發達地區，房地産需求仍然殷切，高端市場改善需求是下一階段地産企業的發展機遇。

可見，仁恒置地對于一二線城市的高端市場是有一定展望的，這就不難理解近年來對其他城市的擴張動作。

2021年年報數據顯示，仁恒置地在六大經濟區的20個高增長城市以及新加坡的優質地段有合計總建築面積約992.4萬平方米的土地儲備。其中，約有55.1%位于長三角、18.0%位于大灣區。這兩個區域合計基本可以覆蓋銷售的80%。

不過對仁恒置地來說，大本營仍是以長三角為主。據觀點指數不完全統計，今年年内仁恒置地在公開市場上拿地的重點省份是江蘇。

資料來源：觀點指數整理

早在2021年的土拍市場上，就可以看到仁恒置地加大對江蘇。彼時在無錫拿下了45.33萬平方米的土地，土地出讓金高達114.34億元。今年内在江蘇蘇州、無錫和如臯拿地，金額最多的一宗也是無錫地塊，總價28.45億，以聯合體形式元搖号競得。

仁恒置地在2021年報里曾提到繼續在重點城市如上海、蘇州和天津，還有新城市如無錫及揚州補充其土地儲備。可以看到，上海和天津新增土儲是沒有達到預期的。

觀點指數認為，今年的土拍市場民企拿地愈發審慎，一些長三角城市的土地市場（除上海外）開發空間和利潤更具吸引力。因此，不難發現仁恒置地在逐步尋找江蘇區域内的下沉市場。

從城市分布來看，江蘇的新增土儲結構中有兩宗是縣級區域地塊，一個是如臯，另一個是張家巷。張家巷地塊附近已有金輝、弘陽、碧桂園、溫州時代、世茂、瑞德、中銳等企業的項目。可以說明，仁恒置地拿到的縣級地塊是優質的，但也面臨與其他先入房企競争的問題。

仁恒置地在精裝住宅口碑良好，但是縣級市場的精裝市場可能還有待時間考驗。

觀點指數認為，江蘇省内的核心城市像南京、蘇州、無錫等中心城區存在較多的溢價空間。如果往縣域布局，首當其沖就是銷售去化問題，這不僅會影響項目推售，還會限制資金流動。

不過，這也算是下沉探索的一步棋子，仁恒置地需要用時間去檢驗。

品質的挑戰

自進入内地房地産市場後，仁恒置地的表現都是比較平穩的，到了2019年後規模開始提速。這不僅體現在城市數量擴大，還體現在項目數的增多（2019年38個到2020年54個）。 

資料來源：企業公告、觀點指數整理

根據上圖所示，2018年到2020年的三年時間里，仁恒置地銷售猛漲。雖然體量上了一個層級，但是毛利率水平則逐年下滑（由2018年的46%下降至2020年的36.4%，2021年更是近5年的低位，為25.6%）。

觀點指數認為，主要是低能級城市高消費群體偏少帶來的，出現産品供應和需求不完全匹配的情況。

2022半年報中，仁恒置地錄得的毛利率為35.6%，據東方财富Choice數據統計，A股房地産企業2022年上半年的毛利率均值為19.34%，仁恒置地明顯高于行業平均水平  。主要還是上海銷售帶來的高毛利。

展望未來，仁恒置地在規模擴張的路上保持較高的毛利率還是會面臨壓力。

如現在土拍條件的增多、地價和房價都設置了一定的上限，利潤空間被鎖住。而高端品質的住宅項目需要花費的成本更多，項目資金預算需要更為充足。

而且現有的“保交樓”政策，會對房企的資金監管更為嚴格，房企資金層面靈活性和流動性有所受限的。

許多房企不再盲目追求高周轉的模式，逐漸轉向打造自己的品質工程。像新城控股推出的“幸福體驗工程”，旭輝透明工廠和碧桂園建築機器人的研發，都是在提高項目建築工程的工藝和完善品質監督體繫，以此來提高附加值。

因此，觀點指數認為，利潤空間的壓縮和競争者不斷加入，在高端品質住宅項目上“内卷”會成為當下的新常态。

在後疫情時代，産品質量依然是經久不衰的引力法則。