市場回溫 | 2022十一月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 商辦運營商期内動作不多，主要集中在項目擴張以及運營方面，部分重點企業旗下項目憑借管理優勢獲得新簽租約，有利于保障業績增長。同時，新增開工，投資動作時有發生。

此外，期内有地産企業為降低财務壓力，出售旗下商辦項目回籠資金。但整體來看商辦資産交易熱度有所下滑，交易宗數及交易金額均出現大幅下降。

辦公空間運營商方面，創富港及堂堂加集團在營收方面有所增長，同時期内企業在多元創收方面持續發力，如IWG在辦公室中引入無人售貨超市，優客工場正式上線商辦資産交易平台等。

寫字樓市場回溫，不乏新增租約、擴張等動作

報告期内，寫字樓開發建設呈上升趨勢，市場對寫字樓市場的發展信心逐步回暖。商辦運營商方面，企業動作不大，持續憑借運營管理能力吸引企業入駐。

數據來源：觀點指數不完全統計

項目擴張上，報告期内陸家嘴集團以總價23.5億元成功競得上海浦東南路峨山路地塊（九龍倉濱江壹十八以東），據觀點指數了解，将開發4.2萬平方米辦公樓，最高80米，40%自持出租，60%可整層/整棟售予金融機構。以及将開發5.5萬平方米的商場，由陸家嘴集團100%自持運營。項目完成建設投入運營後，将擴充陸家嘴集團管理的寫字樓規模。

觀點指數關注到，報告期内陸家嘴公布了三季度的業績報告。數據顯示，截至9月30日，陸家嘴在上海的寫字樓物業出租率為86%，平均租金為8.18元/平方米/天，出租率及租金水平較二季度末均有所提升，上海寫字樓市場實現穩定增長。

在新簽約方面，環球都會廣場以及成都中海國際中心項目獲得新簽租約。

其中，成都中海國際中心項目成功簽約2家世界500強企業，分别是蜀道集團旗下四川智慧高速的整層成交，以及友邦人壽保險有限公司四川分公司，進一步優化租戶結構。

據觀點指數了解，成都中海國際中心項目地處成都交子公園金融商務區核心區域，憑借區位以及運營管理優勢，吸引優質租戶入駐，實現産城融合。目前成都中海國際中心項目已吸引四川金控、友邦保險、中國銀行、匯豐銀行、華夏基金、天弘基金、長城證券、光大信托等多家金融行業龍頭企業入駐，覆蓋銀行、保險、信托等細分領域，實現産業上下遊集聚，構建新金融生态圈。

此外，報告期内遠洋服務附屬公司與遠洋集團中國分公司就遠洋國際中心A座的若幹單位訂立商用物業租賃及運營協議，租期為一年，整個期限内承租人應支付的租金總額為7936萬元。

11月11日，遠洋服務以總價7736.13萬元收購北京遠洋新天地1号樓3層、4層及5層以及深圳遠洋廣場13棟6層物業，兩處物業将由遠洋服務作為自用辦公用房。

這並非遠洋集團年内首次出售辦公物業。在商辦資産交易方面，今年以來，遠洋集團已陸續出售了北京豐台區銳中心項目股權、北京中國人壽金融中心10%股權等。

資産交易熱度下滑，買方以自用型為主

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至報告期末内地共計有42宗商辦資産大宗交易事件，成交總金額為574.93億元（不含北大方正資産包，中糧置業案例取交易總價均值），平均每單商辦資産大宗交易金額為14.02億元。

數據來源：觀點指數不完全統計

報告期内，内地商辦資産大宗交易錄得4宗，交易總金額為9.06億元，交易宗數、交易金額以及平均交易單價較上個報告期均出現大幅下滑，其中資産買方晶科能源及遠洋服務購置資産均是以自用辦公用房為主。

最大交易金額由晶科能源創造，11月22日，晶科能源購買上海虹橋富力中心T3整棟寫字樓，交易總金額為7.07億元。

上個報告期交易總金額為38.14億元，最大交易金額由凱德集團創造，旗下公司以20.37億元成功競拍北京博瑞大廈項目。

相較而言，報告期内寫字樓投資者興致不高，同時投資偏好更趨于保守。

數據來源：觀點指數不完全統計

數據來源：觀點指數不完全統計

（注：交易宗數及交易金額不含北大方正資産包交易）

據觀點指數觀察，11月商辦資産交易金額及交易宗數均不及前兩月，資産交易熱度再出現下滑。在城市分布方面，標的資産城市分布較廣，但聚集性較高，多數是位于上海及北京。

據觀點指數不完全統計，截至報告期末，上海及北京的交易宗數分别為10宗和17宗，交易總金額分别為131.62億元和386.73億元，優質地段的商辦資産仍是最受投資者青睐的標的。

辦公空間服務探索多元創收

報告期内，辦公空間運營商辦伴更新了招股書。

截至2022年6月30日，堂堂加在管項目達65個，總管理面積約為25.97萬平方米，共計可提供工位數約4.56萬個。其中，輕資産模式下總管理面積約為1.51萬平方米。

據觀點指數了解，堂堂加的輕資産模式主要是為業主提供設計、建造、管理以及運營服務，業主承擔建造成本。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在管規模方面，優客工場優勢凸出，截至2022年6月30日，管理項目數達284個，已開業項目數達220個，開業工位數66500個，管理面積達958985平方米，較去年年底的865150平方米增長10.85%，管理規模得到有效提升。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

營收方面，創富港及堂堂加均出現穩步提升，而優客工場在收入方面並不穩定，其在最新财報中稱疫情是影響公司經營業績的關鍵因素。

值得注意的是，辦公空間運營商持續探索多元創收方式。

來源：觀點指數整理

其中辦公空間運營商IWG與荷蘭零售科技公司Wundermart建立合作關繫，将無人售貨超市引入辦公室。此次合作是IWG集團踐行15分鐘城市理念的一次試驗。

随着辦公需求升級，個性化辦公體驗也逐步受到關注。

據觀點指數了解，目前Wundermart已在荷蘭的三個IWG共享辦公項目中開設了門店，仍處于試點起步階段。随着計劃的推進，Wundermart将會進駐更多的IWG共享辦公項目。

此外，報告期内優客工場通過旗下公司--希遇科技的協作，正式上線商業地産交易繫統，聚焦商業地産買賣需求，高效鍊接樓宇資源，為商業地産買賣的促成提供更專業的服務。同時優客工場依托其辦公空間運營管理能力以于對租賃及買賣雙及企業服務優勢，更好地賦能企業用戶。

上海黃浦區辦公租金大幅提升，廣州及深圳維持平穩

從城市區域租金來看，報告期内的10月，北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，辦公租金均價為6.98元/平方米/天，環比下降0.71%；上海黃浦區均價為6.59元/平方米/天，環比上漲7.5%；廣州天河區，均價為3.75元/平方米/天；深圳福田區，均價為4.23元/平方米/天，廣州天河區及深圳福田區的辦公租金較上月均出現明顯變動。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金出現波動，主要與區域所在的營商以及投資環境息息相關。以上海為例，外灘金融集聚帶是“一城一帶”的核心功能區之一，“十三五”期間，黃浦區完成引進重點金融、類金融機構273家，如凱石公募基金、弘毅遠方公募基金、信銀理财、太保集團、太保人壽、國家綠色發展基金等企業相繼落地。

截至“十三五”期末，區内共有持牌金融機構660余家，匯集了包括銀行、證券、保險、信托、基金、期貨在内的各類持牌金融機構，區域金融機構集聚效應進一步提高。

環比上看，廣州及深圳多數行政區的辦公租金維持穩定趨勢，租金變動幅度多數在5%以内，其中廣州天河區、深圳福田區、深圳南山區、深圳龍崗區辦公租較上月維持不變。廣州及深圳均只出現一個行政區辦公租金變動幅度超5%，廣州南沙區及深圳羅湖區分别是兩者中租金變動最大的區域，均超5%。

北京及上海超一半行政區出現環比租金下跌的情況。下跌幅度最大的行政區分别為北京順義區，環比下跌24.33%；上海闵行區，環比下跌9.63%。

從城市整體表現看，報告期内（2022年10月），全國辦公物業出租挂牌量達6.34萬套，相較上月6.93萬套的供給量下降8.51%，辦公物業出現進一步下跌，對運營商實現項目去化有一定幫助。

此外，一線城市辦公租金平均單價為3.96元/平方米/天，環比下降1.68%，是今年2月以來，首次平均租金單價低于4元/平方米/天，辦公市場需求端減弱，租金下跌明顯。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

具體來看，北京是唯一租金平均單價突破5元/平方米/天的城市，穩居内地商務第一城；其次是上海，平均租金單價為4.3元/平方米/天。環比方面，四個一線城市租金變動服務均在5%以内，整體維持平穩。