原報告 | 香港置地：港資“北上”樣本

觀點指數 日前，合景泰富公告了向香港置地出售置泰有限公司28.57%已發行股本及成都市宏譽房地産開發有限公司30%繳足股本的事宜。

公告顯示，置泰有限公司28.57%股權由合景泰富持有，71.43%股權由香港置地持有，該公司間接全資控股總冠有限公司。

另外，天眼查信息顯示，成都市宏譽房地産開發有限公司目前有兩個股東，總冠有限公司持股70%，成都凱譽持股30%，後者由合景泰富全資控股。因此，通過境内公司及境外公司的股權分配，成都宏譽由合景泰富和香港置地共同控股。

根據合景泰富的公告内容，交易完成後合景泰富将完全退出成都宏譽。

這項交易主要涉及的資産是位于成都市錦江區攀成鋼片區的一宗商住地塊，香港置地和合景泰富在2010年11月競得上述土地，占地面積285畝，成交地價37.8億元。

公告稱，該項目可開發面積約70.7萬平方米已全部完成開發，根據項目進度推測屬于住宅部分；而另外的可開發面積約21.3萬平方米仍在開發中，推測屬于商業及商務用途部分。

合景泰富方面表示，該出售事項代價約3.71億元，預計可産生稅後利潤1400萬元，此項交易将提高資産周轉率、為償還債務及一般營運資金産生額外現金流入及降低其負債比率，有助于降低風險實現長期穩定及健康發展。

在行業發展轉型期，為了降負債、補充現金流而進行的資産交易十分普遍，但類似香港置地這樣活躍的港資地産商值得市場關注。

内地進化之路

除了合景泰富外，香港置地在内地有許多合作夥伴，目前在建項目多為合作開發，從近期拿地的情況來看也是如此。

據觀點指數統計，近兩年香港置地在武漢、重慶、成都及上海均有新增項目，合作方有金地、華潤置地、龍湖、招商蛇口等。

據統計，近兩年香港置地在内地新增了6個項目，其中三個位于成都（兩個項目是獨立拿地，一個項目為後來入股的龍湖項目）；另外，重慶、上海、武漢各有項目一個。

整體來看，盡管香港置地在内地房地産市場的投資布局已經超過10年，但仍然是不折不扣的港式地産商，特别是在住宅開發方面，與内地房地産企業的開發模式有所區别。

一方面，港資地産商資産負債率低、現金流充足，並不習慣于高周轉的開發模式，而更注重項目品質及發展前景。

以前述成都市錦江區攀成鋼片區項目為例，由合景泰富開發的住宅部分在拿地2年内開始入市；而香港置地開發的商業部分則時至今日仍在開發中。據了解，該項目商業部分的購物中心預計2023年年底投入運營。

另一方面，港資地産商以往拿地主要是看重項目的長期運營和回報。例如，新世界發展當前在内地仍有開發項目，如廣州白雲的嶺南新世界，至今該項目開發周期已超過20年，近期仍在推出新的組團；香港置地進入成都的首個項目目前開發周期也已超過10年。但就内地房企而言，除部分城市更新項目外，大部分項目周期都不會這麼長。

港資地産商與内地房企之間的差異就決定了，若要重回内地市場，前者需要通過各種方式學習内地房企的經驗、熟悉城市市場及項目的運作，合作開發便是其中的一種方式。

目前香港置地在内地進行獨立操盤的城市並不多，成都是其中之一。

2021年12月成都第三批集中供地中，香港置地拿下兩宗地塊，分别位于青羊區文家街道（天湖翠林項目）和康河街道（西元項目），兩宗地的規劃建築面積均在10萬平方米以内，屬于較小型的開發項目。

同期，龍湖拿下金牛區西華街道國賓闆塊一宗地塊（瑰雲里項目），計容面積10.72萬平方米，同屬于小型項目。根據項目公司股權變更紀錄，同月香港置地對項目公司入股50%，成為控股股東之一。

目前，上述三宗地塊的開發進度基本相同，但基本都是龍湖參與的瑰雲里項目領跑。蓄客階段，瑰雲里在今年6月開放了營銷中心，天湖翠林和西元則分别在7月和10月開放了示範區；開盤方面，瑰雲里在7月中旬開盤，而天湖翠林開盤時間是7月下旬，西元項目于11月初開盤。

此次香港置地從合景泰富手中拿下成都錦江區攀成鋼片區項目，除了有合景泰富需要出售的原因之外，觀點指數認為，也是由于香港置地正在積極提升自己在内地的操盤能力，因此合景泰富不需另找其他操盤手，可直接向原來的合作夥伴出售項目股權。

另外，香港置地所尋找的合作方正在與時俱進。今年6月的上海集中供地，香港置地、招商蛇口及徐匯國資旗下的上海匯成共同拿下徐匯區的一宗地塊，這也是香港置地為數不多的與地方國企達成的合作。這一合作将為香港置地适應内地房地産市場帶來不小的幫助。

由于香港置地一直在内地有開發項目，因此在這一輪行業周期中行動相對快速，而一些港資地産商在加大内地市場布局上仍在觀望或籌備階段，但趨勢已經顯現。

港資伺機而動

近期港資地産商在内地市場有不少新動向，處于觀望和試探階段的如長江實業，旗下和記黃埔現身2022年廣州首輪集中供地，率先出價競拍白雲區空港大道中東側一地塊，但未參與加價。

8月新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受采訪時表示，将在未來12個月内在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計100億元。

有相對明确行動的有太古地産、嘉華國際、恒基兆業等。

2022年初，太古地産表示，未來十年将斥資超500億元投資内地房産，年内簽約了珠實廣州聚龍灣項目、西安城桓文投太古里項目、陸家嘴集團前灘21号地塊、中免三亞海棠灣項目等合作，在内地的布局有加速之勢。

今年上海第三批集中供地，嘉華國際聯合體以37.3億元競得徐匯區華泾鎮一個地塊。據了解，嘉華國際、招商蛇口與上海匯成的持股比例分别為60%、35%及5%，該地塊規劃包含住宅、辦公商業、餐飲及酒店等多個用途。

另外，日前華潤置地公布，分别與恒基兆業地産、嘉華國際、新世界集團與信德集團四家香港地産發展商簽訂《戰略合作協議》，建立長期戰略合作夥伴關繫。

據了解，上述合作将針對具體潛在的目標土地資源及地産項目，尤其是處于粵港澳大灣區的項目，商讨及研究共同合作發展的可行性。

恒基兆業方面也就華潤置地合作表了态，表示作為香港擁有最多新界土地儲備的發展商，将全力配合，抓緊香港北部都會區的發展機遇。

由于深圳與香港北部都會區接壤，而華潤置地在深圳、廣州等大灣區城市具備充足的土地儲備，雙方亦可能就華潤置地在内地的土地資源進行合作發展。

當前，由于民企在土地市場的拿地大量減少，土地市場競争減少；同時，在土地競拍限價與銷售指導價的調節下，房地價比處于合理水平，房地産項目具備足夠的盈利空間，一線城市及新一線城市等發達地區存在持續的住房需求，可支撐起房地産市場的持續發展，在行業新格局形成前，這是港資地産商“北上”的機會。

從目前的情況來看，港資地産商主要選擇與全國性的央國企進行較為深度的合作，包括華潤置地、招商蛇口、保利發展等，央國企融資渠道通暢、負債水平相對合理，合作的風險性更小，無疑是值得信賴的夥伴。