2022年1-11月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

低位回彈，前百房企權益銷售環升32.4%

各地疫情反復，房企推盤、銷售節奏亦受到一定影響，11月房屋銷售仍處于低位，但較上月低位有一定回彈。

觀點指數發布的“2022年1-11月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，11月份前100房企實現權益總銷售金額4236億元，環比上升32.4%，同比下降26.9%。

數據來源：觀點指數統計及整理

1-11月，前100房企累計實現權益總銷售金額44853億元，同比減少46.5%，降幅較1-10月收窄1.5個百分點。

全口徑銷售方面，1-11月份前100房企實現全口徑銷售金額64169億元，同比減少45.1%；11月份前100房企實現全口徑銷售金額6038億元，環比上升3.7%，同比減少24.5%。

從頭部房企來看，1-11月前20房企實現權益銷售金額26741億元，同比下降31.8%。其中，前三的房企碧桂園、保利發展和萬科分别錄得權益銷售金額3265.4億元、2688億元以及2449億元，同比下降39%、21.8%和33.2%。

11月前20房企實現權益銷售金額2530億元，同比下降20.6%，環比下降6.1%。

數據來源：觀點指數統計及整理

銷售均價方面，11月前100房企錄得總銷售面積3554萬平方米，銷售均價為1.7萬元/平方米，環比上升11.2%，同比上升15.5%。

銷售低迷，“因城施策”釋放購房需求

國家統計局數據顯示，1-10月全國商品房銷售金額累計10.9萬億元，同比下降26.1%；全國累計商品房銷售面積11.1億平方米，同比下降22.3%；商品房銷售均價為9789元/平方米，同比下降4.9%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

10月單月全國商品房銷售金額9452億元，同比下降23.7%，環比下降30%。單月商品房銷售額跌至4月以來的最低水平。一方面，存在疫情反復的因素；另一方面，亦意味着銷售行情仍難有起色。

近期西安、杭州、成都、廣州等城市“因城施策”，陸續發布購房利好政策，進一步釋放購房需求。

西安住建局在《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》中提出，取消臨潼區、西咸新區沣東新城上林街道等地區的住房限購、限售要求，並提出了人才購房的新政策，其中亦包含一些盤活二手房市場和支持多孩家庭住房需求的新規。

成都則對購房流程作出了一些優化，一方面簡化流程，符合要求的三類房源不再實施公證搖号；另一方面重新調整限購區域，将天府新區統一到第二圈層的限購區域中，擴大了第二圈層的限購範圍。

另外，近期杭州調整了房貸利率，首套房利率由與LPR持平調整為執行最低利率4.1%，即LPR-20BP，二套房最低利率4.9%，同時，二套房首付最低比例下調20個百分點至40%。

自2017年3月以來，杭州首次放松“認房又認貸”政策，名下無房者目前在杭州購房可按照首套房相關政策執行。

市場消息指，廣州近日開展“雙證合一”試點，對于市場上存在的部分将多間房屋打通成一個居住空間，但擁有多個房産證的房子，房産證可進行合並，此舉将減少房屋轉讓中的費用和手續，有利于這一類型的房屋在市場上的流通和轉手。

供地現常态化趨勢，深圳安居房地塊熱度高漲

近期無錫、蘇州等城市挂牌年内第五批集中供地地塊信息，四大一線城市加入第四批集中供地之列，相較于集中供地推出初期，供地頻次增加，有常态化的趨勢。

年末将至，各地集中供地挂牌仍然比較密集，土地市場存在一定熱度。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據，1-10月全國土地成交價款6061億元，同比下降46.9%，降幅擴大0.7個百分點；10月單月土地成交價款1037億元，同比下降49.8%，環比下降13.9%。

1-10月全國土地購置面積7432萬平方米，同比下降 53%；10月單月土地購置面積983萬平方米，同比下降53%，環比下降6.3%。10月土地成交同比基本持平，據觀點指數監測，主要是三線城市成交保持在較高水平。

11月土地成交或繼續走低，主要原因是近期各城市集中供地規模縮減，如廣州、南京等城市第四批次地塊供應量均為年内最低。

深圳率先結束第四批集中供地，該批次7宗挂牌地塊中6宗成功出讓，其中3宗頂價成交，1宗溢價成交，2宗底價成交，總成交金額97.3億元。

值得注意的是，本批次三宗頂價成交地塊中2宗為純安居房地塊。據了解，寶安區新安街道地塊吸引了廈門國貿、武漢城建、江蘇亞倫、湖州永晖等新面孔的加入，最終江蘇亞倫通過搖号方式競得該地塊。

深圳安居房地塊的亮點之一在于，地塊總價較低，深圳四批供地地塊中除深汕合作區地塊以外，起拍價最低的便是兩宗安居房地塊，起拍價分别為5.22和2.05億元。

當前深圳住房需求較大，據了解，深圳安居房申購需輪候3至5年，截止11月28日，深圳安居房輪候信息超過19萬條。

而《深圳市住房發展2022年度實施計劃》中提及，今年計劃籌集出售型公共住房不少于1.5萬套，其中包含可售人才房、安居型商品房等各種類型的住房，可見當前深圳安居房的供求關繫尚不平衡，供應緊張。

安居房銷售前景明朗，與商品房市場的不穩定狀态形成對比，因此亦吸引了不少房企的關注。

“金融十六條”出台，房企融資利好頻現

國家統計局數據顯示，1-10月全國完成房地産開發投資11395億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴大0.8個百分點；單月房地産開發投資10387億元，環比減少18.5%，同比減少16%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

到位資金方面，1-10月房企到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅較1-9月擴大0.2個百分點；國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款同比增速分别為-26.6%、-13.5%、-14.8%、-8.5%。

10月房企到位資金11182億元，環比下降17.1%，同比下降26%，其中國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款同比增速分别為-18.3%、-88.7%、-20.7%、-14.9%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

從增速上看，國内貸款降幅收窄，但到位資金整體增速繼續下滑，主要是占比較大的自籌資金及定金及預收款和個人按揭貸款同比增速持續下滑。

針對當前房地産企業的融資難題，近期央行、銀保監會積極引導金融機構支持房地産企業合理融資，發布了《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》，業内稱“金融十六條”。

“金融十六條”提出，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續基礎上，優化建築企業信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建築企業融資連續穩定。

這一消息公布後，六大國有銀行迅速展開行動，與房企簽署戰略合作協議、提供授信額度，其中工商銀行為萬科、金地、綠城中國、美的置業等12家房企共提供了6550億元的意向授信額度。另外，中國銀行為碧桂園、龍湖、招商蛇口、濱江等10家房企提供合計超6000億元的意向授信金額。

從現有的公開信息來看，萬科獲得了6家銀行提供的融資支持，龍湖、美的置業亦獲得了5家銀行支持，另外，金輝集團、大華集團、合生創展等在以往的融資支持中未現身的企業，在這一次的政策利好下亦有所收獲。

據了解，銀行與房企未來将在房地産開發貸款、個人住房按揭貸款、並購貸款、債券承銷與投資等業務方面加深合作。

另外，近期《深化公司債券注冊制改革的指導意見》征求意見稿中提及，支持房地産企業合理債券融資需求，提升民營企業債券融資的可得性和便利性。意味着除銀行貸款外，房企在發行債券方面的融資通道亦将被打通。

今年11月10日以來，龍湖、美的置業、新城、萬科、金地等房企陸續提交儲架式票據注冊發行計劃，拟注冊總金額達到930億元。

近日證監會表示，允許上市房企和涉房上市公司以非公開方式再融資，房企境外上市政策将與A股保持一致，“第三支箭”已開出。

除此之外，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合發布的《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》指出，監管賬戶内資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度後，房地産企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度内資金。

不足一個月的時間内，房地産利好消息頻出，優質房企的流動性壓力獲得緩解。

對于出險房企，“保交樓”仍是目前最重要的任務，各地保交樓項目陸續復工、交付。近期央行再提“保交樓”，至2023年3月31日前将提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、專款專用。