物業與智慧園區並進 | 2022年四季度數字化發展報告

觀點指數 今年以來，多數上市房企的研發費用支出相較去年同期均有所下降。按季度數據來看，據三季報披露，行業研發支出均值增長率約為51.47%，不排除下半年融資環境改善下，企業有更大的底氣投入研發。

下半年，物業服務企業在智能家居方面的投入相對上半年有了明顯動作，佳兆業美好生活、金科智慧服務、碧桂園生活等物企涉及智能家居上遊産業鍊。

此外還有2項關于智能家居公司股權轉讓，受讓方分别為濱江物業以及金科智慧服務。

報告期間，智慧産業園區概念受政策面支持較多，同時提供一定程度上吸納低風險需求的資金工具。

多因素支持下，智慧園區或将迎來高速發展期。

房企研發支出上升，聚焦數字營銷

據觀點指數不完全統計，今年以來多數上市房企的研發費用支出相較去年同期均有所下降，同時相對于地産行業的大規模營收，比例仍然較小。

按季度數據來看，行業研發支出均值增長率約為51.47%，增速指標幅度較大的原因之一是中報數據基數較低，同時不排除下半年融資環境改善下，企業有更大的底氣投入研發。

具體來看，增速較大的有金隅集團、華發股份、保利發展以及綠地控股等企業。不過，從企業披露信息來看，保利、華發和金隅的研發增長似乎與數字科技概念更密切相關。

其中，保利發展披露數字營銷端信息，期間包括“雲和+”在線銷售平台落地，累計上線項目超1000個；華發股份同樣在期間提出加速向數字化營銷轉型。

雖然兩家企業都聚焦數字營銷，不過由于當前交易市場影響因素較多，與以往環境差異較大，數字營銷的成果可能還需要更長的時間驗證。

金隅有所不同，更多在智能裝備産品和新材料專利端上有所成績。期間，綠地控股研發方向也有所不同，主要研發成果在基建産業的結構設計和發明專利等。

11月，綠地聯合科大訊飛成立數字科技公司，持股比例49%，新設公司涵蓋軟件開發及信息服務等高新技術，且落址位于蘇州靠近綠地總部及深耕區域，有利于業務與技術間的“業務協同”合作開發。

物企布局數字生态，尋求企業價值提升

政策面上，9月份，工業和信息化部發言人在新聞發布會上表示，以智能、綠色、健康、安全為導向，提升智能家居的生産和創新水平。預計到2025年，孵化出約50個行業知名品牌和15個高水平特色産業集群。

下半年，物業服務企業在智能家居方面的投入相對上半年有了明顯動作。據觀點指數不完全統計，佳兆業美好生活、金科智慧服務分别新增對外投資1項家居科技公司，經營範圍涵蓋普通家居和智能家庭産品的銷售、制造等。

碧桂園服務成立的新公司經營範圍有所不同，據了解模式是為客戶提供智能家庭配套設計服務，涵蓋智能單品篩選、選品、采購和銷售的一套商業模式，新公司並不涵蓋智能家居的設計和制造。

值得注意的是，除了新成立的家居科技公司之外，目前，碧桂園集團在涉足智能單品的領域已初步成形，覆蓋衛浴、衣櫃、櫥櫃、家裝和裝配式構件等多元領域。

除了新增的公司，還有2項關于智能家居公司的股權轉讓，受讓方同樣來自物管企業。金科服務受讓重慶金曉悅慧家居有限公司（金曉悅慧）25%股權，股權變更後金科服務成為金曉悅全資控股股東。

另1項股權轉讓，受讓方為濱江物業，即家家智能家居（杭州）有限責任公司（家家智能）向濱江物業轉讓杭州濱致裝飾有限公司49%股權，股權變更後由濱江物業100%持股。

兩項股權轉讓不同之處在于，金科服務涉及的股權轉讓，公司主要業務涵蓋室内裝飾裝修及設計等，持續擴大智慧家庭方案供應商領域；家家智能則是濱江在智能單品賽道的擴寬。

相較之下，四季度該賽道房企動作較少。

10月中梁地産對外公告，正式啟動與京東的戰略合作，雙方依托各自業務布局及品牌、技術、産品優勢，聚焦智能家居單品、數字化營銷等領域開展合作。

對這一現象，觀點指數認為物業服務公司相對于物業開發或者電商等企業，在推薦智能單品或是提供設計方案服務等方面有着“近距離”的天然優勢。具有一定程度數字化能力的物業服務公司，更能發揮“近水樓台先得月”的優勢，能夠抓取、服務社區需求以及私域化社區流量。

此外，物業企業雖然有相較穩定的現金流，但是受限于面積和物業費等，不利于企業價值提升，而類似智能家居等數字生态衍生的多元化增值服務有助于提高企業價值。

“數字”園區獲資金青睐度高

園區方面，深圳與新加坡簽訂了14個合作項目，其中多個項目包括中新跨境貿易數據國際互聯互通項目、深新前海智慧城市合作創新示範園區項目、深新啟新匯産業合作平台項目等，涉及跨境貿易數據、智慧園區、科研應用、人才合作等領域。

上交所也曾表示，鼓勵依托優秀園區等資産進行融資。

近期規模較大的是由中電光谷牽頭，将落地于貴州貴安新區的數字經濟産業園，投資規模約139億元。

從目前已有信息來看，智慧園區将圍繞算力基礎設施、算力服務平台、算力産業載體等領域，搭建區域性算力設施底座（服務貴州、輻射粵港澳及成渝地區），為各行各業的數字化需求提供算力服務保障體繫。因此，深耕上述同一片區的企業，數字化戰略合作夥伴或将有更多選擇，數據資源等相對将更加集中。

此外，資本資金對數字化概念同樣有很大興趣，疊加産業園區穩定的現金流支持下，數字産業園或許能夠為資本市場填補地産開發信用下降後的投資需求。

目前，以中電光谷數字産園為標的資産的支持專項計劃正在受理，規模約4.74億元。同時，該項目的總承包方（東湖高新全資子公司湖北省路橋集團有限公司），已獲得了建設銀行約9.2億元的擔保貸款。