大宗交易回溫 | 2022十二月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 商辦運營商方面，中海商業、招商商管、陸家嘴企業等在規模方面占據優勢，光大安石以及太古地産等則在出租率上位居前列。

報告期内，商辦運營商動作不大，在擴張和招商方面表現較為乏力。

同時，觀點指數關注到辦公市場方面北京及上海多數行政區域出現租金下跌的走勢，主要由于當前辦公需求走弱。

大宗交易上，報告期内上海再現大金額投資型商辦資産交易，買家為友邦人壽保險。此次資産交易也為商辦資産投資客注入信心，可以看到重點城市商辦資産交易活力逐步回暖。

企業擴張乏力，“碳中和”再受關注

報告期内，廣州商務局主導的寫字樓評定工作中，新增評定出10棟超甲級、16棟甲級商務寫字樓，獲評樓宇覆蓋總建面近380萬平方米，辦公面積近308萬平方米。其中，辦公面積超5萬平方米的15棟、超10萬平方米的4棟；樓高30層以上（約100米高）的20棟。

此次年度評定推動廣州樓宇經濟更標準化、規範化、高端化，同時支持零碳數智化樓宇試點工作的探索性開展，推動了樓宇經濟朝綠色、融合方向進一步發展。

綠色建築、零碳樓宇再度受到關注。據了解，廣州珠江城大廈的風能發電、冷輻射，外立面日光冷處理技術以及内在的水循環繫統，都嚴格執行了綠色低碳的相關要求；廣州國際金融中心的水循環繫統已經做到節能且非常人性化，對空氣的監測、二氧化碳排放的監測以及室内空氣流通的監測，達到了國内較高水平。

同時，平安不動産也表示，深圳平安金融中心項目在今年10月直面“雙碳”大考時交出的綠色答卷，成就包括有冰蓄冷制冷繫統節約能耗450萬度，熱回收及空調繫統節約能耗150萬度，可調節遮陽繫統、能源再生電梯等節約能耗110萬度，累計節約能耗710萬度，相當于節約電費476萬元。

樣本企業中，越秀商管旗下廣州環貿中心項目評定為超甲級寫字樓，以及時代商業旗下時代地産中心、時代·芳華里（廣州）A3 棟兩座寫字樓項目獲評為甲級寫字樓。

商辦運營商方面，樣本企業中中海商業、華潤萬象生活、陸家嘴商業、招商商管等企業的在管商辦項目數量和面積占有較大優勢。

出租率方面，據觀點指數不完全統計，樣本企業中商辦項目平均出租率超90%的企業達50%。光大安石、太古地産等企業出租率方面表現亮眼。截至9月底，光大安石商辦項目平均出租率達97%，太古地産在管三個商辦項目出租率均超90%，具體為太古匯辦公樓出租率達95%，頤堤港一座出租率達95%，香港興業中心一座及二座達滿租狀态。

特别是香港興業中心寫字樓已長期維持滿租狀态，項目發展持續穩定。

數據來源：觀點指數不完全統計

報告期内商辦運營商動作不多，企業在合作擴張及企業入駐方面稍顯乏力。

其中，招商東虹橋中心正式開門迎客。據了解，東虹橋中心項目擁有約3萬平方米的商業面積，同時坐享臨空經濟、會展經濟、商務經濟的紅利。

除商業配套外，項目還配有4棟約7萬平方米的寫字樓，目前已入駐或即将入駐包括通力電梯、嬴徹科技、ARQ建築事務所等企業。

據了解，入駐大虹橋的法人企業已超5.7萬家，區域内已聚集國内外具有總部功能的企業近500家，聚集大量外資總部、跨國公司地區總部、頭部科技企業的外籍高管和專業技術型人才，形成項目區域優勢。

資産交易金額大幅提升，上海投資型買家回歸

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至報告期末内地共計有49宗商辦資産大宗交易，成交總金額為697.91億元（不含北大方正資産包，中糧置業案例取交易總價均值），平均每單商辦資産大宗交易金額為14.54億元。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内，内地商辦資産大宗交易錄得6宗，交易總金額為120.93億元，交易宗數、交易金額以及平均交易單價較上個報告期均出現大幅上漲，其中資産買方蒙娜麗莎、上海集運、海至藍公司以及華南集運購置資産均是以自用辦公用房為主。

報告期内共計3宗資産交易金額超10億元，最大交易金額由友邦人壽保險創造。

12月19日，上海實業控股發布公告稱，友邦人壽作為唯一競標者，以總價50.3億元成功競得上海實森置業90%股權與相關債權，獲得上海北外灘89街坊項目。

據觀點指數了解，該項目融合辦公樓、商場、專業劇院及聶耳舊居綜合業态，項目整體預計于2023年上半年竣工，友邦人壽将為完成此項目的建設和後續的運營繼續提供資金，預計項目總投資不超過87億元，資金主要來源于保險責任準備金。

據觀點指數不完全統計，四季度以來上海超10億元商辦資産投資型買家寥寥無幾，本次友邦人壽以超50億元成功收購上海北外灘項目89街坊項目，将為上海商辦投資觀望者注入信心，同時也表明上海商辦資産投資市場正逐步恢復。

數據來源：觀點指數不完全統計

數據來源：觀點指數不完全統計

（注：交易宗數及交易金額不含北大方正資産包交易）

12月（截至報告期末）共計錄得5宗商辦資産大宗交易，交易總金額為75.73億元，自用型及投資型買家兼備。

據觀點指數觀察，12月年末商辦資産交易宗數較上月變動不大，同時資産交易金額略有上漲，但不及9-10月份。6月成為商辦資産交易金額最多的月份，交易金額為125.85億元。

整體來看，資産交易熱度有所上升，四季度資産交易頻繁。

城市分布方面，標的資産分布較廣，但聚集性較強，多數位于上海及北京。上海是今年以來超20億元商辦資産交易金額最頻繁的城市。

據觀點指數不完全統計，截至報告期末，上海及北京的交易宗數分别為20宗和11宗，交易總金額分别為456.24億元和176.82億元，優質地段的商辦資産仍最受投資者青睐。

辦公空間迎混合模式新發展

報告期内，WeWork、優客工場、氪空間以及IWG等辦公空間運營商積極探尋多元增長模式，WeWork新旗艦落地上海西岸、IWG與瑞安辦公攜手推出Hybrid Easy體驗計劃以及氪空間與蘇相合作區攜手聚焦産城融合等。

其中，IWG與瑞安辦公攜手推出Hybrid Easy體驗計劃。合作期間，擁有權益的租戶将能輕松享受IWG集團旗下120余家靈活辦中心通行權益。

同時，IWG集團将分階段幫助瑞安辦公及相關企業用戶加入混合辦公模式，從統一集中的辦公模式逐漸轉型為“總部集中辦公+靈活分布辦公+居家自由辦公”的混合模式。

随着辦公需求的升級，混合辦公模式将進一步被企業熟知和踐行。

此外，報告期内WeWork中國與國際傳媒港（上海）文化發展有限公司正式簽約，将入駐西岸闆塊的國際傳媒港項目。

國際傳媒港是以文化産業為主的文化傳媒項目，包含10萬平方米5A甲級寫字樓、2.3萬平方米文化場館、5.9萬平方米商業空間，設有對公衆開放的文化科普基地、多功能演播室及1400座9廳影城。

項目所處的徐匯濱江區域已吸引騰訊、小米、平安等知名企業入駐，同時區域定位為藝術傳媒+人工智能+科技金融的綜合創新性集群。

據了解，WeWork國際傳媒港社區預計于2023年上半年開業。

深圳、上海租金波動不大，北京推出穩外資舉措

從城市區域租金來看，報告期内（2022年11月），北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，辦公租金均價為6.42元/平方米/天，環比下降8.02%；上海黃浦區，均價為6.3元/平方米/天，環比下降4.4%；廣州天河區，均價為3.72元/平方米/天，環比下降0.8%；深圳福田區，均價為4.26元/平方米/天，環比上漲0.71%。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

此外，北京及上海超一半行政區出現租金下跌的情況，租金下跌幅度最大的行政區分别是北京西城區和上海普陀區。

觀點指數認為，北京及上海多個行政區租金下跌或與當前互聯網行業裁員息息相關，集中式裁員也預示着互聯網科技行業辦公需求收縮，租賃面積減少，對寫字樓市場造成一定沖擊。

除了互聯網科技企業外，企業在客戶群體定位時可以更多地選擇政策大力支持的産業，如醫藥健康、新能源等健康産業，一定程度上能減弱行業集中性事件爆發對寫字樓造成的影響。

從城市整體表現看，報告期内（2022年11月），全國辦公物業出租挂牌量達6.74萬套，相較上月供給量6.34萬套上漲6.31%，辦公物業供給量出現上漲。此外，一線城市辦公租金平均單價為3.94元/平方米/天，環比下降0.44%，辦公租金進一步走低。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

具體來看，租金單價最高的是北京，達5.23元/平方米/天，是唯一租金平均單價突破5元/平方米/天的城市，穩居内地商務第一城；其次是上海，平均租金單價為4.2元/平方米/天。

環比方面，北京、上海及廣州均出現租金下跌情況，租金跌幅分别為0.76%、2.33%以及5.26%，深圳辦公租金環比上漲7.89%，再次反超廣州，兩者之間差距為0.22元/平方米/天。

值得關注的是，報告期内北京出台25條措施進一步加強穩外資工作，鼓勵外商投資高新技術産業。《文件》提及：一是進一步擴大對外開放；二是聚集全球高端優質資源；三是優化外商投資企業發展環境；四是優化外商生活服務；五是推動引資與引智引才相結合；六是優化外商投資促進服務；七是強化外商投資企業權益保護七部分内容。

觀點指數查閱仲量聯行相關數據顯示，目前，在北京甲級辦公樓子市場中，CBD區域外資企業最為聚集，和第三使館區共同吸納了全市超七成的外資企業。觀點指數認為，穩外資相關舉措的推出将吸引更多外資企業落戶北京，推動北京寫字樓市場進一步發展。