重磅發布 | 觀點指數·2022年度房地産企業銷售表現

觀點指數 2022年，房地産行業銷售下滑明顯，樓市增長乏力，前100房企權益銷售金額同比減少45.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高于其他企業，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

年内房地産政策頻繁出台，利好不斷。

四季度，“金融16條”出台，行業“三箭齊發”，民營企業債券融資範圍擴大、股權融資措施優化，碧桂園、雅居樂、新城發展、中原建業等8家房企通過股權端進行融資超過148億港元，緩解了部分流動性壓力。

土地市場方面，熱度下降、成交下行，22個重點城市集中供地成交總額高于2021年的城市只有5個，部分城市同比跌幅超過80%。

就企業拿地情況來看，2022年在公開市場上積極拿地的民企較少，大多為央國企和地方城投企業，當前拿地銷售比不超過40%的規則，對于房企仍有指導意義。

企業論衡

關鍵詞：銷售下滑、市場分化、保交付

觀點指數發布的“2022年1-12月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，前100房企實現權益總銷售金額5.02萬億元，同比減少45.1%，累計增速較1-11月收窄1.3個百分點。

數據來源：觀點指數統計及整理

12月單月，前100房企實現權益總銷售金額5261億元，環比增長22.6%，但對比2021年同期減少29.9%。

2022年樓市銷售下滑明顯，樓市增長乏力，部分房企下調了銷售目標，但仍未能達成目標。

年中、“金九銀十”等節點促銷可在短期内提升銷售，但難以獲得長期成效。在新發展模式和調整下，行業規模下降是不可避免的趨勢，房企需要提升管理能力和投資分析能力，以适應行業形勢的變化。

從頭部房企來看，1-12月前20房企實現權益銷售金額30095億元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂園、保利發展和萬科分别錄得權益銷售金額3475億元、3068億元以及2731.5億元，同比分别下降37.7%、15.6%和33.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高于其他房企，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

12月前20房企實現權益銷售金額3319億元，同比下降21.6%，環比上升32.7%。

數據來源：觀點指數統計及整理

觀察2022年房企權益銷售區間分布情況，13家房企突破千億門檻，比2021年減少14家。

權益銷售規模超過3000億元的企業有2家，與2021年相比減少4家。權益銷售位于2000-3000億元的房企數量為3家，與2021年相比減少1家。

另外，權益銷售金額處于100-500億元之間的房企數量，較上年增加15家；權益銷售金額位于100億元以下的房企亦增加了15家。

數據來源：觀點指數統計及整理

銷售均價方面，12月前100房企錄得總銷售面積4671萬平方米，銷售均價為1.63萬元/平方米，環比下降1.5%，同比上升11.3%。

在促銷售和抓回款的同時，交付亦成為行業2022年的任務重心之一。

房企也積極公布交付數據，根據公布的信息，2022年碧桂園将交付約73萬套房源；亦有房企在年關之際提前交樓，維護企業信譽。

宏觀印象

關鍵詞：支柱産業、三箭齊發、新發展模式

行業轉機，房地産業向新發展模式過渡

2022年以來房地産行業政策保持“穩健”為先的基調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。

在此背景下，政策逐步顯現出支持房地産行業持續健康發展的趨勢，年内關于保障住房的剛需、優化商品房預售資金監管、實施差别化住房信貸政策、穩定房地産開發貸款投放等各方面的政策陸續出台，並重申房地産行業仍是國民經濟的支柱産業。

年内房地産政策頻繁出台，利好不斷。一季度，支持購房者合理住房需求是政策重心。在因城施策的環境下，一些城市的住房政策逐漸向多孩家庭傾斜：一方面，多孩家庭購房首付比例下調；另一方面，公積金貸款額度提升、首付比例下降。

二季度，優化商品房預售資金監管及差别化住房信貸政策落地，包括放寬商品房預售資金監管比例、超出監管賬戶内重點監管額度以外的資金可以提取等。

央行、銀保監會《關于調整差别化住房信貸政策有關問題的通知》中提及，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。不少城市及銀行迅速跟進落實該政策，提振市場信心。

三季度，“保交付”成為房地産行業最重要的關鍵詞。銀保監會曾表示，千方百計推動“保交樓”，依法保障金融消費者合法權益。在此過程中，“地産纾困基金”和“保交樓”專項借款配套融資發揮着重要的作用。

四季度，對房地産企業的金融支持成為最大亮點。“金融十六條”出台，行業“三箭齊發”，民營企業債券融資範圍擴大、股權融資措施優化。

需求端政策繼續寬松，甯波、成都等城市收窄限購範圍、降低購房門檻，東莞、佛山則相繼全面取消限購政策，廣州近日發布“不動産登記便民暖企十二條”，提出将加快不動産交易的登記效率。

另外，重申房地産是國民經濟的支柱産業，未來政策方向将努力改善行業的資産負債狀況，引導市場預期和信心回暖。

12月15日至16日舉行的中央經濟工作會議提及，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地産業向新發展模式平穩過渡。過程中，擺脫多年來“高負債、高杠杆、高周轉”的模式，是十分重要的一環。

行業掃描

關鍵詞：觸頂回落、金融支持、收並購

市場規模觸頂回落，前11月銷售11.7萬億

2022年商品房銷售出現較大程度下滑，各大城市不同程度地受到疫情幹擾，出現短期停擺。疫情管控措施放開後，預計2023年市場運行将會更加平穩；另一方面，剛需和改善性需求突出，市場預期向好。

國家統計局數據顯示，1-11月全國商品房銷售金額累計11.7萬億元，同比下降26.6%；累計商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

單月來看，11月單月全國商品房銷售金額9816億元，同比下降32.2%，環比上升3.8%。

2022年以來，單月商品房銷售額同比跌幅處于14.2%至46.6%之間，其中，跌幅最大的4月份處于上海、北京等重要城市的疫情高峰期；跌幅最小的是9月份，主要原因在于2021年同期處于銷售下行期，基數較小。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

銷售均價方面，2022年商品房銷售均價同比明顯下降，但從全年走勢來看，由于政策利好不斷，下半年商品房均價呈現一定程度回升。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

根據國家統計局數據，11月全國商品房銷售均價9785元/平方米，同比下降4.3%，單月全國商品房銷售均價同比變動幅度在4.3%至10.8%之間。

施工方面，受銷售下行影響，新開工面積下滑，未來供應将減少。

國家統計局數據顯示，1-11月全國房屋新開工面積11.2億平方米，累計同比下降38.9%，降幅較1-10月擴大1.1個百分點。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

單月來看，11月房屋新開工面積7910萬平方米，環比下降11.7%，同比下降50.8%，同比跌幅擴至年内最大，主要受“年末結算”期影響較大，資源向竣工交付方面傾斜。

1-11月，全國房屋竣工面積5.8億平方米，累計同比下降19%，降幅與1-10月相比基本持平；11月房屋新開工面積9144萬平方米，環比上升60.8%，同比下降20.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

竣工方面受“保交付”政策及相關資金支持，全年維持與往年相同節奏，降幅遠小于新開工方面，預計未來仍保持較高水平。

到位資金方面，國家統計局數據顯示，2022年1-11月全國房地産開發投資實際到位資金完成額為20.9萬億元，累計增速同比下降18.8%，較1-10月增速下降1.2百分點。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

單月來看，年内房地産投資實際到位資金呈現下行趨勢，同比跌幅持續擴大。其中，定金及預收款是房地産投資的主要來源之一，也是年内跌幅最大的科目。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

從國家統計局公布的數據來看，1-11月份，房地産投資資金中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款的實現額分别為15823億、48994億、21870億、44601億元，同比增速分别為-26.9%、-17.5%、-26.2%、-33.6%，11月各項資金來源同比跌幅均超30%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

自籌資金、定金及預付款在目前的房地産投資中占有較大比重，但到位資金的減少影響了房地産企業在土地購置、房屋施工等方面的鋪排。

因此，近期針對房地産企業的融資支持可一定程度上緩解企業的資金需求。

“春天”将至？上市房企增發配股融資不斷

政策放松之下，房企外部融資渠道恢復，在當前推動防範化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資産負債狀況的趨勢下，一方面，出險房企的資金困境獲得更大程度的改善；另一方面，頭部房企将迎來更多發展機會。

就融資方面而言，A股上市房企紛紛宣布拟籌劃非公開發行股票募資，包括保利發展、世茂、綠地控股、招商蛇口、華夏幸福等房企發布了定增計劃，其中保利發展拟募資金額超過100億元；萬科是A股為數不多計劃配股的房企，拟配發新股數量不得超過已發行的H股數量的20%。

港股上市房企則主要以配股方式融資，碧桂園12月已進行兩次配股，融資金額遠超同期增發的其他房企，顯現出頭部房企在融資寬松環境下的優勢。

據觀點指數統計，近期碧桂園、雅居樂、新城發展、中原建業等8家房企通過股權端進行融資超過148億港元，緩解了部分流動性壓力。

另外，出售資産仍是年内房企重要的資金籌措方式，但從收並購實現的情況來看，受市場回暖緩慢、房企流動性壓力難消等因素影響，房企之間的收並購項目推進難度較大，年内主要收並購事件包括中海地産收購世茂、雅居樂廣州亞運城項目股權，濱江收購陽光城浙江永康項目等。

另外，雅居樂折價超六成出讓重慶地塊予首創城發；中天金融（較起始價格）折讓超五成出讓中天城投予佳源國際，但該交易最終並未完成。

值得注意的是，資産管理機構在2022年的房地産收並購中表現活躍。

相關公告顯示，截至10月末，中國華融正在推動中的房企纾困項目16個，可保障近2.3萬套商品房按期交付；信達資管攜手信達地産參與了中南建設、康橋集團、佳兆業等多個房企的保交付纾困救助，國慶前後，信達首個纾困項目廣州南沙“悅伴灣”成功落地。

土地觀察

關鍵詞：供需減量、底價成交、以銷定投

土地成交腰斬，前11月土地成交7591億元

土地市場方面，由于土地市場熱度下降、成交下行，2022年集中供地頻次增加，呈現常态化趨勢，土地市場出讓高峰主要出現在下半年，與往年走勢類似，但總成交額跌幅較大。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

根據國家統計局發布的數據，1-11月全國土地成交價款7591億元，同比下降47.7%，降幅較1-10月擴大0.8個百分點；11月單月土地成交價款1530億元，同比下降50.8%，環比上升47.6%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

另外，盡管下半年土地成交緩慢擡升，但失速依然明顯，7月、8月、9月、10月同比增速分别為-33.4%、-41%、-55.4%、-59.9%；7-8月跌幅放緩的主要原因在于上年同期土地出讓規則調整，土地成交規模較小。

1-11月，全國土地購置面積8455萬平方米，同比下降53.8%；11月單月土地購置面積1023萬平方米，同比下降58.5%，環比上升4%。前11月土地購置面積同比降幅繼續擴大。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

具體到22個集中供地重點城市，由于集中供地規則在不同城市的落實過程中呈現分化，2022年各城的供地進度不一。

其中，長春、沈陽年内僅舉行兩批次集中供地，截止12月25日，完成三次集中供地的城市有5個，完成四次集中供地的城市有11個，包括4個一線城市，完成五次集中供地的城市有4個。

由于2022年參與集中供地房企仍以央國企和地方城投企業為主，土地供應端針對性作出調整，包括适當調整土地出讓價格，允許以銀行保函作為參拍保證金等，保護企業的參與意願，維持土地市場的平穩發展。

具體來看，一線城市集中供地較為平穩。同時，第四批集中供地中廣州、深圳推出的政策性住房用地吸引衆多房企參拍，政策性住房用地通常地塊面積小、起拍總價低，對成交總額的貢獻不大，但對于豐富住房供應的類型具有重要意義。

分時段來看，一線城市集中供地高峰主要是7-8月的第二批次和9-10月的第三批次，土地成交總價和溢價率都相對較高。

另外，第四批次供地各城挂牌土地體量均出現下降，但土地質量並未下降，如北京挂牌3宗朝陽區地塊均以封頂價成交；廣州亦抛出了天河區、海珠區的三個地塊。

數據來源：觀點指數整理

對比22個重點城市的情況，截止到12月25日，集中供地成交總額高于2021年的城市只有上海、合肥、成都、無錫和長沙，而長春、沈陽同比跌幅則超過80%。

分區域看，以上海、杭州為代表的長三角城市收金更高，而華中地區和東北地區城市表現則相對較弱。

值得注意的是，地塊底價成交是2022年集中供地中貫穿全年的現象。據觀點指數統計，首批集中供地全部地塊零溢價出讓的城市有2個，為長春及沈陽；第二批次城市名單擴展到4個，新增了天津和鄭州；第三批地塊零溢價出讓的城市則有無錫、濟南、長沙、鄭州和武漢；已結束第四批集中供地的15個城市中，無錫、蘇州、南京和福州均為零溢價成交。

就企業拿地情況來看，2022年在公開市場拿地積極的房企中，民企主要是濱江集團和龍湖集團；其余企業大多為央國企和地方城投企業。

以全口徑銷售金額和全口徑新增土儲金額計算，截至11月末，多數房企拿地銷售比均在40%以内，其中保利發展、中海地産、華潤置地和建發房産拿地銷售比接近40%。

觀點指數認為，當前拿地銷售比不超過40%的規則對于房企仍有指導意義。

但有一些例外，濱江集團前11月拿地銷售比超過40%達到47%，越秀地産更是達到了51%，但考慮到12月可能出現企業停止拿地和銷售翹尾的情況，上述企業的拿地銷售比有機會在全年結束前出現下降。