第一太平戴維斯：聚焦新常态下的ESG投資趨勢

1月12日，第一太平戴維斯發布《深圳房地産市場2022年回顧與2023年展望》報告並進行線上解讀。第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿，華南區市場研究部負責人謝靖宇，華南區物業及資産管理部負責人何振宇等出席了此次活動，與衆多深圳主流媒體一同回顧2022年深圳房地産市場情況及展望未來發展趨勢，並就如何利用資産管理賦能ESG投資進行深入探讨。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿在致辭中表示：“作為粵港澳大灣區經濟雙引擎之一，深圳在疫情的考驗下展現出強大的經濟韌性。如今，疫情已步入常态化，在二十大及十四五規劃的戰略布局下，深圳将釋放出嶄新機遇。第一太平戴維斯也将繼續放眼灣區，聚焦城市高質量發展及綠色可持續發展等方面，利用專業服務及國際資源加速推動粵港澳大灣區叠新發展。”

共話綠色發展，聚焦ESG投資趨勢

作為二十大中強調着重推進的一項重點工作，在“碳達峰”及“碳中和”的背景下，綠色低碳可持續發展已步入新的發展階段，同時，“雙碳”理念也已逐步深入滲透至房地産全生命周期中。在雙碳目標驅動下，強化企業主體的ESG（Environmental,Social,Governance）策略成為踐行可持續發展之路的重要組成部分。作為華南區最早一批綠色建築運營LEED認證的推動者，第一太平戴維斯于2010年就已經通過自有的可持續發展運營團隊，在已服務的項目中，植入綠色運營理念並提升現場的管理細節，幫助客戶持續提升可持續發展能力。

第一太平戴維斯華南區物業及資産管理部負責人何振宇在“如何利用資産管理賦能ESG投資”的主題演講中表示：“在投資過程中，資本若想獲得長期穩定的收益，就必須關注所投資的企業或項目的價值是否能夠可持續提升。在‘雙碳’目標下，我們建議企業根據自身情況将ESG納入投資考量，同時，把握‘雙碳’目標所帶來的機遇，實現長期穩健的投資回報。第一太平戴維斯在資産管理方面堅持将可持續理念融入業務戰略及日常項目運營管理中，不斷提升ESG管理能力，致力于實現項目的高品質管理，将客戶的ESG績效納入到物業繫統考核體繫，為客戶提供與國際對標的物業及資産管理服務，以長遠的陪伴式生态合夥人身份，助力其實現雙碳與ESG目標的達成。”

剖析市場動态，洞見城市發展潛力

活動現場，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售物業、住宅等方面深入解讀了2022年深圳房地産市場發展概況，並前瞻2023年深圳房地産市場發展的整體态勢。

“2022年，疫情的擾動及嚴峻的全球經濟環境給深圳房地産市場發展帶來了諸多影響。全市寫字樓租賃需求于近年低位徘徊，年度淨吸納量顯著下降，空置率連續四季度上升；零售市場情緒亦受沖擊，品牌多暫緩或擱置擴張計劃，空置率有所上升且增幅擴大；住宅市場活躍度欠佳，開發商推盤節奏仍趨保守，成交面積降至近四年最低。盡管如此，但随着防疫政策的優化，未來深圳經濟發展料持續綻放活力，這有望為本地房地産市場發展注入積極增長動力。“

第一太平戴維斯深圳房地産市場2022年回顧與2023年展望

寫字樓——租賃需求仍處近年低位，空置率環比上升1.5個百分點

2022年前三季度，深圳地區生産總值同比增長3.3%，至人民币22,925.09億元，增速分别高于全國、全省0.3及1.0個百分點。其中，第三産業增加值達人民币14,540.51億元，同比增長2.2%，三産占比較2021年提升0.5個百分點。

2022年第四季度，全市有四個新項目入市，新增面積約35.5萬平方米。截至年末，全市甲級寫字樓物業市場總存量上升至999.5萬平方米，同比增長7.6%。

季内，市場錄得若幹源自金融及信息技術企業的擴張或搬遷需求。受此推動，全市淨吸納量環比上升1.5倍，達11.9萬平方米。盡管如此，但因經濟增長持續承壓疊加疫情反復的影響，全年租賃需求仍維持在近年低位，全市年度淨吸納量同比下降73%，至32.3萬平方米。截至年末，全市空置率環比上升1.5個百分點、同比上升2.2個百分點，至24.9%。

分行業需求表現而言，全年除金融、專業服務及信息技術行業以外，源自制造與能源及公共機構的租賃需求亦保持積極。

期内，企業持續加強對房地産成本的控制，業主則進一步降租以應對加劇的市場競争。截至第四季度末，全市租金指數環比下降0.6%、同比下降4.3%，平均租金降至人民币每平方米每月177.1元。
展望

2023年，全市新增供應預計達145.3萬平方米，其中第一季度預計将有六個新項目交付入市，共為市場帶來約42.1萬平方米的供應面積。

未來，金融、TMT、專業服務行業仍将是租賃需求主力，且新興産業如新能源汽車、生命科學等行業的租賃需求亦有望穩步提升。而另一方面，由于新增供應将再迎高峰，市場去化仍預計承壓，全市空置率或将結構性上升。

在大量新增供應入市的背景下，市場租賃競争預将加劇，業主或選擇繼續降租以應對市場競争，全市平均租金預計延續下跌趨勢。

零售——新項目去化推動淨吸納量上升，但整體需求平淡仍致空置率微升0.8個百分點

2022年1-11月，深圳市社會消費品零售總額累積至人民币8,841.18億元，同比增長2.3%。分消費類型看，商品零售增長4.0%，而依賴于線下經營的餐飲業則受本地疫情沖擊較大，其收入仍下降11.1%，但降幅已較1-10月有所收窄。

2022年，深圳零售物業市場共有七個新購物中心開業，合計為市場帶來50.2萬平方米的新增供應。其中，四個項目于第四季度開業，合計零售建築面積約31.0萬平方米。截至年末，市場總存量同比擴容8.3%，至655.0萬平方米。

第四季度，新開業項目去化推動季度淨吸納量環比增長近1.3倍，但全年而言，疫情的擾動令業主及零售商信心飽受沖擊，整體需求趨于平淡，年度淨吸納量同比下降超五成。全市空置率亦自2021年二季度來首次同比上升0.8個百分點，至8.3%。

受前述因素影響，零售商擴張情緒走弱，業主亦降低預期，加之新增供應入市租金較既有平均水平低，全市租金指數環、同比降幅均超過2.0%，全市平均租金降至人民币每平方米每月583.6元。

展望

2023年，深圳零售物業市場預計迎來六個購物中心開業，合計零售建築面積達約67.9萬平方米。年末，市場總存量将同比擴張10.4%，至722.8萬平方米。

随着防疫政策的優化，零售品牌及業主信心将逐步恢復。在此背景下，新興及中高端零售品牌租賃需求有望恢復活躍，全市空置率料将維持穩定。

得益于市場信心的回升，存量項目業主租金預期将逐步回調，項目租金有望回歸至先前水平。但鑒于拟入市項目租金或低于當前全市平均水平，因此平均租金預計結構性下降。

住宅——市場活躍度欠佳，全年供應面積及成交面積均顯著下降

受整體市場活躍度欠佳影響，開發商拿地意願略顯不足，其年内整體推盤力度持續疲軟。全市年度供應面積達516.5萬平方米，同比下降22.5%。其中，第四季度全市供應面積達111.7萬平方米，環比下降44.0%。

年内，在疫情頻繁擾動、經濟環境整體承壓、市場情緒持續低迷的背景下，全市年度成交面積同比下降31.5%，至388.7萬平方米。其中，第四季度全市成交面積環比下降11.4%，至97.4萬平方米。

鑒于第四季度市場成交持續遇冷，疊加部分開發商仍面臨财務及運營壓力，季内各新盤折扣營銷活動明顯增加，全市季度成交均價環比下降6.8%，至人民币每平方米64,171元。

展望

2023年，部分開發商料恢復推盤力度以緩解流動性壓力及債務危機。此外，随着“金融16條”相關政策的逐步落實，預計新批預售速度将繼續加快，供求失衡狀況有望進一步改善。

短期内，盡管調控政策的優化及融資環境的不斷改善對居民購買力起到一定擴充作用，但因深圳住宅銷售市場情緒持續疲軟，加之2022年第四季度大量熱門項目入市已吸納了部分潛在需求，2023年購房者觀望情緒預計保持濃厚。

鑒于中短期内謹慎的市場情緒仍将延續，加大促銷活動及優惠力度仍将為開發商主要銷售策略之一，深圳一手住宅成交均價預計于2023年保持小幅下降趨勢。