2023年1月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

新年低開，前百房企權益銷售同比下降35.8%

觀點指數發布的“2023年1月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1月份前100房企實現權益總銷售金額2790億元，同比下降35.8%。

數據來源：觀點指數統計及整理

排名前三房企保利發展、碧桂園和萬科，分别錄得權益銷售金額210億元、202.1億元以及180.7億元，其中保利發展同比上升5%，碧桂園、萬科同比分别下降44.4%和21.9%。 

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由于春節假期影響，前100房企權益銷售同比普遍下降，最大降幅達到90.7%；但值得關注的是，有部分房企實現銷售增長，包括保利發展、華潤置地、建發房産、越秀地産等，有部分腰部房企同比增長更多，原因主要是對比基數較低。

全口徑銷售方面，1月份前100房企實現全口徑金額3997億元，同比減少32.6%；實現全口徑銷售面積2576萬平方米，同比減少35.6%。

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銷售均價方面，前100房企錄得1.55萬元/平方米，環比下降7%，同比上升4.6%。

開發投資逐步回暖，上年商品房銷售超13萬億 

國家統計局數據顯示，2022年1-12月全國商品房銷售金額累計13.3萬億元，同比下降28.3%；累計商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；商品房銷售均價為9814元/平方米，同比下降3.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

12月單月，全國商品房銷售金額14660億元，同比下降27.7%，環比上升49.4%。由于是傳統銷售旺季，環比取得較大漲幅，但同比降幅依然明顯，最終全年銷售額定格在15萬億元以下。

施工方面，新開工持續低迷。受 “保交樓”影響，竣工表現相對平穩。

國家統計局數據顯示，2022年1-12月全國房屋新開工面積12.1億平方米，累計同比下降39.4%，降幅較1-11月擴大0.5個百分點。

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單月來看，12月房屋新開工面積8955萬平方米，環比上升13.2%，同比下降44.3%。

觀點指數認為，随着銀行與房企的合作不斷開展，企業融資有望緩解，或重新激發新開工方面的活力。

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2022年1-12月，全國房屋竣工面積8.6億平方米，累計同比下降15%，降幅與1-11月相比收窄近4個百分點；12月房屋新開工面積30513萬平方米，環比上升233.7%，同比下降6.6%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

開發投資方面，從國家統計局公布的數據來看，2022年1-12月，房地産開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%。

1-12月份，房地産投資資金中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款的實現額分别為17388億、52940億、23815億、49289億元，同比增速分别為-25.4%、-19.1%、-26.5%、-33.3%，較1-11月分别收窄1.5、-1.6、-0.3、0.3個百分點。

12月房地産投資資金中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款的實現額分别為1565億、3946億、1945億、4688億元，同比增速分别為-5.5%、-34.8%、-29.4%、-31%。

值得注意的是，國内貸款同比跌幅出現收窄，觀點指數認為，這一變化與2022年四季度以來的各項房企融資支持政策關繫密切。

房企資金問題獲得緩解，但需求端回暖仍需較長時間。體現在數據上，2022全年住戶中長期貸款增加2.75萬億元，其中12月住戶中長期貸款增加1847億元，在全年中屬于中等水平。

一線城市新房價格止跌，需求端持續釋放利好

房價方面，12月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數繼續下行，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，降幅較上月收窄0.2個百分點，北京、上海、廣州和深圳分别上漲0.2%、0.4%、-0.4%和-0.3%。

二線城市新建商品住宅銷售價格下降0.3%，較上月跌幅擴大0.1個百分點，三線城市環比下降0.3%，降幅與上月持平。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

二手房方面，12月份一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅較上月擴大0.1個百分點，北京、上海、廣州和深圳環比漲幅分别為-0.4%、-0.5%、-0.6%和-0.5%。

二線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅與上月持平，三線城市環比下降0.4%，降幅較上月收窄0.1個百分點。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

房地産市場還未見起色，但當前樓市需求端利好持續釋放。

目前房地産市場調控基調之一是“因城施策”，各城根據自身情況積極采取措施維護樓市健康發展。

釋放需求是目前樓市調控的主要目的，政策類型包括提升公積金貸款額度、降低首付比例、取消公積金貸款時間間隔要求、提供購房補貼、下調房貸利率、放松限購等。

此前，銀保監會發文稱，要着力擴大國内需求，並鼓勵住房、汽車、綠色家電等大宗商品消費。

日前，浙江六部門聯合發文稱，将全面推進二手房交易“帶押過戶”；廣東省住建廳則表示将大力促進住房消費，同時将推進實施好差别化住房信貸政策；《遼甯省進一步穩經濟若幹政策舉措》則提及，鼓勵二手房交易與新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。

上述政策的落地未必能即時實現，但有利于房地産市場長期平穩發展。

另外，央行表示将實施改善優質房企資産負債表計劃，重點推進“資産激活”、“負債接續”、“權益補充”、“預期提升”四個方面共21項工作任務。

據了解，該計劃将完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。

春節後復工首日，廣東召開高質量發展大會，碧桂園、萬科、保利發展、華潤置地、星河灣、珠海華發房地産企業代表在大會上進行了發言，保利發展對市場依然充滿信心，認為未來五年房地産市場規模仍然巨大，全國新房市場将保持在10萬億元以上，新房及二手房市場合計将超20萬億元。

碧桂園與華潤置地都提到了“轉型”這一問題，碧桂園表示将基于自身産業鍊謀劃高科技轉型升級，或将聚焦于科技建造；華潤置地則表示将堅持轉型創新，探索城市更新、城市建設運營等行業新賽道。

從上述房企的表态來看，保利發展将繼續深耕房開業務；碧桂園将目光瞄準了房開的上下遊産業鍊；華潤置地則将基于企業基因繼續開辟新的賽道。

未來發展方向何在，是行業發展模式轉型下所有房地産企業都需要考慮的問題。

全年土地成交9166億元，城市更新熱度再起

根據國家統計局發布的數據，2022年1-12月全國土地成交價款9166億元，同比下降48.4%，降幅擴大0.7個百分點；12月單月土地成交價款1575億元，同比下降51.3%，環比上升3%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

1-12月全國土地購置面積10052萬平方米，同比下降53.4%；12月單月土地購置面積1597萬平方米，同比下降51.6%，環比上升56.1%。

招拍挂方面，杭州、蘇州率先開啟2023年土地供應，其中杭州2023年首批挂牌宅地共13宗，總起價166.7億元，出讓方式延續往年“限房價、限地價+搖号”的方式，上限溢價率則下降至12%。

與招拍挂市場相比，城市更新近期熱度更高。

1月29日發布的《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》提到，上海2023年将完成中心城區零星舊改12萬平方米，實施舊住房成套改造28萬平方米，啟動“城中村”改造項目10個。

同日，上海市人民政府與中國五礦集團有限公司在滬簽署戰略合作協議。雙方将圍繞深化“五個中心”建設，推動中國五礦深度融入上海發展。雙方亦将就産城融合與城市更新改造領域展開合作。

在1月28日召開的廣州全市高質量發展大會上，廣州市住房和城鄉建設局局長王宏偉提及，将強力推進中心城區城中村改造。

據了解，2023年廣州市計劃推進127個城中村改造項目，包括46個續建項目、12個新開工項目和69個前期項目，重點推進17個城市更新項目，力争完成2000億元城市更新固定資産投資的目標。另外，将推進19個老舊小區成片連片改造。

一季度廣州重點建設項目開工，城市更新領域有黃埔沙步、黃登舊村改造安置區工程等22個項目開工建設，項目總投資764億元。

深圳2023年首批重大項目涉及房地産領域項目30個，其中包括潭羅村片區城市更新項目（一期）、安托山南天電力城市更新單元一期、皇崗村改造一期項目等城市更新項目。