戴德梁行：2022年全國住宅待售面積創五年來新高

（深圳，2022年2月21日） 去年末以來，政策利好頻出持續修復行業信心，2022年全國住宅市場表現如何？戴德梁行發布《2022年第四季度全國住宅市場研究》報告顯示：

——需求疲軟，2022年新房銷售面積顯著下滑26.8%

——住宅新房成交均價持續13年上行後首現下調

——住宅待售面積創五年來新高，庫存壓力回升

——24個重點城市需求收縮明顯，全年成交面積下降35.9%

——融資端“三箭齊發”，政策調整旨在刺激需求端消費潛力

需求疲軟，2022年新房銷售面積顯著下滑26.8%

2022年，全國住宅銷售面積114,631萬平方米，同比下降26.8%，降幅比前三季度擴大1.1個百分點。第四季度，盡管旨在緩解市場風險、穩定房地産市場的利好政策頻頻出台，面對疫情反復及經濟預期不明朗等因素，需求端仍然疲弱，剛需和改善型購房者決策普遍趨于謹慎。

圖1：全國住宅銷售面積走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

住宅新房成交均價持續13年上行後首現下調

市場成交活躍度下降，房企打折促銷意願增加，帶動全年住宅銷售均價同比下行。2022年，全國住宅新房成交均價為10,185元/平方米，同比下降2.0%。考慮到市場需求回暖離不開價格下調刺激，預計2023年全國住宅均價大概率維持調整。

圖2：全國住宅銷售均價走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

住宅待售面積創五年來新高，庫存壓力回升

截至2022年末，全國新房住宅待售面積26,947萬平方米，較上年末增加4,186萬平方米，同比增長18.4%。盡管受資金面承壓、土地成交規模放緩、市場預期不明朗等因素影響，供給端收縮明顯，但需求不濟致全年新房成交同比下行仍推高整體待售面積，市場庫存壓力創五年來新高。

圖3：全國住宅待售面積歷年變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

24個重點城市需求收縮明顯，全年成交面積下降35.9%

從24個重點城市的成交量來看，2022年住宅新房成交面積同比下降35.9%。其中，一線、發達二線及普通二線城市的新房成交面積同比分别下降27.3%、37.6%、37.9%，重點城市新房市場需求收縮明顯。

圖4：各級城市月均成交總量走勢對比(單位：萬平方米)

資料來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部

指標反映對應分組内樣本城市的月均成交量之和

從四季度成交均價來看，一線、發達二線、普通二線城市新房成交價環比分别下降0.4%、上漲2.0%、上漲11.2%。一線城市中，深圳均價環比降幅最大，主要受政策約束較嚴和市場心理預期等因素影響；發達及普通二線的20個城市中，共14座城市均價環比上行，其余城市季度跌幅均在5%以内，漲幅居前的為福州、青島。重點二線城市四季度新房價格呈階段性升溫，主要由于穩房價等思路影響下，各地陸續放寬預售許可條件、高價項目密集入市，同時市場下行期買家對于優質物業更加青睐，結構性因素導致重點城市平均價格上行。

融資端“三箭齊發”，樓市政策調整旨在刺激需求端消費潛力

政策層面，全年地産政策導向趨于寬松。多輪重磅利好措施貫穿全年，特别是金融相關政策密集出台。年末“金融16條”政策力度空前，且時隔12年再度重啟借殼上市，房企融資“三箭齊發”為流動性釋放顯著積極信号。四季度，杭州、南京、成都、西安、武漢等熱點二線城市陸續宣布下調首付比例、下調貸款利率、取消限購區域、上調公積金貸款限額等利好性政策。

例如杭州宣布二套房首付降20%，且對于首套首付三成的認定條件由“認房又認貸”調整為“認房不認貸”；南京下調二套房首付比例，結清首套房貸款的二套房首付比例降至三成，未結算首套房貸款的二套房首付比例降至四成。一線城市政策亦有所松動。例如北京11月份宣布劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區台湖、馬駒橋地區商品住房不再執行“雙限購”。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端表示，2022年末政策利好頻出持續修復行業信心，但由于前期市場調整幅度較深，回暖恢復仍需時日。展望未來，更多元化的利好政策有望持續加碼，並有望覆蓋更多民營房企，實現中央經濟工作會議确定的“推動房地産業向新發展模式平穩過渡”目標。

與此同時，防疫政策調整或令需求端迎來預期改善和潛力釋放。以上積極因素有望帶動中國樓市成交在2023年逐漸持穩，但結合宏觀預期弱化、市場信心低迷等不利因素，相關政策效果顯現亦需要時間，預計2023年房地産行業仍處于修復期。同時考慮到市場需求回暖離不開房企促銷刺激，預計全年住宅銷售均價下行或是大概率事件。