回暖信号 | 2023年1-2月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 在運營為王的商業地産圈，部分商辦運營商青睐輕資産管理，如中海商業以及華潤萬象生活有新簽輕資産商業項目，同時凱德集團早前收購的博瑞大廈項目現已啟動招商。

辦公空間運營商方面，仍面臨盈利難題。行業巨頭WeWork最新财報數據顯示，2022年全年淨虧損22.95億美元，自2019年披露财報以來，已經連續4年虧損。

市場表現方面，2022年互聯網退租潮、疫情等不穩定因素造成一線城市辦公市場空置率走高，同時随着新增項目入市，短期商辦運營商或面臨去化壓力。

企業加快市場布局，輕資産運營迎來發展新階段

随着疫情政策的放開，内地經濟得到回升，辦公市場穩步回春，商辦運營商在開工以及項目擴張方面的積極性也有所提高。

來源：觀點指數整理

樣本企業項目擴張方面，中海商業和華潤萬象生活都在輕資産上有所斬獲。

其中中海商業中標並簽約上海世博CK商辦項目和深圳寶安星通大廈兩個輕資産項目，項目總建築面積均超10萬平方米。上海世博CK商辦項目屬于上海市國資委下屬企業上海地産集團所有，項目位于浦東政務闆塊，致力于發展央企總部+國際企業總部雙輪驅動的總部型經濟。星通大廈項目業主方為中國航天科技集團聯合交通運輸部、深圳市政府共同出資成立的高新技術企業--亞太星通集團。

項目開工建設方面，期内位于上海徐家匯商圈核心區域的徐家匯中心ITC項目在建中的T2塔樓核心筒正式封頂。T2塔樓位于徐家匯中心ITC項目的虹橋路地塊，建築面積約24萬平方米，是在建中的浦西第一高樓。

據了解，已竣工交付的一二期寫字樓吸引了萬豪、長濑貿易、太平人壽以及阿迪達斯中國總部等大型跨國企業入駐。

位于核心地塊的T2塔樓投入使用後将吸引更多優質租戶組合，提升徐家匯區域的企業組合結構。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從已披露2022年業績報告的企業來看，恒隆地産和太古地産在營寫字樓項目維持比較穩定的出租率。截至2022年末，8個辦公項目平均出租率達90%，相較2021年上浮3.37%。

同時關注到恒隆地産2022年全年辦公樓收入11.1億元，同比增長11%。雖然2022年前期部分重點城市受到疫情影響，辦公市場發展受限，但從恒隆以及太古地産的寫字樓表現來看，辦公市場表現較為堅挺。

今年開始，中海商務旗下辦公項目已經吸引多家優質企業進駐，中海商務1月以來全國總成交面積近2萬平方米，新增世界500強企業5家，行業龍頭企業9家，辦公市場復蘇迹象明顯。

麗澤商務區現大宗交易，北京全年商辦資産交易額升至240億

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，2022年全年共計有51宗商辦資産大宗交易事件，成交總金額為776.8億元（不含北大方正資産包，中糧置業案例取交易總價均值），平均每單商辦資産大宗交易金額為15.25億元。 

來源：觀點指數不完全統計

1-2月份報告期較長，環比上個報告期，内地商辦資産大宗交易宗數有所提升。期内，内地商辦資産大宗交易錄得7宗，交易總金額為88.99億元，以自用型買家為主導，其中投資型買家主要有領盛投資以及國壽資産。

報告期内最大交易金額由國壽資産創造。據了解，中國人壽在去年年底以64億買下了麗澤商務區通用時代中心85%的股權，位于北京麗澤商務區的通用時代大廈BC座。

1月2日中國人壽旗下國壽投資保險資産管理有限公司按照市場化原則發起首單保險資管權益類資産支持計劃“國壽投資-中國通用盤活增效資産支持計劃”，該計劃總規模為64.04億元，于去年12月29日在北京産權交易所摘牌受讓的中國通用技術（集團）控股有限責任公司自用性辦公樓宇。

據觀點指數不完全統計，加上這次資産交易，北京2022全年商辦資産交易額升至240.82億元。此外，2022年險資收購的商辦資産交易案例有陽光保險收購北京朗詩大廈、平安人壽收購遠洋銳中心項目、友邦人壽收購上海北外灘項目等。

商辦資産交易市場中，險資始終保持活躍。

其中注意到，遠洋銳中心項目和此次的通用時代大廈BC座均位于麗澤商務區，交易金額均超50億元。

數據來源：觀點指數不完全統計

數據來源：觀點指數不完全統計

（注：交易宗數及交易金額不含北大方正資産包交易）

據觀點指數觀察，2022年年末商辦資産交易熱度居高不下，12月成交宗數以及交易金額均為2022年新高，整體來看四季度資産交易熱度上漲。

其中，四季度超10億元的商辦資産交易主要有凱德收購博瑞大廈，已經在今年1月全面啟動招商；華夏銀行收購北京數字科技大廈；上海集運收購上海東大名路678 号辦公樓；友邦人壽收購上海北外灘上實中心項目；安克創新收購深圳寶安區辦公物業；以及此次的國壽資産收購通用時代大廈BC座。

四季度大金額資産交易主要集中在上海和北京，回顧全年商辦資産交易標的的城市分布，可以看到城市分布較廣，但聚集性較高，多數位于上海及北京。

據觀點指數不完全統計，截至報告期末，上海及北京的交易宗數分别為21宗和13宗，交易總金額分别為455.66億元和245.43億元，優質地段的商辦資産仍是最受投資者青睐的標的資産。

辦公空間：繼續虧損

報告期内，辦公空間服務企業開店及擴張積極性大幅提升，如寰圖、夢想加、創富港、WeWork等企業均有新拓項目。

來源：觀點指數不完全統計

從城市分布上看，企業新增項目主要集中在一線城市。其中WeWork獨家協同招商的上海第一家體育主題的聯合辦公空間“94+”體育産業協同創新中心正式開業，這也是WeWork在華首個獨家代理項目的正式發布。

該項目位于上海前灘的東方體育大廈，目前已經入駐了許多體育類協會和機構，聯合發起方之一的母公司久事集團旗下擁有 CBA 上海大鲨魚、上海申花足球隊等品牌。

期内，優客工場在紮根聯合辦公的同時，也延伸拓展出新的産品線--公寓業務。1月初，優客工場宣布其最新的公寓管理平台“Up to U”已正式發布。該公寓平台主要通過數字化運營，結合大數據、物聯網、雲計算和其他技術，大幅度提高業務效率和租戶體驗。

企業業績方面，從WeWork發布的最新财報數據來看，辦公空間企業仍面臨持續虧損。

最新财報數據顯示，2022年WeWork營收為32.45億美元，同比上年的25.7億美元增長26.26%。同時淨虧損有所縮窄，2022年全年淨虧損22.95億美元，上一年為淨虧損46.32億美元。自2019年披露财報以來，WeWork已經連續4年虧損。

WeWork表示，2023年第一季度營收将達到8.30億美元至8.55億美元。調整後的EBITDA将達到-2500萬美元至收支平衡。

2022年第四季度WeWork的實體入住率達75%，環比有所上升。截至2022年末，該公司總資産為178.63億美元，負債總額為213.18億美元，淨資産為-34.55億美元，企業可持續經營能力具有較大的不确定性。

退租、疫情致空置率上揚，寫字樓去化短期承壓

2022年的寒冬下，科技企業在中關村、望京等區域退租、提前解約現象不斷出現。

如愛奇藝退租鴻誠拓展大廈、美團提前解約櫻輝大廈、退出融新科技中心，字節跳動退租中關村超10萬平方米的辦公面積等。

此外，1月16日，朗科科技發布公告稱受經濟下行壓力加劇、消費增長放緩等因素影響，騰訊公司計劃從朗科大廈提前退租，目前尚未正式簽訂《租賃合同解除協議》。據了解，朗科大廈位于深圳南山區，與騰訊總部的直線距離不到2公里

對此，騰訊公關公開回應表示，這是正常的辦公樓宇調整，騰訊公司在深圳的辦公場所分散，造成開會不便。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

2022年受互聯網企業退租潮、疫情反復等多種因素影響，辦公市場也難以獨善其身。從寫字樓空置率持續攀升的形式來看，互聯網行業的調整，在一定程度上給辦公市場帶來了持續性壓力。

世邦魏理仕數據顯示，廣州寫字樓空置率水平是一線城市中最低的城市，深圳則是最高的，其次是北京。同時，注意到2022年第四季度北上廣深寫字樓空置率均出現環比上漲。

觀點指數認為，由于新增寫字樓入市以及空置率的攀升，寫字樓去化壓力相應地轉移到今年，預計今年短期内空置率将會維持在相對高位水平。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

從租金表現上看，2023年1月上海多個行政區辦公租金出現上漲，長甯區、浦東新區、普陀區出現超10%的漲幅。

據了解，今年上海力争實際使用外資約240億美元，新增跨國公司地區總部60家、外資研發中心25家。同時，上海近期發布的營商環境6.0版以及《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》，明确更大力度吸引和利用外資。持續向好的營商環境，吸引外資在上海的投資，推動上海寫字樓市場的發展。

此外，2022年中央經濟工作會議把“更大力度吸引和利用外資”作為2023年的重要工作之一，強調更大力度促進外資穩存量、擴增量。外資對促進制造業高質量發展具有重要支持作用。

上海之外，北京和深圳部分重點行政區出現辦公租金下滑，如北京西城區、北京東城區以及深圳福田區等，但下滑幅度均在5%以内，整體維持平穩發展。

從城市整體表現看，報告期内（2022年1月），全國辦公物業出租挂牌量達4.05萬套，相較上月供給量5.32萬套下滑23.87%，辦公物業供給量出現上漲。此外，一線城市辦公租金平均單價為4.28元/平方米/天，環比上漲6.4%，辦公市場實現有效復蘇。