積極基本面 | 上海房地産市場報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023房地産企業上海房地産市場報告》，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

2022年上海各區搶人趨勢明顯，對人才落戶、購房、住房租賃等提供多項支持。

城市更新方面，截至2022年7月24日，黃浦區建國東路68街坊及67街坊（東塊）二輪征詢首日，以97.92%的高比例完成簽約，標志着上海完成283.7萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋的改造。

公開市場，上海2022年成功出讓331宗建設用地，出讓面積1500公頃，同比下降20%，環比降幅擴大22個百分點；成交總價3324億元，同比上升10%，環比漲幅增長近8個百分點。

觀點指數觀察到，涉宅地塊、工業用地、商業用地的地塊面積都有不同程度下降，但是地塊價格均上升，可見本年度出讓地塊價值較高。要關注到的是，在遭受疫情重創後還能保持地價收入不降反增，這也體現了上海土地市場的韌性。

此外，每月住宅銷售面積與2021年同期增長比率呈現"V"形特征，1-3月同比增長，直到4月份銷售面積開始呈現同比負增長，期間主要是受到疫情的侵擾，房企暴雷、停貸潮等負面消息也影響了購房信心。經過6個月的調整，該數值在10月實現由負到正。

觀點指數認為，上海恢復的速度可以預見，2023年房市正在走向積極的基本面。

政策回顧

支持人才落戶、購房、住房租賃，年内零星舊改預計可達成

2021年是樓市調控的政策大年，比如對二手房進行價格調控，打擊經營貸流入樓市等，而2022年則是呈現出各區搶人的趨勢。

從觀點指數監測到的信息來看，上海很多區域對人才落戶、購房、住房租賃提供支持，比如人才認定時間縮短、購房限制放寬、租房補貼等。

值得一提的是，臨港片區的土地和人才政策，在《上海市國土空間近期規劃（2021-2025）》和各層次規劃中提到，為深化空間布局，對臨港新片區、虹橋國際中央商務區、張江科學城、五個新城等規劃确定的重點發展區，加快並優先實施土地供應。

8月20日，上海人民政府發布的《關于支持中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若幹政策措施》，措施中提到在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區限購1套住房，所購住房自合同網簽備案滿7年後可轉讓。

觀點指數認為，以臨港片區為代表的重點發展區，一方面是承擔緩解中心城市人口壓力的輸送地，另一方面是承接中心城區的産業轉移，有利于中心城區土地産生更高附加值。當然，對于這些重點發展區域的房市有一定提振，主要是産業轉移所帶來的人口流入。

城市更新方面，按照此前規劃，2022年将完成剩余41萬平方米的房屋改造，由于2021年的超額完成，2022年實際余量僅剩20余萬平方米。

截至2022年7月24日，黃浦區建國東路68街坊及67街坊（東塊）二輪征詢首日，以97.92%的高比例完成簽約，標志着上海完成283.7萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋的改造。

觀點指數認為，剩下的中心城區零星舊改難度更大，主要涉及上海市人口多、舊改意願不強、補償方式設置等難點。

上海市房屋管理局表示，2022年1-11月上海共完成24.51萬平方米、0.61萬戶的"小梁薄闆"房屋等不成套舊住房改造，超額完成20萬平方米的改造年度目標。觀點指數認為，舊住房成套改造在一定程度上可以補充住宅需求。

2023年1月29日，上海市人民政府印發《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》的通知，《行動方案》提到，全面提速"兩舊一村"改造。2023年計劃完成中心城區零星舊改12萬平方米，實施舊住房成套改造28萬平方米，啟動"城中村"改造項目10個。

觀點指數認為，根據2022年的舊改進度，2023年的零星舊改計劃和舊住房成套改造按期完成的概率很大。

土地市場

土拍收金3324億，地價不降反增

2022年上海市通過公開市場成功出讓331宗建設用地，出讓面積共計1500公頃，同比下降20%，環比降幅擴大22個百分點。成交總價3324億元，同比上升10%，環比漲幅增長近8個百分點。

其中，出讓涉宅用地115宗，用地面積總計565.55公頃，同比下降41%，成交總價2839.5億元，同比上升11%；工業用地115宗，用地面積總計715.53公頃，同比上升32%，成交總價73.84億元，同比上升6%；商業用地51宗，用地面積總計84.05公頃，同比下降49%，成交總價323.39億元，同比上升5%。

觀點指數觀察到，涉宅地塊、工業用地、商業用地的地塊面積都有不同程度下降，但是地塊價格均上升，可見本年度出讓地塊價值較高。在遭受疫情重創後還能保持地價收入不降反增，這也體現了當地土地市場的韌性。

工業用地方面，浦東新區、奉賢區、松江區為主要供應地區。從競得企業背景來看這四個區的産業方向各有不同。

浦東新區主要是物流、半導體材料、醫療器械制造，新能源汽車制造等産業企業拿地；奉賢區引入的産業主要是食品制作、生物科技、藥物研發與制造等，出讓地塊集中在奉賢區市化工區奉賢分區與奉賢區奉賢新城16單元；松江區沒有太突出的産業引入，包括有生活用品制造、服裝、電器電子等領域。

商業用地方面，主要由浦東新區、松江區供應。其中，浦東新區成交15宗，面積17.75萬平方米，出讓金58.84億。松江區成交14宗，面積10.89萬平方米，出讓金6.67億。

黃浦區僅出讓一宗商業用地，面積為10.89萬平方米，出讓金135.04億元，這也是全年出讓金最高的一塊商業用地。該地塊位于黃浦區小東門街道黃浦江沿岸，並由上海南灘城市建設發展有限公司和上海濱和城市建設發展有限公司聯合競得。

2022年上海成功出讓宅地115宗，其中63宗為底價成交，出讓面積約565.55萬平方米，成交金額2839.5億元。

根據上海市規劃和自然資源局披露，2022年商品住房供應用地為522-592公頃。如果按照全年供地計劃平均數為557公頃進行測算，那麼全年涉宅地供應完成率為101.5%，超出了計劃供應量。

拿地企業方面，國央企占絕大多數，少數民企也有斬獲優質地塊，主要得益于土拍規則方面的優化。

2021年上海土拍規則主要采取招挂復合出讓，報名的房企要經過一輪打分評定，符合條件的才能進入挂牌環節；2022年則改為挂牌出讓，相當于降低了土拍門檻。

除此之外，房企拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍，加大土地起拍樓闆價與房地聯動價格之間的價差調整。可以看到，讓利給房企的空間要大于以往。

溢價率方面，全年平均溢價率3.12%（2021年為2.27%），同比上升接近1個百分點。從供應批次來看，全年前三批土地供應相對平均，第四批次供應為全年最少。

2022年上海共有14個區有涉宅地出讓，分别是浦東新區、青浦區、嘉定區、松江區、闵行區、奉賢區、寶山區、普陀區、金山去、徐匯區、靜安區、楊浦區、崇明區、長甯區。其中，浦東新區、青浦區、嘉定區、松江區、闵行區供應較多，這五區占全年出讓面積的71%。

值得注意的是，浦東新區出讓地塊的成交宗數和金額均為第一，成交金額為591.48億元。該區主要供應區域為浦東新區自貿區臨港片區地塊。

結合上述政策回顧第一點里提到，浦東新區是重點發展區域，故會優先增加土地供應。

樓市觀察

9.3萬套房源入市，住宅銷售年末回正

2022年上海全年新房8個批次304個項目計劃入市，合計93403套房源，供應面積1041.5萬平方米。與2021年相比，入市批次、新房套數，供應面積均上升。

據觀點指數監測，由于疫情，上海1-5月僅公示兩個批次項目。随着6月解除封控，新房公示批次較為平均，其中2022年11月13日公示的第七批次新房供應為全年最多。多批次供應下，有不少項目一年内可以多次加推，如颛橋紫薇花園、虹橋璀璨公館項目。

據中原數據顯示，2022年上海新房市場推出樓盤開盤當日去化率共計7.4萬套，整體去化率為71%左右，同比下降9%。

從區域來看，中心城區闵行、虹口、靜安、楊浦和徐匯去化率都保持在90%以上，但是黃浦和普陀個别項目去化不佳。外環區域除青浦、嘉定、寶山、浦東等項目較優外，其余外環項目整體去化困難。

從項目方面來看，今年房地産市場雖然遭受多種因素影響，但是也還可以看到一些項目取得喜人的成績。

大華集團在3月推售了大華錦繡四季·瀾岸，該項目位于顧村闆塊，屬于顧村城市更新項目的一部分。本期推售448套，銷售均價5.02元/平方米，入圍積分50.19。同月，積分最高的項目為招商外灘玺（二期），該項目位于虹口區四川北路闆塊，本次推售133套，銷售均價12.25萬元/平方米，入圍積分為77.08。

二季度，樓市交易基本因疫情而停擺。3月末至5月底，一批次多個項目延期開盤，2022年第二批次房源至6月13日才公布。供應上新之外，開盤推售也重新開啟，6月1日，保利·明玥霞光正式開盤，入圍積分為69.8。

三季度，仁恒海上源為最火的項目，銷售面積達到9.56萬平方米，成交金額113.45億元。該項目位于楊浦東外灘，平均售價為115000元/平方米，第四期項目于8月18日推出，當日去化為100%。值得注意的是，碧桂園推出的柏悅江灣和柏悅前灣合計售出907套房，成交額73.14億元。

四季度，招商虹玺、虹橋璀璨公館、天匯世紀玺等項目也去化較好。天安一号為最火項目，成交金額66.25億元，領先其他樓盤。該項目位于闵行區紫琅路，平均售價為87413元/平方米，可售戶數為621戶。除此之外，大華集團、招商蛇口和建發股份是四季度銷售較好的房企。

二手房方面，2022年上海二手房市場量跌價漲。據市場數據顯示，2022年共成交約15.8萬套，相較于2021年下降約43%，成交量為近5年來最低。成交價5.7萬元/平方米，歷史最高，同比上漲6%。值得注意的是，挂牌價7.2萬/平方米，比成交價高出25%。最受歡迎的是300萬元以下剛需房，該類型二手房成交量最高。

除了一二手房作為剛需住房選擇，租房可以視為剛需的補充。據上海市房管局披露，2022年1-11月全市廉租房受益家庭達14.2萬戶，新增建設保障性租賃租房18萬套，累計建設38.5萬套；共有産權保障性住房全市新增55萬平方米，累計購房簽約達14.2萬套。便宜的廉租房、共有産權房等可以滿足下沉住宅市場的需求。

8月4日上海市銀保監局提到，要堅持"房住不炒"定位，保持房地産融資平穩有序，有效滿足剛性和改善性住房需求，加大對長租房市場和保障性住房建設的金融支持力度。預計未來保障性住房建設會繼續開展，規模擴大有望。

2022年，上海市商品房銷售面積1852.88萬平方米，下降1.5%。其中，住宅銷售面積1561.51萬平方米，增長4.8%。

從上圖可以看到，每月住宅銷售面積與2021年同期增長比率呈現"V"形曲線，1-3月都是同比增長，直到4月份銷售面積開始呈現同比負增長，期間主要受到疫情侵擾，同時房企暴雷、停貸潮等負面消息也影響了購房信心。

經過6個月的調整，10月增長實現由負到正。觀點指數認為，上海恢復的速度可以預見，2023年房市正在走向積極的基本面。