道阻且長 | ESG發展報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023地産行業ESG卓越表現報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

2018年末，中國人民銀行發布《中國綠色金融發展報告（2018）》，對我國綠色金融發展情況進行了全面總結，並重點介紹了綠色金融標準研制工作的進展，這標志着ESG理念與綠色金融體繫的市場化。

房企要繼續高質量發展，需将“ESG”納入考量。随着中國投資市場的開放，國際投資者對企業“ESG”的關注度越來越高，國内投資者也在通過觀察企業“ESG”的變化來規避相關風險。

與經濟大趨勢同頻，地産行業也在積極貫徹“ESG”的相關條件。

作為碳排放大戶，房地産和建築業是當前實現“碳中和”目標拖後腿的行業，也是可以取得突破性進展的行業。

但通過對樣本企業的調查分析，部分企業發布的社會責任報告只是追随潮流，缺乏具體的節能減排規劃，沒有對應的綠色金融能力，更無法讓投資者了解可持續發展的路徑。

觀點指數對于ESG的研究從金融角度作為主要抓手，評估企業在金融、投資價值與“去碳化”之間的聯繫。

數據層面，我們從非财務數據入手，諸如碳排放、綠色建築面積、員工人數、減排措施等方面推演财務數據，例如現金流，融資規模，或有負債等等，最後依然會落腳于企業的财務與經營狀況。

ESG對于觀點指數而言，是一份加密的财務報告。

信息披露不盡相同，ESG落地機遇與挑戰

中國内地與香港對于ESG相關信息的披露程度存在差異，整體而言，香港上市房企對于ESG理念的起步與執行相對較早，市場主導性更強，披露要求也更加嚴格，已成為必要的風險考量框架。

相對而言，内地上市房企起步較晚，信息質量較為單薄，屬于政策主導性驅動。

具體來看，港交所于2012年指導自願披露ESG信息；2016年1月起強制披露定性環境和社會信息；從2017年1月起強制披露定量環境數據。

香港的高度市場化将可持續發展與金融信息緊密關聯，證監會向認可單位信托和互惠基金的管理公司發出通函，強制要求在2019年12月31日前在發售文件中披露投資重點、策略、相關風險等方面的信息。這在一定程度上減少了“洗綠”行為，以及後續的非綠色屬性融資。

2021年6月，證監會進一步提高此類披露標準，增加了資産配置、參考基準等方面的披露。

中國内地A股上市公司的ESG信息披露主要受政府指導，靠政策驅動，並未實施強制性要求。2022年1月7日，上交所要求上市公司積極實踐可持續發展、承擔社會責任、加大生物和環境保護力度，應當按規定披露履行社會責任的情況。

對于房地産行業，2019年發布了《建築碳排放計算標準》，明确了建築物排放的定義及計算方法；2021年，發布了國家標準《建築節能與可再生能源利用通用規範》，明确強制性的碳排放強度和節能率標準。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：樣本池為觀點指數跟進的61家房企；標題中"ESG報告"指房企公開發行的"環境、社會及管治報告"、"企業社會責任報告"、"可持續發展報告"的統稱。

觀點指數發現，内地因為政策導向性原因，對于ESG相關信息披露較為滞後，接近10家企業于2021年才開展披露工作。不僅如此，内地上市房企可得到的綠色金融融資份額較少，絕大部分綠色建築只應用在高級寫字樓與高端住宅，缺乏具體的節能減排數據或執行方案。

ESG之于房企，給資産管理與資産價值創造了諸多機遇和挑戰。機遇在于促進房企服務與産品的差異化，不僅涉及環境領域，還涉及房地産項目，對群衆尤其是需要支持和穩定的低收入人群和弱勢人群的社會影響；挑戰則在于如何統籌資産數據以滿足披露要求，以及如何确定必要的資源和專業知識以有效整合可持續性風險。

ESG所帶來的影響不僅僅是房企這一環，還有一個由投資者、融資人、合作夥伴以及建築材料供應商組成的生态繫統，共同構成了房地産價值鍊。雖然這些法律法規直接影響房地産開發公司，但與可持續性有關的報告和透明度要求，必須在整個價值鍊上實現。

觀點指數分析，房地産行業目前存在一些不利的可持續性影響指標，或将不利于未來融資與節能減排，其中最主要的是能源效率低下型房地産資産的敞口。房企缺乏合适的資源和專業知識以衡量這些指標，包括進行有意義的信息披露。

目前，各國缺乏一致和可比較的數據，難以測試對建築性能所需的衡量以及為性能最佳建築設定合适的標準值。另一方面，“洗綠”行為類似于财務造假，誇大節能減排、環境治理以及管控績效以獲得資本市場支持。

兵馬未動，“綠色金融”先行

ESG投資理念的誕生以資本為源，綠色金融的逐漸擴增不僅是企業的另類債權資源，更是一種綜合與可持續發展能力的肯定。

常規融資渠道的“萎靡“為綠色融資提供契機，從金融十六條到新五條出台，本次房地産支持政策是有選擇性的，房企獲融資支持的分化十分明顯，政策出台的目的是為了防止風險進一步向經營正常的房企蔓延，以此來穩定當前的房地産市場。

雖然從政策上看“”三支箭“給房地産企業帶來了上萬億元的融資支持（僅萬科從6家國有大行獲得的意向授信額度就超過3000億元），實際落地與否仍有不确定性，後續實際貸款依然要經過銀行的審核，債券、非公開發行股票能否落實還要看投資者的購買意向。

早在2016年，以當代置業為代表的房企就已經成功發行綠色債券，近年越來越多房企啟動綠色融資渠道，包括龍湖集團、陽光城、旭輝、禹洲、陽光城等，發行規模持續增長，也表明房企越來越重視節能減排和綠色建築發展。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：港币與美元按歷史匯率進行換算

從近5年數據看，香港市場逐漸成為全球最大的綠色債券市場之一，表現出飛快的發展速度。内地市場在2020年以後也呈現出突發增長，但整體規模相對較小，且“綠色”理念的落地仍有較大空間。

觀點指數發現，當前房企及相關産業的綠色債券市場報告呈現出主體多元化與資金多樣化的明顯趨勢，而主體多元化表明“綠債”的前景是受到資本市場所認可的。

最初内地企業大多不具備綠債發行資格，主要發行者為香港商業地産機構等。現已逐漸轉變為大量内地及海外機構，其中内地發行者規模不斷攀升。

2015-2022年間，中國内地發行者逐漸成為香港綠色債券發行的主力軍。此外，私企開始引領綠債市場：2016年，港鐵發行8支貼標綠債，成為當年最大的綠債發行者。但2020-2022年期間港鐵的綠債規模[1] 僅占香港綠色債券發行市場份額的0.3%-0.5%。

另一數據表明，2021年，共460家涉及房地産開發、基礎設施建設、物流園區等業務的主體發行綠債（約212億美元），其中私企數量超過65%。私企數量增多及市場份額的擴大，更加反映出綠色債券市場化逐步落地，升值空間也愈發被投資者所認可。

資金用途多樣化說明綠色金融的橫向拓展具備擴升空間，數據表明，2021年募集而來的綠色資金投向綠色建築、水、可再生能源、低碳交通等7個領域。整體來看，用于綠色建築業的綠債款項超過30%，這與發行者主要由房地産企業組成有關。

在香港資本市場，投向建築領域的比例更高，超過37%。觀點指數認為，募集資金投入並支持多領域綠色項目發展，未來随着市場的擴大與認證過程的完善，應該會有更多綠色建築項目被确認和界定。

在樣本企業甄選中，太古地産的綠色金融框架更為成熟，資金來源多樣性以及成本管控能力得到了資本市場的認可。

上述數據表明，太古地産綠債到期日全部在2030年末之前，這反映企業對于2030可持續發展的前瞻性布局。

據悉，上述債券所籌資金淨額将用于公司全新或現有綠色項目或為該些項目提供再融資，範疇涵蓋綠色建築、能源效益、可再生能源、用水效益及污水處理，以及如何應對氣候變化等。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

此外，若從綠色債券募集資金投向看，按氣候債券組織的分類方案劃分，内地資金投放最多的是低碳交通領域，占2021年發行總額的33%，而建築部門只有9%的占比，再次說明房企發行規模偏低。

若對比香港市場，建築領域是最大的資金投向，占37%。領展和太古地産緊随港鐵，並列私營部門最大發行人，兩者均已發行基準規模5億美元的交易。

作為高端物業的締造者，太古地産的綠色金融框架與金融機構的聯繫同樣十分緊密。

太古地産是香港及中國内地唯一獲納入道瓊斯可持續發展世界指數的發展商，于2019年7月該公司達成首筆與可持續發展表現挂鈎的貸款，即與東方匯理銀行達成協議，将一筆于2017年訂立的港币5億五年期循環貸款轉為與可持續發展表現挂鈎貸款，利率因應公司環境、社會及管治表現調整。在此貸款框架下，東方匯理銀行将基于一些標準每年下調利率。

貸款所得資金投資于支持實踐太古地産2030可持續發展策略訂立的目標，如采用先進的節能技術，以及支持發展中的綠色建築。

綠色建築進程加快，“雙碳”前路道阻且長

綠色建築是當前房企綠色融資的最主要投資方向，同時，綠色低碳、綠色建築、智能樓宇等逐漸成為衡量ESG評級的主要考慮因素。

2021年，全國主要城市新交付寫字樓中超過40%擁有或申請綠色認證。德勤中國分析認為，考慮到建築領域在中國能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，購物中心、酒店、辦公樓宇等對氣候的影響也必然受到關注。

然而，市場同樣對綠色建築表達了擔憂，也逐漸意識到潛在的危機。

綠色建築、ESG投資理念和非綠色建築相比會産生一定的租金和資産價格溢價，在業内被稱為“綠色溢價”（Green Premium）。經濟下行環境中，到底有多少投資人願意為此“買單”？可持續的動力是否會面臨挑戰？這些都是不容忽視的問題。

觀點指數發現，當前綠色建築中的高級物業、商業地産以及産業園區受到明顯的投資偏好影響。

目前，綠色建築投資者類型以國内保險機構、境外長期基金和地産基金為主。該類投資者的投資策略非常廣泛，除了追求傳統核心地段資産的長期策略外，近年來基于資産稀缺性加上供給側收緊的市場環境，增值型物業投資也逐漸成為市場主流，特别是在資産升級改造方面。

投資者傾向于買入能夠産生穩定且靈活現金流的物業，因此重新開發及改造項目備受市場追捧。在這方面，着重物業質量、高效運營和低碳環保的綠色建築因其增值效益，開始進入投資者的視野。

随着綠色建築政策的落地實施，以及部分先行房企成功塑造的可持續發展形象，尤其是港資房企（如太古、新鴻基、新世界等），綠色建築開始受到更多同行的關注。與此同時，近年來許多國家主權基金或養老基金、保險公司等，内部投資指引開始出現針對ESG投資的規定，譬如為外匯基金房地産組合投資時，物業的綠色認證将會是重點考慮之一。

綠色建築在商業地産中的經濟效益同樣突出，觀點指數與施耐德電氣聯合發布的《2022數字化運營白皮書》中指出，現階段商業樓宇的運維成本通常是建造成本的3-5倍。企業相關負責人也透露，綠色建築項目的引進或将為企業每年節約20%-35%的能源與人力支出。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀點指數認為，當前綠色建築産業發展的阻礙不是來源于技術層面，而是經濟價值層面。綠色金融經常被視為加速綠色建築發展的催化劑，因此綠色建築的投資回報成為投資者與行業最關心的核心問題。

市場對綠色建築的投資意願或預期如何，溢價是否真實存在？

當前，擁有綠色建築認證與評級是投資綠色資産考慮的先決因素，說明綠色認證有着不可或缺的標簽作用，預計能為投資者進入綠色投資領域提供更多的信心。不過，對于綠色建築的國際評級，當前内地房企普遍沒有獲得國際市場的認可。

數據來源：企業公告，MSCI，觀點指數整理

綠色改造的升級潛力被認為是次要考量因素，投資者基本看好綠色建築的發展潛力，與目前市場主流的增值型投資策略相符。估計随着有關高科技及節能減排數據的更多即時量化與分析，投資者會更有信心基于準确評估和實時監測物業的表現來進行投資決策。這也表示，亞洲投資者開始更關注全面的綠色管理模式，GRESB指標受到更多認同。

綠色資産在内部回報率(IRR)的表現預計會超過非綠色資産，但是在過往采訪中，部分企業管理者認為需要預留一定的風險溢價，因此對綠色資産IRR的預期更高。現金流增加是最直接提高IRR的方式，觀點指數認為，綠色資産能通過節省運營成本帶來額外的現金流。

在“綠色建築”領域，恒隆地産的布局模式值得學習，可量化目標也給予投資者一針強心劑。

恒隆地産在香港和内地發展、管理並持有多元化國際級物業組合，覆蓋香港及9個内地城市，包括上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州，並在可持續發展方面有着諸多規劃。

觀點指數分析，當前深耕于商業地産與高級物業的企業更願意加大對綠色建築的投入。

具體看恒隆地産的布局歷程，2020年12月宣布了一繫列将于2030年或之前達到的可持續發展目標和指標，這類具體指標是内地房企普遍未披露或欠缺的。

2021年，恒隆定下25個将于2025年底或之前實現的可持續發展指標，涵蓋了該公司可持續發展框架聚焦的4個優先議題，為應對重大可持續發展挑戰制定具體及可量化的措施。

另一方面，與外資的高度合作同樣是綠色進程的催化劑。如恒隆地産成為亞洲首批承諾制訂短期及長期減碳目標的房地産公司，致力于2050年前實現淨零價值鍊溫室氣體排放。該目標将符合科學碳目標倡議（Science Based Targets initiative，簡稱SBTi）的淨零排放標準（Net-Zero Standard）。

2022年4月，恒隆再下一城，成為香港首家以及亞洲首批承諾達致ULI Greenprint淨零碳排放營運目標的房地産公司之一，並致力于2050年前将營運物業組合的營運碳排放量減至淨零排放水平。

社會治理披露不足，管理體繫有待提升

當前，房企對于社會層面的信息披露主要集中于員工與捐贈兩個層面。

員工層面，就業人數前三甲的房開企業分别為萬科企業、保利發展、中海發展；就業人數前三甲的物業企業分别為碧桂園服務、雅生活、中海物業。在2020-2021年員工人數實現100%增長的企業中，物企員工規模逐步增長，其中增長翻倍的物業企業包括：華發物業、碧桂園服務、世茂服務。

但也不乏部分企業在收縮員工規模，如合景泰富集團、華僑城、建發國際集團等企業2020-2021員工數量減幅超過30%。

捐贈層面，根據福布斯中國發布的2021中國慈善榜，上榜企業行業集中度方面，房地産行業捐贈數量最多，前100家中占了29家，榜單前十名中有6家均為房企。

據2021年房企ESG報告顯示，可統計到房企向社會累積捐贈總額超過470億元。其中，碧桂園累計參與社會慈善捐款超100億元；龍湖集團累計捐贈17億元；中南建設累計投入慈善資金超10億元；遠洋集團累計支持社會公益款項5.3億元。

ESG投資的評判標準相對而言是軟性的，但對投資人來說，ESG投資所能帶來的利潤卻不能過于缺少量化。

目前，我國A股市場監管尚未出台強制的ESG披露框架。統計數據顯示，截至2021年末，25.18%的A股上市公司（不含北交所）披露ESG報告（CSR報告或可持續發展報告），近三年來一直維持在四分之一的披露比重。

觀點指數針對已發布的ESG報告，不少數據在指標定義、統計口徑、可靠性方面都面臨較大的改進空間。

對于投資人來說，量化數據匮乏、披露標準不一致等難題，都是ESG投資面臨的挑戰。