信心待修復 | 再融資能力報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023上市房企再融資能力卓越表現報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

2022年，地産行業融資能力受到前所未有的考驗，融資規模在10月創下年内新低。

觀點指數認為，行業信心修復無法急于求成，“再融資”逐漸成為房企在資本市場的關鍵詞。對于出險企業而言，再融資能力體現在展期或違約之後的資産變現與償債；對于依舊企穩的企業而言，再融資能力體現在拓寬融資渠道與嚴控融資成本。

債券發行規模收縮顯著，存量規模持續萎縮，行業債券淨融資額持續12個月為負。部分民營房企由于債券融資渠道受阻，存量債到期而無法及時完成置換，導致資金鍊緊張、面臨較大的違約風險。

盡管自2022年11月以來，房企融資利好政策密集發布，但能否徹底改善房企的融資環境仍需打上問号。

融資成本不斷下降，現金問題依然棘手

觀點指數統計，房企的融資成本伴随着融資規模下降而逐步下滑。

具體來看，自2022年初開始，房企境内信用債融資水平明顯下降，信用危機與二級市場波動繫主要原因。2021年融資缺口為月均-64億元，2022年1-12月該指標為-82億元。償債的規模並未明顯變化，但融資端出現較大降幅。

與之對應的是融資利率持續縮減，企業間融資成本差距有所縮小。境内融資成本自2022年6月起持續小幅回落，截止到發稿前（2023年3月）也並未出現明顯回升趨勢。

據觀點指數統計，2022年1-12月新發行境内債券平均利率為3.70%，同比下降0.18%，伴随着國央企與民企的發債能力逐漸分化，預計這一趨勢将不會中斷。

從數據上看，2022年出現“極大值”（超過7%）融資利率的債券數量銳減至個位數，這在很大程度上抑制了整體均值的上升。另一方面，對于出險企業而言，這也預示着他們的融資通道日益萎縮。接近85%的數據分布在3%-4%區間内，主要是大部分債券發行主體是央國企以及信譽良好的民企。

具體企業方面，萬科、招商蛇口、華潤置地以及保利發展的中期票據利率水平一般在3%以下，他們背後強大的背書以及擔保是維持低利率融資的主要原因。而且，近期伴随着股權融資重新啟動，融資通道擴增勢必會讓更多優質企業的财務費用進一步縮減。

觀點指數認為，從政策端和财務費用角度而言，境内市場是房企的重要融資渠道。然而，境内市場的注冊機制比境外較為繁瑣，審批制度也更加嚴格。而且，這是屬于“好學生”的“蛋糕”，大部分中部民營企業的融資前景依舊困難。

另一方面，2022年房企現金短債比呈現出小幅度上升趨勢。觀點指數認為，現金流匮乏依舊是諸多房企亟待解決的問題。

2022年現金短債比行業均值為1.24，不過依舊有部分企業該指標低于0.5以下。

根據觀點指數統計，2022年前三季度，有21家樣本房企經營活動産生的現金流量淨額為正值，但若從增長角度來看，僅有8家房企實現了經營性現金流的同比正增長，近60%房企經營性現金流為負增長。

不僅如此，絕大部分的現金流增長來源不是“開源”而是“節流”。以一家樣本企業為例，2022年前三季度銷售商品、提供勞務收到的現金為183.47億元，低于去年同期的219.29億元；而支付其他與經營活動有關的現金為144.22億元，較去年同期331.87億元有大幅下降。

房企普遍的特性是，經營活動現金流出和流入往往雙雙“腰斬”，但二者之間還是能夠産生一定規模的盈余。

另一方面，速動比率指標呈現出較大程度的分化現象。從圖表數據中可以看出，該指標跨度在0.1-0.8之間，整體分化程度較高。

根據對房企的歷史數據探究，速動比率維持在0.9：1可以保持安全邊際，表明企業的每1元流動負債就有0.9元易于變現的流動資産來抵償，短期償債能力有可靠的保證。

然而從現階段來看，大部分房企的理想目標並未達成。

簡而言之，房企的資金來源主要是融資與自身經營資金來源，但從目前數據來看，經營現金流呈現出明顯的頹勢，且候選企業分化程度較高。

觀點指數預計，經營現金流分化程度會伴随融資能力的不同而加深。

負債存量余額仍龐大，“減重”目標需繼續執行

宏觀角度來看，2022年房企債券存量余額約2.7萬億人民币，海外債占比47%。2022年的償債高峰集中在下半年，一年内到期余額為9500億，境内外償債壓力依舊不減。

另外，新發債券無法覆蓋到期余額，2022年1-12月信用債、海外債的發行到期債務比分别為140.2%、20.4%，總發行債務比為76.8%，海外債“借新償舊”的模式基本宣告失敗。

信用債發行韌性較強，發行人以國央企為主，整體償債風險較低。海外債發行銳減，出險企業不斷增加，償債壓力持續攀升。

從樣本企業的債券存量分布來看，約40%企業存量余額在50-200億區間内，30%存量余額在250-400億區間内，大約10%企業在500億元以上。

觀點指數認為，當前危險等級最高的區間是250-400億，在此範圍内的企業大部分是2015-2019年急速擴張的企業，在現階段抗風險能力偏弱。

另一方面，從企業的資産結構來看，絕大部分房企的負債比例依舊居于高位。2022年樣本企業的權益乘數均值為5.5，即接近80%的負債率。

雖然這一數據相較往年有明顯改善，但依然無法完全覆蓋過往債務，因此房企的“減重”工作任重道遠。