萬科厚積薄發 碧桂園、保利穩居前三 | 房地産卓越企業表現報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023房地産卓越企業表現報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

萬科厚積薄發，碧桂園、保利穩居前三

評估房地産卓越企業表現時，觀點指數以權益銷售、權益總貨值等運營指標為基礎，通過專業研究體繫，客觀反映房地産企業的綜合實力以及未來發展潛力等不同維度的表現。

萬科把握行業出清期的機會，加入深圳白石洲舊改項目，成功拓展了上海靜安區中興社區C070202單元304-03地塊項目，後者作為萬科"回歸"上海的標志，将有助于其提升土儲質量。

企業運營方面，萬科在A股和H股分别進行股權融資，完成後将合計獲得約184億元人民币的資金，同時，通過股權融資置換部分境外債務性融資，将有效降低萬科的财務費用。

2022年，碧桂園全年錄得權益銷售金額3475億元，處于行業領先地位。困難之下仍保持經營韌性，中報顯示，碧桂園上半年權益銷售回款率達到92%，為維持日常經營以及給項目交付提供穩定的資金支撐，並逐步實現降負債、降杠杆，展現出較大的可持續發展潛力。

此外，碧桂園布局地産開發、智慧建造、現代農業、智慧餐飲等多元業務。

其旗下的博智林公司擁有全周期多類型建築機器人，截至2023年1月，已有33款建築機器人投入商業化應用，業務覆蓋超過28個省份（自治區、直轄市），服務超過600個項目，累計交付超1700台，累計應用施工面積超千萬平方米。

保利發展2022年權益拿地建面為736.4萬平方米，居行業首位，為後續發展提供充足的土地資源；在38個核心城市的貨值儲備始終保持在75%以上，保障了優質的資源儲備。

越秀、華發等房企新增土儲項目集中在熱門城市和核心區域，變現能力和保值能力強，具備抵禦市場風險的屬性。

此外，龍湖、濱江等部分民營房企表現穩健，一方面維持拿地節奏，保證未來發展；另一方面，獲多家銀行授信額度支持，資金運轉相對順暢，适應行業變化的能力加強。

市場承壓，誰能維持銷售韌性？

國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售金額13.3萬億元，同比下降28.3%；2022年12月份，房地産開發景氣指數為94.35，繼續走低。

從單月銷售來看，2022年各個月份的商品房銷售金額均低于2020年及2021年水平，除2、3月銷售高于2020年水平外，主要原因是2020年一季度疫情發生之初，銷售受到很大程度的抑制。

整體來看，2022年房地産銷售增長乏力，市場承受較大壓力。當前我國城鎮化率處于中等水平，但部分城市城鎮化率已超90%，住房需求的增量發展空間下降，疊加行業轉型期發展商存續的不确定性以及房貸利率的波動，持觀望态度的人群較多。

前100房企銷售受市場下行趨勢的影響更加明顯。

2022年，前100房企實現權益總銷售金額5.02萬億元，同比減少41%；另外，部分企業計劃轉型或降低負債，令銷售出現一定程度下降，前100房企市場占有率從2021年的53.2%下降至2022年的44.7%。

觀點指數計算房企2022年權益銷售金額同比增速，以此衡量房企在銷售下行背景下的相對銷售韌性。

具體來看，前100房企2022年權益銷售同比普遍下滑，少數企業實現了銷售增長，最高增長率為44.6%，最大降幅為83.1%，同比增速中位數為-45.2%。

其中，越秀地産、仁恒置地兩家腰部房企憑借項目布局的優越性與品牌的高溢價能力，實現銷售增長，增長率分别為10.4%、4.3%；建發房産、華發股份等房企也通過前期的積極拓儲和高效運轉，保持着銷售的相對穩定。

銷售韌性的另一個觀察視角是均價，若住宅銷售遭遇明顯下行壓力，房企傾向于降價促銷以更快回籠資金。

因此，觀點指數計算2022年與往年的銷售均價變化幅度，将其作為判斷房企銷售韌性的輔助指標之一。

銷售韌性越高，去化壓力越小，價格也會保持相對平穩。在銷售持續下行的情況下，觀點指數對銷售價格表現堅挺的房企給予更高評價。

數據計算結果顯示，90家樣本房企2022年全年銷售均價較2021年變化幅度處在-49.7%至51.3%區間，中位數為-3.6%。

對比2021年，36家樣本房企2022年的銷售均價依然實現了一定程度的上升。

值得注意的是，華潤置地、金茂、華發、仁恒等房企2022年銷售均價較2021年上漲超雙位數，展現出更強的銷售定力和韌性。

去化降速，房企如何布局未來？

未來銷售規模考量上，觀點指數以權益土地儲備作為主要觀察指標，通過計算權益土地儲備與權益銷售面積的比值，得到去化周期，以此來評估不拿地擴儲的極端假設下，房企當前土儲貨值可以支撐權益銷售規模的時間長度，以此判斷發展的基礎是否紮實。

權益土地儲備越多，去化周期也将越長。适當的去化周期既可以維持企業的正常經營，又不會占用太多資金和資源，從而導致效率低下。

根據計算結果，前100房企權益土地儲備為18.57億平方米，平均去化周期為5.7年。其中，前10房企權益土地儲備受拿地力度減弱影響有所下降，去化周期為4.5年，低于前100房企的平均水平；前31-50房企以及前71-100房企權益土地儲備相對較多，未來去化周期分别達到7.5和8年，在銷售下行的情況下，去化存在一定壓力。

從個體表現來看，房企權益土地儲備分化明顯。

保利發展、越秀地産等房企在2022年亦積極拿地，觀點指數統計顯示，上述企業2022年拿地銷售比分别為35%和47%，土地拓展力度較大，未來一段時間有豐富的土地資源可供使用。

少數房企權益土儲去化周期不足1年，或面臨業務萎縮的風險。

觀點指數緊密跟蹤近期住宅銷售情況以及樓市價格走勢，以此來界定重點城市，並根據企業在重點城市的項目和土儲占比，評估房企未來貨值的保值升值空間。

人口淨流入以及城市住宅庫存表現，也是重要的參考指標。

根據國家統計局發布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，2022年末70個大中城市中房價指數高于2020年和2021年同期水平的有16個城市，房價指數高于2020年水平、低于2021年水平的城市有39個，而低于2020年水平的城市則有31個。

以萬科為例，2022年萬科新增開發項目權益土地面積中有39%位于上述的16個房價上升的城市，總占地面積64.71萬平方米。

此外，根據2022年中報數據，萬科土地投資金額中的95.6%投向了一二線城市，土地投資質量較高。同時，參與的城市更新項目總計容建築面積約524.3萬平方米，主要位于上海、廣州、深圳等重點城市，這些項目未來也将提供優質的土儲資源。

地市成交先冷後熱，城更提供拓儲機會

除了區域布局外，新增土儲規模是一個值得關注的增量指標，它對于判斷房企未來的銷售情況是至關重要的。

回顧全年，2022年一二三線城市供應住宅用地25431宗，供應住宅用地建築面積157064萬平方米，同比減少14.3%。由于年初土地需求不振，各地土地供應頻次增加，年内供應高峰主要集中在下半年，特别是接近年關的11月。

土地成交方面，2022年一二三線城市成交住宅用地17065宗，成交土地建築面積112168萬平方米，同比減少7.7%；成交總價39990億元，同比減少19.8%。

與樓市氣氛相适應，2022年整體土地市場呈現先冷後熱、逐漸回暖的趨勢。

2022年，一二三線城市上半年住宅用地成交總價同比增速為-54%，下半年成交總價增幅上升至7.7%；但就半年情況相比，下半年住宅用地成交總價是上半年的1.01倍。

溢價率方面，2022年多數城市土地市場的參與者為本地城投企業，以底價拿地情況最為常見，全年來看整體溢價率在5%以下，與早年間相比降溫明顯。

企業拿地方面，據觀點指數統計，2022年拿地支出（權益口徑）處于前列的企業分别是保利發展、中海地産、華潤置地、招商蛇口、萬科等房企。

觀察當前房企拿地策略，主要聚焦于重點城市核心地段，拿地節奏主要适應于目標城市的推地節奏，由于下半年土地供應較多，房企新增土儲亦較上半年有所增加。

以保利發展為例，2022年在上海的新增土儲均為7至9月期間獲得，這一時段也是上海第二批和第三批集中供地的時間。

值得注意的是，2022年上海四個批次挂牌土地（不含城中村改造地塊）的起拍樓面價分别是18941、31537、30916和19169元/平方米。這也一定程度表明，上海2022年第二、三兩個批次推出的土地質量相對更好，側面印證了房企在土地獲取上傾向于優質資源。

另一擴儲方式是城市更新，盡管"防止大拆大建"曾令一些房企措手不及，但城市更新仍是一些歷史悠久的城市釋放能量和活力的重要途徑。

更重要的是，城市更新項目所在地具有較大開發價值，将為房企帶來可觀的潛在土儲。

近期招商蛇口進入城市更新項目時的做法值得關注：一方面，引入資産管理公司，以便獲取充足的資金；另一方面，挑選項目"精打細算"，實現更高的開發效率。

以招商蛇口接受恒大深圳南山原聯合餅幹廠舊改項目為例，深圳招商中標項目後與招平淳華（平安資産子公司）共同投資成立合資公司作為項目的操盤開發公司，其中深圳招商房地産持股51%，招平淳華持股49%。

另外，南山原聯合餅幹廠舊改項目位于蛇口片區灣廈村與海灣村内，是恒大海灣灣廈村舊改的一期項目，已于2019年2月完成全部拆除，並于2019年7月完成立項，而恒大早在2016年12月就已入駐該項目，即該項目已啟動近6年。

這也意味着，招商蛇口接盤的並不是一個完整的城市更新項目，只是該項目中開發條件相對成熟、轉化成可售貨值的效率更快的部分。

近兩年房地産行業"弱肉強食"的現象並不罕見，新的行業格局正在形成。