REITs熱浪 | 産城發展報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023産城發展企業運營卓越表現》及研究成果，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

受全國多點散發疫情和地區防控政策差異影響，過去一年，北上廣深乃至其他各線主要城市都先後經歷了或長或短的停擺，産業園運營商也因此遭遇了前所未有的經營困難。

據觀點指數監測，由于疫情影響，2022年相當數量的産業運營企業的正常經營受困，租金、招商等收入承壓。新客戶招租滞後，園區部分客戶續租情況亦不及預期，且錄得部分客戶因業務收縮提前退租的狀況。

黎明前的黑暗漫長，但總會過去。在防疫政策逐步優化的情況下，目前疫情對經濟的影響逐步減弱，各行各業都在快速恢復，對于致力于穩租約的産業園而言，無疑是重大利好。

土地出讓方面，全年工業用地供應和成交的增長量大部分由下半年貢獻，且于11月出現全年供應最高峰，成交最高峰則出現在12月。表明工業企業對未來經濟前景的信心在近月回升，擴産需求逐漸恢復。

作為中國金融改革與創新的最新成果之一，2022年全年都處于公募REITs推行的加速期，然而疫情對基礎設施運營的影響仍顯著體現在下半年REITs市場的表現上。

不過，自2022年年底起，國内公募REITs市場也進入密集申報期，扶持政策頻出，Pre-REITs基金更成為了投資者的新寵。

減租與投資虧損並存，力保現金流成關鍵

在觀點指數重點監測的産業運營企業中，剔除出現經營異常和不公布三季度業績的港股上市企業，過半企業出現毛利率梯級下降的情況，大部分企業經營活動産生的現金流量淨額和投資活動産生的現金流量金額都為負值。

 
數據來源：公司公告，觀點指數整理

營業收入表現上，13家樣本上市企業僅4家同比下跌，空港股份跌幅最大（-31.51%），主要原因是建築施工闆塊收入同比降低所致；華夏幸福緊随其後（-22.67%），但因債務重組在2022年取得重大進展，預計2022年度将扭虧為盈。

 
數據來源：公司公告，觀點指數整理

由于相當部分産業運營企業在2022年度将園區載體銷售收入在本年度集中體現，以此抵消疫情下園區租金收入大幅下降的影響，這也使得營收和歸母淨利潤均難以體現園區企業本年度經營實際情況。

從毛利率來看，13家樣本企業里有6家的毛利率較上年同期下降。歸結原因，主要有開發商融資端的收緊、新冠疫情導致的園區空置率上升，以及區域經濟環境變化帶來的競争加劇。
 

數據來源：公司公告，觀點指數整理

企業現金流更能反映園區企業這一年的經營情況，大部分企業的經營活動和投資活動産生的現金流量金額都為負值。

盡管部分企業在2022年度财報體現了物業銷售收入，但僅停留于預收款項，客戶支付能力轉弱，導致結轉收入依然下降，壓低了經營活動産生的現金流量淨額。

 
數據來源：公司公告，觀點指數整理

除了租賃收入因客戶退租和免租政策影響而大幅下降外，企業的投資收益也在2022年度大受影響。上海臨港、張江高科、中新集團都反映投資業務轉弱，引致公允價值變動收益大幅下降，影響了企業營收和現金流表現。

包括但不限于産業基金評估增值同比下降、金融資産（已上市股票）本期公允價值下降、基金合夥企業分紅金額等。

園區經營企業在2022年度一直處于相當困難的局面，繼二季度上海封控後，四季度北京和廣州同樣受到疫情的影響，園區需配合兩市整體防疫工作進行封樓管控及居家辦公，一定程度上影響了項目的正常招商、運營及客戶帶訪。部分客戶經營情況出現壓力，辦公擴張意願不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。

特别是在互聯網企業聚集的北京，創造最多增量需求的互聯網科技行業整體進入業務收縮期，客戶承租能力下降，辦公需求快速萎縮，續租情況不及預期。

目前，在防疫政策逐步優化的情況下，對經濟的影響逐步減弱，各行各業都在快速恢復，對于致力于穩租約的産業園無疑是重大利好。

土地成交年末回溫，用地新政頻出優化準入門檻

全年來看，2022年供應工業用地數量44190宗，同比增長9.41%；供應土地面積200483.44萬平方米，同比增長19.69%；供應土地規劃建築面積264660.69萬平方米，同比增長22.25%；供應土地起始樓面價229.98元/平方米，同比增長1.24%。

 
數據來源：Wind，觀點指數整理

從工業用地成交情況看，2022年成交土地34949宗，同比增長11.93%；成交土地面積154670.49萬平方米，同比增長22.08%；成交土地規劃建築面積209867.40萬平方米，同比增加24.26%；成交總價5022.67億元，同比增長21.83%；成交樓面均價234.82元/平方米，同比減少2.1%。

全年工業用地供應和成交的增長大部分由下半年貢獻，且于11月出現供應最高峰，成交最高峰則出現在12月。表明全國工業擴張在上半年受到顯著阻礙，下半年起逐步恢復，工業企業在年尾開始恢復擴産，對未來經濟前景信心在近月回升。

觀點指數重點關注園區投資企業的拿地，萬洋衆創城、聯東集團是2022年拿地大戶。其中，前者僅在12月就連續拿下19宗地，合共土地面積76.93萬平方米，成交總價5.17億元。

從出讓土地條件看，現時産業用地出讓大部分設置了一定的投資強度要求，對宗地中建設項目也有嚴格規範。廣州、東莞、合肥等地都陸續出台了新型用地的新規。

如廣東就在三季度印發了《廣東省工業用地"標準地"供應工作指引（試行）》，文件明确了工業用地"標準地"的概念界定、實施計劃、供地流程等。

鄭州則在年末印發了《鄭州市城市有機更新工作中新型産業用地管理辦法》，強調新型産業用地實行"帶方案出讓"，並同樣在主體準入、産業準入和投入産出指標準入三個方面作出明确規定。

以上表明了政府希望主導工業地的出讓，強化工業地、産業園區的服務屬性，土地最終需要服務到真正發展的産業上，擺脫"房地産化"，從全生命周期管理向存量産業用地覆蓋。

"標準地"、"新型産業用地"規範的出台客觀上可推動項目建設提速，加強國企園區平台的能動性，但企業的利潤空間也會被進一步壓縮，試錯空間也更小，新參與者更難進入産業園區行業。

産園REITs預期改善，政策支持引觸底反彈

2022年全年都處于公募REITs推行的加速期，無論是在整體公募REITs市場，還是産園REITs這一單一分類，年内都迎來了數個重要節點：多支保障性租賃租房REITs實現上市、臨港東久REIT拆分完成、中部首單産園REIT合肥高雄REIT上市、首單生物醫藥産業園REITs華夏和達高科REIT上市等等。

作為中國金融改革與創新的最新成果之一，國内公募REITs的加快推行給予存量資産更加多元的退出渠道，為國内優秀産業載體資産的盤活提供了新路徑，更好地助力區域産業升級和經濟發展。

2022年5月11日召開的國務院常務會議提出，通過發行不動産投資信托基金等方式盤活存量資産，拓寬社會投資渠道和擴大有效投資。

公募REITs的出現則給園區持有者一個良好的退出渠道，為園區開發商提供了長效的資金來源。随着越來越多産園REIT的成功申報並發行上市，園區REITs對于産業園運營的助益将愈發凸現，鼓勵更多園區業主考慮參與REITs的發行。

政策支持未停，年内多支租賃住房REITs的分批上市在市場引起了數次交易活躍度的提升。不過公募REITs市場在下半年還是總體處于疫情的陰影之中，不确定性嚴重影響了REITs底層資産的經營。

 
數據來源：Wind，觀點指數整理

單就産業園REITs來說，出租率大部分呈現環比下降的态勢，且出現相當部分客戶提前退租的情況，如中關村軟件園重要租戶快手的子公司北京達佳于2022年7月31日提前退租。

除了續租情況不及預期外，園區REITs的底層資産相當部分屬于國有園區，需履行社會責任，因此在疫情防控期間執行免租政策，大幅影響了園區REITs的收入情況。

2022年底，随着疫情防控逐步放開，國内公募REITs市場也進入密集申報期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報至上交所，另有一單産業園REIT呈報。

REITs市場也迎來觸底反彈，擺脫疫情下租戶退租和免租政策的陰影，園區REITs迎來了久違的反彈，1月末産園REITs整體回升。

政策上，2月2日，中國證監會召開了2023年繫統工作會議，會議中強調了2023年将大力推進公募REITs常态化發行。發改委則表示要優化基礎設施公募REITs市場環境，研究稅收政策。

作為民營倉儲物流REIT，嘉實京東倉儲REIT自2022年12月7日起遞交文件到最終挂牌上市僅用時一個月，一路"綠燈"快速通過審批，體現證交所對于REITs發行的現時支持力度較大。

上交所、深交所已披露多支正在走流程的REITs，從新遞交申報的産品來看，未來市場将迎來更多樣化的底層資産和發行人，為機構投資者分散配置提供更多的機會。

Pre-REITs基金成下一投資熱點

公募REITs因現金流穩定在資産配置上有諸多優勢，但随着搶購資金的增加，公募REITs的投資難度提升，産品的網下獲配比例已低于1%。

因此，在公募REITs配售比例低、戰配獲取難的情況下，進入二級市場難以保證穩定收益，此時轉投Pre-REITs，底層基礎設施項目運營的初期參與培育，不失為一個好的選擇。

2022年9月，南山控股參與投資設立南聯壹号並購基金，由中聯基金和南山控股聯合發起設立，是國内首支以生産制造類工業園區為收購標的，以基礎設施公募REITs為退出渠道的並購基金，首期目標資産規模25億元。

而國壽投資旗下國壽資本早在2021年12月31日就已與首鋼基金發起設立國内首只綠色Pre-REITs股權投資基金，重點投資垃圾處理、污水處理等綠色生态環保基礎設施項目，首期規模45億元。

随後在2022年10月，國壽投資又與東久新宜合作發起Pre-REIT基金，投資標的為長三角區域智能制造産業園區，總投資規模近30億元，拟投總建築面積為78.34萬平方米。

除了南山控股、東久新宜和國壽投資外，近期再有多支Pre-REITs基金成立，包括專注于醫療器械産業園的武漢高科申萬宏源産業園區Pre-REITs基金和亞盛醫藥Pre-REITs基金、就"鳳翔科創走廊"項目進行合作的復星産業園Pre-REITs基金、山東首單的濟高興業創新Pre-REITs基金等。

政策面上亦開始更多關注到Pre-REITs領域。2022年8月，南京市印發了《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的政策措施》，其中率先提出探索設立政府引導的基礎設施領域REITs産業投資基金，鼓勵引入多方資金投資尚在運營初期但具有較大成長潛力的資産，組建Pre-REITs基金，孵化成熟後發行REITs，實現各類資本的有序退出。

2023年2月，中基協發布了《不動産私募投資基金指引（試行）》，通過放寬借貸限制、杠杆比例、擴募限制等方式，推動發展公募REITs的前融端Pre-REITs，以打造一體化投融資閉環。

随着利好政策陸續出台，逐漸規範，加上經濟環境逐步轉好，讓産業園REITs發展進入新的高度。