多元創收迷途 | 辦公空間運營報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023辦公空間運營服務卓越表現報告》，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

經過長時間沉澱，靈活辦公行業從早前的高歌猛進邁入冷靜期。相對于規模而言，當下企業更注重精細化運營能力的提升，頭部企業在企業入駐率方面有所提升。

不過，目前多數辦公空間服務企業收入模式單一，主要收入來源仍是空間租賃服務收入，企業難以走出持續虧損的怪圈，在營收改善方面並沒有太多起色，這也是目前行業難以被資本市場歡迎的原因。

基于此，企業在現有資源的聯動下，積極探索多元業務融合模式，尋求營收突破。

在此背景下，BEEPLUS近期憑借自身實力獲得新增融資。據了解，2023年初，BEEPLUS宣布已經完成C輪戰略股權融資，珠海市大橫琴集團為主要投資方。

觀點指數認為，疫情消散後，靈活辦公市場仍是一塊可觀的蛋糕，能否吃上更加講求自身硬實力。

規模之外，運營效益獲提升

2022年初，攜程宣布将在全公司實現混合辦公制度，自3月1日起，每周三周五事業部及職能部門可以根據實際管理需求，推行1-2天的混合辦公。

針對企業的混合辦公模式需求，辦公空間服務商可以針對性地提供就近辦公需求解決方案。靈活辦公模式正逐漸被更多企業接受。

辦公空間服務商運營規模上，樣本企業WeWork、優客工場、夢想加以及創富港等在管規模位于行業前列。在内地，優客工場在管規模更具優勢，截至2022年6月30日，共計運營220個辦公空間項目，可提供工位數約66500個，總管理面積約95.9萬平方米。

截至2022年末，WeWork在全球39個國家設立了超700個辦公社區，支持約90.6萬個工作站和68.2萬個實體會員。自2016年進入中國市場後，目前已在上海、北京、廣州、深圳、杭州、香港、南京等重點城市建立近100家社區。

而WeWork在11月公布，将撤銷美國40個辦公地點。根據公開資料，截至去年9月底，其簽訂的長期租約樓面面積為1557萬平方呎。此外，2023年初，WeWork宣布全球削減300個職位，是撤銷不符合效益辦公室計劃的一部分行動。

此前數年，辦公空間服務企業高歌猛進，在規模增長的同時也帶來了許多副作用。近些年疫情沖擊導致整體經濟下行，創業潮回落，中小企業在疫情下經營困難。同時資本對于靈活辦公的熱度減弱，辦公空間服務企業的規模擴張勢頭逐漸回落。

随着行業發展進入新周期，規模增長逐步趨于穩定，企業愈發注重精細化運營管理能力的提升，探索行業可持續發展方向。随着疫情的放開，如何保持高水平的出租單價、出租率和續租率等指標數據，正考驗企業的運營管理能力。

樣本企業平均出租率水平為84.02%，總體企業入駐率均超60%，出租率超80%的企業占比約78.95%，整體來看出租率水平並不理想。2022年全年，頭部企業WeWork的入駐率增長至75%，實體會員數同比增長17%，運營效益有所增長。

出租率超90%以上，處于較高水平的主要有ATLAS寰圖、OFFICEZIP、創富港、夢想加和BEEPLUS等企業。入駐率水平的高低與招商積極度與能力、項目運營管理水平等息息相關。

其中夢想加在2022年成功與多家企業完成簽約或續約，企業租戶涵蓋醫藥、遊戲、金融、區塊鍊等多個領域，包括小藥藥、北森、天翼雲、凱森保險、庫珀科技等企業成功入駐夢想加辦公空間，其提供的辦公解決方案受到企業的認可。

BEEPLUS方面，則憑借自身實力再次獲得融資。近期宣布已經完成C輪戰略股權融資，珠海市大橫琴集團為主要投資方。本次融資是大橫琴集團在2019年投資的基礎上再次出資，這也表明大橫琴集團對BEEPLUS發展的認可。

空間租賃收入仍是主流，多元創收在路上

行業沉澱期，如何維持健康可持續的發展成為企業的重點經營方向。同時，辦公空間服務企業也在積極開拓多元業務發展方向，積極實現多元創收。

目前企業開展的業務並不局限于辦公空間的租賃業務，更多傾向于利用自有資源在現有業務之下培育新的增長點。

如優客工場在紮根辦公租賃業務的同時，拓展新的産品線--公寓業務，同時在2023年初正式發布其旗下的公寓管理平台"UptoU"。此外，優客工場熱衷于餐飲業務，推出曉壽司和旬源，主打日料餐飲，将餐飲服務管理融入辦公空間業務中。

ATLAS寰圖則成功促成了廣西南甯富雅國際商務大廈A棟整棟寫字樓的大宗交易，是2022年上半年廣西體量最大且成交額最高的寫字樓資産交易，實現交易雙方雙赢局面。與其他辦公空間服務商相比，ATLAS寰圖投身資産交易業務顯得尤為積極。據了解，2021年以來，ATLAS寰圖累計成交物業21宗，累計成交面積95.12萬平方米，累計成交額94.58億元。

觀點指數認為，基于自有資源的聯動，在現有業務之下尋求新的業績增長點成為辦公空間服務企業實現多元創收的重要突破口。

但從企業披露的數據來看，截至2022年6月底，優客工場、堂堂加、築夢之星工作區收入占比分别為54.26%、88.13%以及97.86%，相較于2021年底占比有所提升，其中優客工場從35.62%增長至54.26%，主要是營銷和品牌服務收入占比下滑帶來的。

創富港方面，營收由租賃及商務服務收入單一組成，持續多年無變動。

雖然辦公空間服務商手握豐富的企業租戶資源，但收入模式單一也是通病之一，大頭收入仍是辦公空間租賃收入，這也是企業積極拓展其他附加業務闆塊的原因。

在尋求多元業務發展之外，企業定制化的熱潮也不減。

年内優客工場牽手華為，先後為後者定制了北京、麗江以及淮安三個城市辦公室。

據了解，優客工場目前已成功為華為、阿里巴巴、京東、字節跳動、小米、美團、360、忠旺集團、PHILIPS、耐克、埃森哲等知名企業成功落地了辦公項目。

除優客工場外，WeWork、夢想加、ATLAS寰圖等辦公空間服務商對企業定制業務的發展也愈加重視。企業定制業務優勢在于提供一站式定制，節約成本的同時換來更高效的服務。

随着電商直播帶貨趨于成熟，行業對于主播團隊的要求也越來越高，如何通過直播空間的場景打造推動主播實現品牌價值的塑造成為重中之重。基于此，類似于夢想加為直播行業打造專屬辦公空間的動作也成為趨勢。

業态融合釋放空間生命力，新開業項目聚焦一線城市

項目開業方面，觀點指數選取19家辦公空間服務企業作為樣本企業，監測辦公空間産品的開業情況。

據觀點指數不完全統計，2022年全年樣本企業新增入市42個辦公空間項目，優客工場、夢想加、創富港、零秒空間等企業均有新增項目入市。

開業項目數量最大的是創富港，全年新開門店數26家，貢獻占比61.9%。觀點指數注意到，創富港新開門店和新拓門店多數是萬平方米以下的小體量項目，觀察新開門店特點發現創富港熱衷于整層獲取辦公空間，通過改造後出租。

優客工場在大體量項目上有所突破，2022年初新簽約南昌紅谷灘·優客工場，該項目是其第18個超萬平方米的項目，合作面積56989.64平米，于2022年上半年開業。

據觀點指數不完全統計，目前優客工場超2萬平方米的園區項目主要有南昌紅谷灘·優客工場、沈撫示範區數字經濟産業園區·優客工場、倬郡·優客工場、大同青創城·優客工場、北京金融安全産業園·優客工場、東莞得康醫療·優客工場、張家口京西國際·優客工場、晉中金坤商務·優客工場、成都電商直播産業園·優客工場以及南昌李巷·優客工場項目。

可以發現，優客工場大體量園區類項目較少分布于一線城市，或許是基于成本的考慮，同時随着新一線以及二線城市的發展，産業集群的辦公吸引力也在上升。

觀察開業城市選擇方面可以發現，項目城市聚集趨勢明顯，一線城市新開門店占比超70%，辦公需求仍向頭部城市集中。

同時企業對于成都、杭州、武漢等重點城市的關注度加強，新一線城市對于中小微創業型企業的吸引力提升，辦公需求有所上升，吸引更多辦公空間服務企業入局。

新拓門店上，企業改造物業類型不僅局限于辦公樓宇，産業園區、購物中心、商場、TOD等項目逐漸被企業青睐。在辦公需求升級下，如何選擇存量資産進行更新改造，打造商務、娛樂、商業、社交一體化的多場景融合空間，提升空間吸引力是擺在辦公空間服務商面前的重要考題。

如年内夢想加簽約杭州西站TOD項目、夢想加與匯龍森中孵高科集團在寫字樓、産業園區等商業辦公領域開展項目合作、創富港進駐利金城購物廣場、BEEPLUS聯合知識城集團打造的廣州知識城集團·BEEPLUS産業中心項目、優客工場簽約運營托管新項目沈撫示範區數字經濟産業園區等案例，均是類似的思路。

據觀點指數不完全統計，2022年企業新拓項目中除寫字樓業态外，産業園區類目占比最高，優客工場、BEEPLUS等企業均在産業園區改造上發力。

這類業态對辦公空間服務商的吸引力較大，如何讓産業園區融入生活，實現産城有效融合，成為改造更新的重點所在。

前文提及的優客工場超2萬平方米的管理園區則涵蓋金融安全産業園、電商直播産業園、數字經濟産業園、新基建園區等，涉及領域廣泛。

辦伴則繼續發揮在上海的優勢，簽約項目多數位于上海核心商務區的高端寫字樓項目，如位于陸家嘴商圈的花旗集團大廈、位于南京東路商圈的華設大廈等。

辦伴在項目進駐方面類目較為單一，均為寫字樓項目，主要與已有的産品線相關：為企業提供聯合辦公空間的DCO繫列、獨立精裝商務辦公空間DPLUS繫列以及臻選商務空間PRiiME繫列等多樣空間産品。

獨立精裝商務辦公空間DPLUS繫列自推出以來，一直是辦伴在項目打造上的主力産品。

繼續虧損，如何盈利成為避不開的考題

從企業披露的數據來看，即使辦公空間服務企業進行了多方面的發力，但仍無法改變當前盈利窘迫的困境。

以優客工場、WeWork等為代表的上市企業披露的2022年上半年财報數據顯示，均未實現盈利，處于長期虧損的狀态。

WeWork最新财報數據顯示，2022年全年營收32.45億美元，較2021年同比增長26.26%；淨虧損錄得22.5億美元，較2021年淨損46.32億美元有所收窄。雖然營收和淨虧損情況均得到改善，但不可否認的是，自2019年披露财報以來，WeWork已經連續4年出現虧損，累計總虧損金額達144.9億美元。

同時，WeWork在财報中表示，預估今年第一季營收介于8.3億美元至8.55億美元，經調整後EBITDA介于虧損2500萬美元至收支平衡。該公司還預估，2023年有望實現現金流轉正。

優客工場的财報數據也難言樂觀，2022年上半年營業收入為2.97億元，同比下跌40.66%，淨虧損2.52億元，相較2021年上半年虧損金額有所縮窄，累計虧損金額持續增長。截至2023年3月6日，優客工場股價僅收于0.99美元/股，總市值距離登陸納斯達克時的開盤價9.25美元/股已跌超85%。

WeWork在二級市場表現同樣不佳。據了解，2019年WeWork在美國謀求上市，稱估值已達470億美元，並在2021年10月成功在紐交所公開挂牌上市，首日開盤價11.28美元/股。截至2023年3月6日，WeWork收盤價為1.15美元/股，下跌超85%，股價走勢似乎預示了企業高開低走的命運。

近期消息指出，WeWork正與投資者談判，以重組超過30億美元的未償債務並籌集更多現金。目前日本軟銀集團是WeWork最大股東同時也是最大債務人，但有消息稱不會向WeWork注入額外資金。

除此之外，未完成上市的企業也難以言之"舒适"。2022年上半年築夢之星營收縮水，總營收1206.59萬美元，與2021年同期對比下跌41.75%，上半年淨虧損達552.22萬美元，較2021年同期虧損金額有所縮窄，但仍在繼續。

堂堂加營收同比有所增長，但淨虧損較2021年同比加大。2022年9月，堂堂加向美國證券交易委員會（SEC）遞交了IPO申請，拟通過首次公開募股籌集約4000萬美元，股票代碼拟為"AGII"。原先計劃與SPAC合並在美股上市，而後在2022年5月宣布與特殊收購公司GoldenbridgeAcquisitionLimited終止合並上市協議，放棄SPAC上市方式。

盈利難是目前辦公空間服務商的普遍特征，這也是企業不被資本市場歡迎的原因。

與其他企業處于持續虧損狀态不同，創富港是行業唯一一家多年保持正向盈利的企業，2022年上半年實現營業收入3.41億元，同比增長9.66%；錄得淨利潤2408.01萬元，同比增長44.96%，在疫情反復下仍維持穩定的盈利能力。

截至2022年6月底，創富港總資産收益率1.32%，相較2021年末的1.1%有所上漲；經營性活動淨現金流從2014年的4002萬元增長至2.03億元，漲幅達407.5%。

數據顯示，截至2022年6月底，創富港全國簽約門店數量共計240家，簽約門店面積達32.92萬平方米。從2014年到2022年6月，創富港在管規模從8.72萬平方米增長至32.92萬平方米，漲幅達277.52%，在管項目主要分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、甯波、長沙等重點城市。