資本競逐 | 物流倉儲運營報告

觀點指數 新的一年，經濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環。從地産、商業、物業，到産城、物流、租賃，再到文旅、康養、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業、企業與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技産業、房地産行業還是消費領域，都将在新起點上以高質量發展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，每年定期推出《卓越指數 • 2023房地産年度卓越表現報告》，盤點這一年地産行業的發展走勢，從全面的視角解析行業未來。

以下為其中的《2023物流倉儲運營卓越表現報告》，更多請點擊2023觀點房地産卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)

過去一年里，于需求端，雖然社零總額整體波動較大，但是網上零售額卻實現了穩定的增長。同樣的，運輸端數據在持續下滑，但是快遞端于2022年取得了正增長。

除此之外，交通運輸、倉儲和郵政業民間固定資産投資于下半年取得了較大的正增長。總體來說，網上零售額驅動着快遞端和倉儲業的發展。

倉儲業的融資端主要以權益融資為主，其中又以基金設立為重。受經濟下滑以及地産債信用事件的影響，債權融資整體環境較差。

不過，疫情也催生大量的倉儲需求，特别是處于長三角、大灣區等倉儲用地稀缺的大城市，倉儲資産是各路資本争相並購的標的。特别是那些前期資金比較緊張的企業倉儲資産以及法拍資産，因為價格處于低點，均受到資本的青睐。

退出方面，二級市場的高溢價持續刺激着資本的神經。

京東、ESR還有寶灣物流正準備将倉儲資産推動上市，現有已上市的倉儲REITs，也紛紛繼續置入優質倉儲資産。

如果說REITs是強推出來的極大利好政策，那麼全年對倉儲業的政策不斷出台，則在稅收和用地方面給了極大的支持。

網上零售驅動快遞及倉儲業發展

倉儲需求端，據國家統計局數據，2022年社零總額于6月份結束下滑，並于8月份實現總額的正增長，這與5月份以來全國各地的消費刺激措施有很大的關繫。

公開消息顯示，2022年上半年，全國累計發放消費券超過100億元，對區域經濟拉動效果顯著。

但10月份全國多地疫情爆發，11月份疫情防控"二十條"出台，多地感染病例迅速增加，恐慌情緒和居家養病休息影響了消費意願，社零總額出現下滑。随着感染高峰的結束，群體免疫逐漸形成，預計社零總額将于2023年一季度回歸正增長。

疫情反而驅動着網上零售總額的正增長，雖然網上各零售形态均在10月份出現增幅下滑的現象，但在形勢最為嚴峻的11月和12月，居家消費以及各大平台的促銷也在一定程度上保住了網上零售總額的平穩增長。

運輸端，國家統計局數據顯示，2022年整體貨運量呈現持續下滑的趨勢，下滑幅度于6月份收縮，于10、11月份擴大。疫情防控是影響貨運量下滑的主因，其次是整體經濟形勢在下滑，需求端不足，預計2023年初将得到緩解。

快遞端，2022年，郵政行業寄遞業務量累計同比增長2.7%。其中，快遞業務量累計同比增長2.1%；郵政寄遞服務業務量累計同比增長5.0%。受網上零售額增長的持續驅動，快遞端于2022年實現了正增長。

投資端，據國家統計局數據，交通運輸、倉儲和郵政業民間固定資産投資累計增長于8月份走出下滑趨勢，但在10月份達到最高峰，同比增長24.9%。這與國家的保供政策緊密相關。大量政策出台，包括土地端、金融端均給予了交通物流倉儲業優惠，以完成保障民生的任務。

總的來說，2022年，需求端波動明顯，運輸端持續下滑，但網上零售額的增長促進快遞業和倉儲業的發展。

融資以基金為主，中小微倉儲企業仍難行

2022年，觀點指數收錄的物流倉儲行業主要融資動作總規模約為1114.39億元，其中，權益融資規模為1035.79億元，債權融資規模為78.6億元。權益融資中，基金發行11只，規模為971.51億元；剩余的是股權融資、股票定增以及IPO。

基金發行中，僅普洛斯就發行了5只，規模約為320.56億元。2022年普洛斯中國物流基金I正式退出，規模約15億美元，其少數股東權益余額迅速回落，為了應對該不利影響，積極搶灘險資。

2022年至今，美元持續加息，人民币對美元有貶值壓力，年内人民币兌美元已貶值8.64%，使得外資進入中國有一定的匯率風險；另外，物流地産行業也受到經濟下滑的影響，租金收入有所波動。

國内資金像險資以及國外部分主權基金仍然看好中國市場，雖然總體募資越來越困難，但是夾縫中仍存在機會。

據此，普洛斯也成立了普洛斯資本GCP，更聚焦于資本募集和股權投資。

相對于權益融資來說，債權融資規模就顯得小得多，這是倉儲行業的特點。近兩年信用事件頻發，公司債券的期限在縮短，像普洛斯中國發行的債券期限正在縮短，這並不利于債務人進行長期性的投資。

因為倉儲投入較大，回本時間較長，需要長錢來支撐。加上投資者對地産行業有陰影，對地産領域的債券可能需要有風險溢價，再疊加疫情對租金收入的影響。

總體來看，債權融資環境對債務人並不友好。除了少數大型倉儲企業外，中小微倉儲企業很難融到資金。

内資抄底，電商開啟並購狂潮

據物聯雲倉數據，2022年全年倉儲需求面積較大，租金價格也較2021年有所上升，因城市倉儲用地較為稀缺，所以全年的倉儲資産並購也比較火熱。位于長三角、大灣區和南方的一些省會城市的倉儲資産頗受青睐，料較高的租金水平和豐富的客戶資源，吸引了内地險資、港資和其他外資。

其中，内地險資與普洛斯合作收購蘇甯易購的倉儲資産，這是具有強勁資本募集實力的普洛斯打通資金方和缺錢的項目方的一次經典案例。其中，深圳福田保稅倉迪辰倉儲大廈也是因債權問題被抵押拍賣，最後被寶能撿漏。

觀點指數預計，2022年底疫情防控放開，2023年或許是倉儲資産抄底的元年。

而港資領展收購内地倉儲資産是其在物流地産領域的初步嘗試，收購之前資産組合中只有一個倉儲項目。因為領展大部分資産集中在香港，資産類型上以購物中心為主，受疫情影響較大，收購内地倉儲資産能夠在一定程度上分散集中度過高帶來的風險。

香港處于大灣區的核心區，在疫情防控放寬以及2023年年初通關後，消費、旅遊等領域預計将迎來較大增長，普洛斯和華潤資本均提前搶占香港倉儲市場。

對于京東，在2022年國内電子商務市場持續增長的情況下，順勢吞並中國物流資産和德邦物流，極大地擴充了其倉儲規模。

另外，跨境電商的發展也比較迅速，據海關數據顯示，2022年我國跨境電商進出口（含B2B）總額為2.11萬億元，同比增長9.8%。其中，出口1.55萬億元，同比增長11.7%，進口0.56萬億元，同比增長4.9%。但海外倉的建設周期較長，京東便直接在國外收購倉儲資産。

"智慧物流"、"碳中和"成運營主題

國務院辦公廳發布的《"十四五"現代物流發展規劃》提出，要将"推動物流提質增效降本"作為"十四五"時期物流發展的重點，明确提出到2025年，要将社會物流總費用與GDP的比率較2020年下降2個百分點左右。

要減少物流總費用，實現物流園的降本增效是關鍵。而倉儲企業也正在利用數字科技，将物流園打造成智慧型的物流園，以實現降本增效的目的。

整個2022年，發生了多起物流科技領域的投融資事件，參與者不乏普洛斯、順豐以及安博。可以看到，投融資事件主要集中在機器人、無人駕駛、網絡以及繫統平台領域。

而智慧物流園涉及到的技術較多且復雜，大型倉儲企業正是通過這種參股或者控股物流科技公司的方式，來獲取相關技術，以打造智慧物流科技園服務。

如果說打造智慧物流園的一個目的是降本增效，那麼減少碳排放則是另一個目的。減少碳排放，不單是技術問題，還涉及到制度和文化，需要有頂層設計等多方面意識。

順豐2021年發布業内首份碳目標白皮書後，2022年相繼有多家倉儲企業發布碳目標相關的白皮書。

如普洛斯在資本運作和建造運營方面具有較大的優勢，所以倡導從園區的全生命周期入手。近5年來在科技方面累計投入超過900億元的京東，更傾向于利用5G、物聯網、人工智能等關鍵技術，針對不同類型的物流園區，打造不同的碳中和解決方案。萬緯物流則是從ESG入手，在冷鍊領域的全生命周期實現碳中和。

内地REITs高溢價刺激資本神經

目前内地倉儲類公募REITs共有3只，總市值約123億元，平均溢價率為42%左右，平均分派率約5.03%。

對比香港市場，以純倉儲類REITs順豐房托來說，底層資産估值遠高于基金總市值，溢價率和分派率均較低。據中報披露，順豐房托的年化股息率為8%左右。

可以看到，單從資産溢價率來說，内地比較高，這也決定了内地倉儲類REITs的股息率很難達到8%。

正是二級市場的高溢價率刺激了資本的神經，2022年9月份，中金普洛斯和紅土鹽田港開始擴募，前者拟置入重慶、青島、江門等3地的3個物流園項目，購入成功後，中金普洛斯REIT的全國布局增加了兩個新的經濟區域，風險更加分散。後者将置入世紀物流園項目，同樣是位于深圳的項目，處于鹽田區明珠道綜合保稅區内。

同月，寶灣物流也宣布拟将天津、廊坊、南京、嘉興4處倉儲資産作為底層資産，進行公募REITs的申報工作。

年底，ESR宣布拟将旗下倉儲資産進行上市，京東倉儲資産REITs也正式獲得受理，並于2023年初正式上市。

總的來說，内地倉儲公募REITs發展如火如荼，這将給市場新項目帶來增量資金。另外Pre-REITs也随之火爆，國内倉儲企業與資方合作設立基金，收購倉儲資産，待培育成熟後通過REITs退出，這也為倉儲類公募REITs儲備了大量優質項目。

而在香港，順豐房托與順豐控股下屬運營物流倉儲的子公司順豐豐泰簽訂合約，前者将購入後者所持有的長沙物業全部股權，該次交易總金額約為人民币4.93億元。

作為商業地産REITs的領展，也相繼購入内地倉儲資産。一方面，優化了香港REITs的投資組合，另一方面，港資活躍于内地倉儲市場，也為衆多倉儲Pre-REITs提供了退出通道。

政策釋放利好，稅收和用地支持較為突出

政策層面，2022年，國務院出台了《國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》，其中強調，要全面落實物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅減半征收優惠政策。該政策一旦落實，将有效降低物流倉儲企業的實際成本。

倉儲用地方面，文件中提到：對納入國家和省級示範的物流園區新增物流倉儲用地給予重點保障。鼓勵通過"先租後讓"、"租讓結合"等多種方式向物流企業供應土地。近年來，熱點城市倉儲用地供不應求，優質土地極其稀缺，若通過行政措施保障倉儲用地的供應，或許能進一步緩解重點城市日益增長的倉儲壓力。

另外，中共中央、國務院印發《擴大内需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，其中提到，要完善物流基礎設施網絡。統籌國家物流樞紐、國家骨幹冷鍊物流基地、示範物流園區等布局建設；加快建設農産品産地倉儲保鮮冷鍊物流設施，優化商貿物流設施網絡。國家從頂層設計方面促進冷鍊物流的發展，這将對農産品、食品以及醫藥等行業産生深遠的影響。

同時，國務院辦公廳印發的《"十四五"現代物流發展規劃》中提及，加快現代物流數字化、網絡化、智慧化賦能，打造科技含量高、創新能力強的智慧物流新模式。目前，頂層設計在冷鍊和倉儲數字化、智慧化方面均有所提及，觀點指數認為，這兩個領域将成為未來主要的投資和運營方向。