供應熱度不減 | 2023年3月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 報告期内，辦公物業挂牌供給量出現環比上漲，寫字樓去化壓力加大，一線城市平均租金單價呈現下滑走勢，同時上海、北京及廣州超半數行政區出現辦公挂牌租金下滑。

回顧2022年，辦公市場供應量攀升，樣本企業推出多個寫字樓項目入市。在新增供應量和重點城市疫情反復影響下，部分企業因新增管理項目或新落成項目出租率水平上升，實現寫字樓組合的收入增長，多數寫字樓物業出租率穩中有漲，更有部分達成滿租。

資産交易方面，自用型買家占主導，在供應量攀升的同時也給買家更多購置資産的選擇。

此外，房企出售資産的案例屢現，如旭輝及中駿為回籠資金，選擇挂牌出售旗下寫字樓項目。

辦公空間服務商方面，企業探索多元創收的腳步不停，但虧損繼續。

融資方面，辦公空間運營商BEEPLUS運營受投資方認可，再次有錄得融資動作。

寫字樓業績企穩，改造推動物業升級

期内，越秀地産、招商蛇口、新鴻基以及新世界發展等企業發布了最新的業績公告。

其中，在新增寫字樓項目入市方面，2022年全年招商蛇口新開業寫字樓共6個，分别為北京都會中心、深圳招商積余大廈、上海東虹橋中心寫字樓、蘇州金融小鎮會客廳寫字樓、西安招商局絲路中心寫字樓北座和海南招商局大廈。

截至2022年末，招商蛇口在管寫字樓項目30個，在管總面積約113萬平方米，80%的項目分布在一線城市；越秀地産在管寫字樓面積約為24.74萬平方米。

寫字樓供應方面，戴德梁行數據顯示，2022年北京全市甲級寫字樓新增供應42.39萬平方米，同比下降32.1%；上海大量新增供應進入新興商圈，推動甲級寫字樓總存量超過1500萬平方米；深圳有59.80萬平方米的甲級寫字樓新供應投入使用；廣州合計新增41.70萬平方米供應入市。

受新增供應以及疫情反復的影響，寫字樓去化壓力加大。在已披露的業績中，企業在管寫字樓項目仍然維持堅挺，部分企業寫字樓組合收入以及出租率水平穩中有漲。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，太古地産2022年中國内地辦公樓物業的應占租金收入總額下跌1%至港币8.67億元。 撇除人民币價值變動影響，集團應占租金收入總額上升2%；新鴻基地産寫字樓物業組合受新冠疫情影響以致租金收入溫和減少3%。

越秀地産由于越秀金融大廈于2021年底處置，2022年減少此物業的租金收入，因此投資物業租金有所下滑。

整體來看，招商蛇口、恒隆地産以及越秀房托的寫字樓業績，因新增管理項目或新落成項目出租率水平上升，實現了寫字樓組合收入的增長。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

（注：招商蛇口數據含招商房托和招商積余持有物業，同時不含改造和新開業寫字樓項目的全年平均出租率）

出租率方面，招商蛇口和恒隆地産2022年寫字樓項目平均出租率較2021年有所增長。同時企業旗下的香港興業中心一座及二座、杭州維多利、深圳金融中心、深圳郵輪中心寫字樓、深圳科技大廈等多個寫字樓項目達成滿租，不少寫字樓項目出租率水平較高。

此外，值得注意的是2022年不少企業加入寫字樓改造行列，通過對項目的翻新升級，推動提升項目吸引力，優化項目租戶結構。

如新鴻基地産在最新财報中表示，北京新東安廣場寫字樓的升級工程将于今年上半年竣工，實現辦公環境的升級。

2022年廣州國金中心寫字樓加大工程改造與定制服務的投入，助力引入優質租戶，擴大基石客戶群，重塑項目地標形象。

交易熱度攀升，房企出售資産再現

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，2023年初截至報告期末内地共計有9宗商辦資産大宗交易，成交總金額為57.49億元，平均每單商辦資産大宗交易金額為6.39億元。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内，内地商辦資産大宗交易錄得5宗，交易總金額為48.41億元。共計2宗資産交易金額超10億元，最大交易金額由宏達科技創造。

資産買方外服控股、紅豆股份、蘭生股份以及凱淳股份購置的資産均是以自用辦公用房為主，商辦資産交易中，自用型買家購買力不減。而寫字樓市場供應增長的同時，也給自用型買家更多選購資産的機會。

同時關注到期内購置綠地外灘中心辦公樓的外服控股和蘭生股份控股股東均是上海國資委全資持有的東浩蘭生集團全資子公司，兩者購置資産均是自持自用。

綠地外灘中心辦公樓作為上海外灘開年首單商辦資産交易標的，坐落于黃浦區董家渡區域，是上海市“一城一帶”中外灘金融集聚帶南外灘核心區内最大的開發用地，占地面積約13萬平方米，總建築面積約120萬平方米，地上建築面積約76萬平方米，地下建築面積約44萬平方米，入駐租戶包括上海銀行、中泰證券、海通證券等各知名金融機構。

此外，留意到期内旭輝和中駿均為快速回籠資産選擇出售商辦資産。據了解，近期旭輝正以超14億元價格出售上海恒基旭輝中心兩棟辦公樓，兩棟辦公物業整棟報價分别為5.5億元及8.8億元，其中包括旭輝總部大樓。

恒基旭輝中心位于上海虹橋商務區，總建築面積近24萬平方米，2015年開始啟用。入駐企業多是企業總部或區域總部，包括中建三局、中國中鐵上海公司、國家核電、迎駕貢酒、捷安特、台灣文晔等世界500強區域總部及上市企業。考慮到總部辦公需求，旭輝或許會選擇售後回租原有辦公空間。

中駿方面，計劃整棟出售位于上海虹橋商務區的虹橋中駿廣場多棟物業，總報價25億元。

虹橋中駿廣場位于虹橋商務區的核心區域，建築總面積約為40萬平方米，共計有28棟寫字樓，項目定位為企業總部商務聚焦地。項目臨近虹橋樞紐和國家會展中心，吸引了諸如中國平安、華夏保險、唯品會、安踏、貴人鳥、永輝超市等企業入駐。

供給不減去化承壓，租金下行壓力加大

2月，全國辦公物業出租挂牌量達7.84萬套，辦公物業供給不減，相較上月供給量4.05萬套上漲93.58%。

期内福州商貿大廈更名為東街中心，正式入市銷售。東街中心項目總建築面積 27787.87平方米，地上建築面積 22849.12平方米，其中地上集中式商業面積9391.02平方米，地下集中式商業面積1610.69平方米（計容），辦公面積13208.1平方米。

正如前文提到的，企業項目入市加快，辦公物業供應量攀升，寫字樓市場面臨去化壓力。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

2023年2月，北京、上海以及廣州超半數行政區出現租金下滑，而深圳的福田、龍華以及寶安3個行政區域也租金下滑明顯。

上海中心商務區租金出現逾10%的降幅，其中黃浦區環比下降10.24%、靜安區租金下滑10.63%以及長甯區租金下滑12.31%。

北京、廣州及深圳中心城區挂牌租金降幅不明顯，在10%以内，如北京西城區環比下降5.71%、朝陽區環比下降8.47%；廣州天河區實現環比微漲、海珠區下滑1.44%；深圳福田區微降0.23%。同時留意到深圳羅湖區和南山區出現租金環比上漲的情況，漲幅分别為8.09%和1.19%。

寫字樓新增供應上揚，一線城市辦公挂牌租金下滑明顯，2月一線城市辦公挂牌租金單價為4.03元/平方米/天，環比下滑5.84%，辦公租金下行壓力加大。

值得注意的是，期内北京市豐台區正式發布《北京麗澤金融商務區高質量發展建設三年行動方案》，方案中明确了麗澤金融商務區未來三年的1335總體戰略，将打造資産管理集聚地。

未來三年，麗澤金融商務區将圍繞“金融+科技”兩大主導産業，錨定數字金融、普惠金融、産業金融、綠色金融等方向，形成細分産業賽道，将麗澤金融商務區建設成為具有全球影響力的新興金融商務區、支撐首都現代服務業發展的重要功能區和現代化大都市高品質建設的典範區域。

多元業務探索未止，辦公空間發展分化

辦公空間運營商方面，據觀點指數不完全統計，期内IWG和優客工場有新增項目入市。新開業項目城市下沉趨勢明顯，新一線及以下城市辦公空間市場也将大有作為。

拓店方面，WeWork、優客工場、BEEPLUS、以及潤加速分别在上海、長春、南通以及杭州開拓項目。

來源：觀點指數不完全統計

除辦公空間租賃業務外，觀點指數注意到優客工場期内對于多元業務的探索不止。在公寓業務上，優客工場與華貿集團、華僑城集團以及遠洋集團聯手，共同推動公寓業務發展。

在數字化領域，優客工場旗下的希遇科技與智慧體育服務平台跑哪兒科技達成戰略合作，合作領域涵蓋智慧場館、智慧服務平台，以及其他智慧體育相關的軟件服務等。

據了解，目前希遇科技已服務上百家企業客戶，資産數字化管理平台已覆蓋國内外近70個城市，鍊接的IOT設備超過2萬。

值得注意的是，期内市場消息指出WeWork正與投資者談判，以重組超過30億美元的未償債務並籌集更多現金。目前日本軟銀集團是WeWork的最大股東和最大債務人，但有消息稱不會向WeWork投入任何額外資金。

而WeWork作為辦公空間頭部企業，似乎陷入了持續虧損的怪圈，2022年全年淨虧損錄得22.5億美元，自2019年披露财報以來，WeWork已經連續4年出現虧損。

雖然辦公空間服務商的盈利問題一直飽受诟病，但期内BEEPLUS還是帶來了好消息，宣布公司已經完成C輪戰略股權融資，珠海市大橫琴集團為主要投資方。

據了解，本次融資是在2019年投資蜜蜂科技的基礎上的再一次增資，融資完成後，大橫琴集團、鷗翎投資Ocean Link、怡駿科創、挑戰者資本、華蓋資本等是蜜蜂科技BEEPLUS的主要投資方。

資料顯示，大橫琴集團先後和BEEPLUS合作了珠海大橫琴·BEEPLUS産業中心和橫琴人力資源産業園項目。