倉儲REITs唱主角 | 2023一季度地産資管發展報告

觀點指數 報告期内，觀點指數收錄的地産資管行業融資事件有20起，融資總額為869.98億元。債權融資規模大于權益融資規模，其中方式呈現多元化，有債券、期限長達18年的銀行貸款，以及帶有回購權的出售事項。

同時，觀點指數收錄的地産資管領域並購事件共有18起，涉及金額約361.26億元。其中，有部分資産為折價出售。而在住房租賃領域，有機構陸續收購商辦物業改造成公寓，這給市場帶來大量增量。

期内，觀點指數收錄的ABS項目規模為488.8億元，仍以城市商業資産為主，但也有久違的倉儲資産。在公募REITs方面，有多個物流公司拟申請将旗下物流資産進行REITs上市。

政策層面，期内中央和地方均有政策出台，深交所發布保險資管公司開展ABS及REITs業務相關要求，而央行、銀保監會發布金融支持住房租賃市場發展的相關政策。

債權融資受政策刺激規模回升

一季度，觀點指數收錄的地産資管行業融資事件有20起，融資總額為869.98億元，其中基金設立7只，規模為130.32億元；供股165.72億元，權益融資規模共計296.04億元。債權融資事件14起，規模為573.96億元。

值得關注的是，債權融資規模大于權益融資規模，主要是因為去年底地産融資三箭齊發，各種渠道被打開，龍湖和大連萬達商管等企業積極融入新的債權資金。

這也使得2023年第一季度觀點指數收錄的債權融資事件規模大于2022年下半年（不考慮港資領展于上年8月份發行的50億美元歐洲中票）。另外，随着地産信用債風險事件的影響逐漸減弱，預計第二季度債權融資将延續高規模。

而對于深圳融創文旅産業發展集團來說，因母公司的緣故，融資渠道不是很通暢，所以選擇了其他的融資方式--出售了深圳冰雪文旅城51%的股份，所得出售款用于償還當初為取得該項目而欠下的債，這樣有利于降低其整體的負債率。另外，該交易還帶有2年的回購權，所以實質上是股權質押融資，但所得款並不計入負債。

同時，金地集團在項目銀行貸款融資方面取得了較大的突破。金地集團北京大興商業項目公司向興業銀行申請20億元額度的貸款，貸款期限最長為18年，遠超經營性商業項目開發貸12年的最長期限。

這或是監管層透露出來的信号，因優質的商業項目現金流比較持久，雖然多少會受到疫情影響導致收入下滑，但是如今在經濟復蘇的初始階段，給予優質商業項目長錢支持，有助于其恢復元氣。而對銀行來說，這無疑也是面對住房抵押貸款提前還貸潮帶來風險的一大對沖手段。總的來說，不管是房企還是銀行，都實屬雙赢。

基金方面，有2只PRE-REITs基金成立，主要聚焦于新能源基礎設施以及高新産業園區，包括中國人壽聯合菜鳥設立基金拟投資于物流領域，大家人壽也設立基金拟投資于康養領域。

當然，在權益融資中，最為耀眼的還是領展折讓29.6%供股籌資165.72億元，用于償還負債以及一般運營。在經歷了疫情沖擊和閉關後，資産主要集中于香港的領展，也需要一筆巨款來回血。一來可以在利率持續走高時大幅度降低負債，減少利息支出。二來可以用于日常經營或資産改造，以迎接内地旅客。

市場危機致優質資産折價出售

一季度，觀點指數收錄的地産資管領域並購事件共有18起，涉及金額約361.26億元，環比上升3%。城市商業類（商辦、酒店及公寓）有14起，涉及金額279.94億元，環比上升4.5%，主要分布在北上廣港。工業倉儲類有4起，涉及金額81.32億元，環比上升44.2%，主要分布在京津冀、長三角以及大灣區。

從環比增長速度來看，城市商業類的並購規模與上一年第四季度持平，暫時未呈現出大爆發的趨勢。但在産業園並購方面，其金額規模大大超出上一年第四季度。

這與政策有很大關繫，無論是二十大報告還是中共中央和國務院發布的擴大内需戰略規劃綱要，制造業都是頂層強調的核心關鍵詞。而産業園作為制造業的載體，重要性自然不可忽視。另外，加上産業園在REITs二級市場上溢價率較高，刺激了衆多的産業園pre-reits基金的成立，所以催生了大額的産業園資産交易。

而凱德、領盛等機構均在這波收購潮中有所收獲。據悉，朗詩青杉資本在出售黃興大樓後，預計錄得5646.7萬元的虧損。而凱德則拿下北京蘇甯生活廣場，據公開消息，該交易價格較估值打了8折。

同樣有收獲的還有新加坡房地産商城市發展。1月底，黑石出售了聖凱瑟琳碼頭予郭令明旗下的新加坡房地産商城市發展。

黑石在2022年12月開始限制黑石房地産投資信托基金贖回（BREIT），其在今年1月拿到了UC Investments拟40億美元的投資，2月份繼續限制贖回後，黑石集團5.62億美元的CMBS就發生了違約。随後，黑石、湯森路透财團将出售2300萬股倫交所股票，套現17億英鎊。但危機是否至此徹底解決，仍是個未知數。目前歐美銀行危機正在蔓延，黑石房地産投資信托基金會不會受波及也是未知數。若危機蔓延開來，黑石有望陸續出售優質資産。

住房租賃領域，有機構陸續收購商辦物業改造成公寓，如領盛和建信住房租賃基金。這種商改住是政策大力支持的，所以能在水電費和稅收等方面給所有權人帶來優惠。一些經營不善或是一些不符合周邊需求的商辦，若能陸續改成租賃公寓，預計能為市場帶來大量增量。

另外，一季度收錄的主要挂牌事件，規模接近102.445億元，涉及商辦和酒店。地點主要位于一線大城市和省會城市。其中，酒店飯店資産挂牌規模為54.28億元，多數酒店就債權拍賣資産，有一定的折價空間。随着一些老舊酒店的資本開支增加，利潤下滑甚至虧損，預計下季度酒店資産仍會是挂牌的主要資産。

久違的倉儲ABS和爆發的倉儲REITs

一季度觀點指數收錄的ABS項目規模為488.8億元，共16只。其中已發行的有11只，規模為184.79億元。涉及到的底層資産類型包括倉儲、商辦、商業、住房租賃和産業園。

其中，倉儲類為久違的資産類型，是近一年來觀點指數收錄的首單。繼寶灣物流于2021年6月份發行了第三單倉儲類ABS以來，基本無倉儲類ABS的蹤影。倉儲類ABS期限長，利率低，發行有一定門檻。加上2022年倉儲業景氣整體不佳，地産債信用危機在蔓延，並非發行的合适時機。

随着2023年經濟開始復蘇，倉儲景氣逐漸回升，再加上監管層對優質地産債的信用加持，市場信心有所恢復，倉儲類ABS迎來合适的發行時機。同時，作為REITs的另一種替代品，其發行門檻相對較低，有利于處于培育期的倉儲資産獲取資金。

華發于2022年年底發行的住房租賃ABS，為其2022年來第2單。目前市面上僅存華發在發行該類型ABS。底層資産為廣東省江門市某長租公寓物業，發行金額11.45億元，主體及債項評級為AAA級，優先級利率為5.8%。如果光從租售比的角度來看，租賃住房的收益率很難達到5.8%。觀點指數認為，市場上較低的租售比阻礙着租賃住房ABS 的發行。

在公募REITs方面，一季度有衆多的動态。包括已經上市的京東倉儲REIT，其包含重慶、武漢和廊坊三個物流資産項目，總估值約15.65億元，募資規模為17.57億元。緊接着，九州通和ESR便參與到申請倉儲REITs的陣營中來。其中，九州通拟發行30億元醫藥物流REITs，有望成為首單醫藥商業領域細分倉儲REITs。

據悉，九州通已在全國擁有141個高標準醫藥物流倉儲設施。這将為市場持續帶來優質的資産。另外，中金普洛斯的擴募項目也已得到上交所的反饋。可以看到，這些都是倉儲類REITs，一季度可謂是該類産品集中爆發的時間點。

REITs機制逐步得到完善

一季度，大量利好政策出台。深交所發布保險資管公司開展ABS及REITs業務相關要求，拓展了ABS和REITs的業務主體，将資産證券化管理人的範圍擴大至符合條件的保險資産管理公司，這有助于向市場輸送保險資産管理公司豐富的投資和運營管理經驗。

另一個是央行、銀保監會發布金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿），在住房租賃方面，《意見》還強調，要在金融機構住房租賃貸款投放、企業債券、住房租賃擔保債券和REITs等各個方面拓寬住房租賃的融資渠道。同時，還要引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

前海金融30條正式出台，文件中提及，支持前海合作區内企業依法利用房地産投資信托基金将優質地産及基礎設施項目在香港上市及進行融資。

在地方層面，成都市委辦公廳、市政府辦公廳印發了《關于加快推進“三個做優做強”重點片區建設的若幹政策措施》，文件提及，要開展REITs項目孵化培育，探索建立從Pre-REITs培育成熟後到公募REITs上市的渠道機制，打通“投管退”滾動開發的完整鍊條。