2023年1-3月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

3月權益銷售漲5%，回暖趨勢明顯

觀點指數 “2023年1-3月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，3月份前100房企實現權益總銷售金額4957億元，同比上升27%，環比上升35%。

數據來源：觀點指數統計及整理

1-3月，前100房企累計實現權益總銷售金額11428億元，同比上升0.8%，降幅較1-2月收窄13.8個百分點，由跌轉升。

排名前三的房企是保利發展、碧桂園和中海，分别錄得權益銷售金額798億元、733.8億元以及703.2億元，其中保利發展和中海同比分别上升31.3%和56.6%，碧桂園同比下降26.1%。

3月前20房企實現權益銷售金額3223億元，同比上升35.1%，環比上升79.5%，前20房企中超過一半企業一季度權益銷售金額實現同比上升，反映出當前市場回暖的趨勢較明顯。

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銷售均價方面，3月前100房企錄得全口徑銷售金額16303億元，總銷售面積10067萬平方米，銷售均價為1.79萬元/平方米，較2月上升22.4%，較去年3月上升15.6%。

房價觸底回升，前2月商品房銷售基本持平

國家統計局數據顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格全線回暖，一二線城市二手房價走強，三線城市二手房價止跌。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲的城市數量比上月分别增加19個和27個。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同，北京、上海和深圳漲幅均為0.2%，廣州漲幅為0.3%。

值得注意的是，天津、甯波、濟南、昆明等城市2月房價漲幅達到0.9%。

據觀點指數監測，一些城市出現熱度很高的開盤項目，例如成都恒大天府半島天紀小區加推，報名人數較多，導致報名登記繫統異常，該項目在2022年加推時亦曾觸發“三倍熔斷”；又如廣州保利和悅濱江，3月加推144套三至四房的單位，意向購房者近500人。

上述項目火熱存在不同的原因，其中成都項目熱度來自于價格的倒挂，而廣州項目則是因為項目周邊配套齊全，戶型設計亦實現了與周邊項目的差異化。

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二手房方面，2月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅較1月上升0.3個百分點，北京、上海、廣州和深圳分别上漲0.8%、1%、0.5%和0.5%。

二線城市二手住宅銷售價格環比由上月的下降0.3%轉為上升0.1，自2021年8月以來首次止跌，三線城市二手住宅銷售價格環比持平，結束19個月連跌。

從網簽數據來看，二手房交易短暫回升後企穩。以北京為例，近期二手住宅成交套數在2月第四周達到高峰，為5845套，随後3月首周回落至4639套，而第三周和第四周的二手住宅成交則保持在5200套左右的水平。

觀點指數認為，由于缺乏強力因素刺激，商品房交易持續回暖的前提並不存在，近期成交出現回暖主要是疫情以來積壓的需求集中釋放。

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銷售規模方面，1-2月全國商品房銷售金額累計1.54萬億元，同比下降0.1%；全國累計商品房銷售面積1.51億平方米，同比下降3.6%；商品房銷售均價為10209元/平方米，同比上升3.7%。

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施工方面，1-2月房屋累計施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%；房屋累計新開工面積13567萬平方米，同比下降9.4%；房屋累計竣工面積13178萬平方米，同比上升8%。

整體來看，随着房地産市場逐步回暖，房屋開竣工情況好轉，竣工面積實現同比增長。

到位資金跌幅或收窄，央行降準提升流動性

國家統計局數據顯示，2023年1-2月全國房地産開發投資實際到位資金完成額為7.1萬億元，累計增速同比下降18.5%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

1-2月份，房地産投資資金中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款的實現額分别為3489億、6342億、3495億、7112億元，同比增速分别為-15%、-18.2%、-15.3%、-11.4%，除國内貸款外，其余資金來源有跌幅收窄的趨勢。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

3月27日，央行降準正式落地，降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。

本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%。金融業内人士統計分析認為，本次降準或釋放6000億元左右的中長期資金。

央行表示，此舉旨在推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長，打好宏觀政策組合拳，提高服務實體經濟水平，保持銀行體繫流動性合理充裕。

對于樓市而言，本次降準釋放出中長期資金，或有利于繼續降低房貸及助力企業融資更加寬松，維護市場穩定。

此外，分析人士認為，降準是釋放長期流動性來支持實體經濟的有效方式之一，考慮到年内依然存在流動性缺口，預計有繼續降準的可能；而由于經濟復蘇勢頭明确，政策性降息的可能性不大。

另外，近期房企陸續發布2022年業績報告，業績會上不少房企表示，将加大國内的銀行融資，加大經營性開發貸，适度減少境外融資。

一方面，由于“三支箭”、金融16條等融資支持措施出台，銀行等金融機構對穩健房企的貸款利率較低，據參與房企業績會的人士透露，當前境内三年期融資成本可低至3.4%；另一方面，匯率變化等因素導致境外債成本持續上升。

疊加降準利好，未來房企在境内直接融資的比例或繼續提升。

土地成交分散，多地現搖号地塊

土地市場方面，年初集中供地規則調整後，各城住宅用地供應呈現分散成交的趨勢。3月重點城市中北京、廣州、南京和成都有住宅用地成交，其中南京、成都為同一批次地塊集中成交，而其余城市僅成交少量地塊。

北京完成昌平區兩宗土地出讓，其中昌平新城東區地塊由首開底價競得，而朱辛莊地塊則由大華集團搖号摘得。

據了解，朱辛莊地塊共吸引42家房企參與競拍，其中參與線上報價的房企有30家，42家房企均參與了搖号。值得注意的是，除了地塊得主大華集團，也有碧桂園、龍湖、江蘇海鴻、明芳地産等民企的身影。

成都4宗涉宅用地成功出讓，其中錦江區白鹭灣100畝地塊和高新區新川43畝地塊均到達限價並熔斷抽簽，後者則有32家房企參與抽簽。

南京今年首批集中供地有4宗進入搖号環節，秦淮區、建邺區、江甯區、江北新區各一宗。

總的來說，随着集中供地的規則不斷更新和完善，以及土地市場各方的認識與預期逐漸統一，土地競拍參與條件出現寬松，出讓地塊質量提高，越來越多的搖号地塊會出現。