利潤受侵蝕 | 2023年4月物業服務發展報告

觀點指數 進入4月，港股年報季落幕，物企業績普遍下行，營收增速收窄的同時利潤縮水。一方面是宏觀及地産行業影響了企業運營與拓展，另一方面是應收款的壞賬計提侵蝕了大量利潤。除此之外，還有多家物企因未能披露年報而進入停牌狀态。

收並購領域，報告期内金融街物業以1.54億港元的代價收購了佳置物業70%的股權，標的企業為香港的一家物業公司，本次收購PE約為14.5倍；另外，華潤萬象生活對祥生物業的收購也宣告終止。 

資本市場方面，報告期内經發物業披露了港股IPO上市财經印刷商服務項目招標公告，這可能是其将要赴港遞表的信号，二級市場則有所回暖，前部主要物企都錄得了一定程度的上漲。

業績下行疊加應收高企

報告期内，上市物管企業集中披露2022年的年報。觀點指數以部分作為樣本進行簡要分析，可以發現上一年上市物企的業績特征主要可以歸為以下幾點：

營收利潤方面，樣本物企營收平均增幅為25.4%，相比去年同期下降17.9個百分點，淨利增速則由正轉負，為-16.1%，利潤下行幅度較大主要是多數物企都計提了較大的減值準備，根源在于受宏觀及地産行業影響，2022年回款難度進一步加大。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

應收賬款進一步高企，且增速顯著高于營收，到2022年底，樣本物企應收賬款占營業收入的比重已由2021年的25.4%上升到36.1%，且應收賬款的周轉率也有顯著降低。不過，值得注意的是，賬面來看主流物企應收款中來自關聯方的占比通常並不大，此外，本年度财報計提大量應收款壞賬也可能部分包含清洗往期水分過大的業務的目的。

毛利率下降較多，2022年樣本物企平均毛利率下降5.1個百分點，分業務來看，非業主增值服務毛利率的下行最為顯著，相比2021年下降約7.9個百分點，而基礎物管服務的毛利率則相對變動較小，體現了物管行業的強抗周期性。

面積規模上，2022年樣本物企在管面積平均增速為22.3%，較去年下降近30個百分點，主要是地産方面的開發和交付都放緩，以及疫情及宏觀經濟的原因影響了外拓工作的進度。其中，面積增長最快的是華潤萬象生活，2022年全年在管面積新增了90.7%至2.8億平方米，主要是去年完成了禹洲物業與中南物業兩單大型收購的並表。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

增值服務領域，樣本物企2022年社區增值服務平均增速8.3%，和去年73%的增速相比同樣大幅收窄，非業主增值服務則因與地産行業銷售情況高度相關，下行更為顯著，整體規模不升反降縮水5.9%，預計未來也會進一步下行。

整體而言，物業企業2022年的業績确實受宏觀環境及地産行業沖擊嚴重，一是運營層面上的整體拓展和規模增速都放緩，毛利率也大幅下行；二是财務層面應收款高企，同時大量的壞賬計提嚴重侵蝕利潤。此外，民營和國資物企在2022年的業績也分化嚴重，前者業績大幅下行的同時，後者表現相對優質，大多仍維持了過往較為穩健的增長情況。

政策探索将拖欠物業費納入征信

企業運營層面，項目上，觀點指數月内監測到企業拓展以公建項目為主。值得關注的主要是中海物業新中標香港房屋委員會總部辦公大樓服務管理合約。

該項目的建築面積約2.21萬平方米，進駐員工62人，2023年初，中海物業還中標了香港特區政府資訊科技辦公大樓、香港天文台大樓管理合約等港澳項目。中海物業最初即成立于香港，在港澳等地歷來有較深的布局，目前中海物業也是香港最大的政府物業管理服務商，這是其在上市物企中的獨特優勢。

中海物業之外，3月31日，旭輝永升服務公告稱，公司核數師收到一封匿名信函，信函中載有對旭輝永升服務與旭輝控股（集團）有限公司進行的若幹交易的多個指控，涉及的總金額為人民币18億元，旭輝永升服務同日亦因無法按時披露2022年業績而停牌。

旭輝永升服務稱，公司管理層已對信函中所述的交易進行審查，並認為交易已在集團的管理賬目中适當記錄，且這些交易的進行具有充分的商業事實及業務理據，並按正常商業條款進行。除此之外，旭輝永升服務並未透露舉報信的具體細節，但據市場消息稱，主要是對旭輝部分操盤或入股的物管項目進行收購，變相進行了利益輸送，此舉也會導致三方項目的占比實際虛高，截止目前，旭輝永升服務因無法按時披露業績而停牌。

政策方面，4月11日，湖北省住房和城鄉建設廳發布《關于進一步加強和改進住宅小區物業管理工作的通知（征求意見稿）》，其中提到探索将惡意拖欠物業費、維修資金行為納入征信，目前部分小業主欠款情況的确存在，若該意見能得到進一步推進，将給物企的回款效率帶來積極提升。

金融街物業收購香港物企，多家企業再陷停牌

3月21日，金融街物業公告拟以1.54億港元收購佳置物業70%的股權，標的公司是一家有20多年物業管理經驗的公司，主要在香港從事物業管理、保安服務、設施管理及工程顧問服務，若以業績對賭約定的2022年利潤計，收購市盈率約為14.5倍，略高于當前市場的平均對價。

金融街物業為國資物企，歷來的增長都較為緩慢，2022财年，其收入約為13.9億元，同比增加約5.13%，毛利則約為2.5億元，同比減少約5.4%，對收並購戰略的推進将為金融街物業規模成長提供有效助力。

華潤萬象生活則于3月28日公告終止了對祥生物業的收購，2022年其主要完成了對禹洲物業以及中南物業的兩單大型收購及並表，是行業收並購市場上的主要選手。

年内其對祥生物業的收購終止沒有披露具體原因，市場消息稱主要是因為在盡調過程中發現部分項目未滿足需求，需要投入較大金額進行改造，另一方面則是有被政府責令降低物業費收費的項目，導致對價需要在原公告暫定的10.36億元基礎上下調，而雙方最終並未達成一致。值得一提的是，祥生物業母公司祥生控股已因無法刊發2022年業績而于4月3日停牌。

3月30日，西安經發物業股份有限公司披露了港股IPO上市财經印刷商服務項目的招標公告，該公司成立于2004年，隸屬西安經濟技術開發區經發集團，管理業态包含住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業、高等院校等，擁有百余個在管項目。

如若進展順利，這或将成為年内第二家遞表的物企。目前物企上市潮漸冷，主流房企的下屬物業公司大多也都完成了IPO或被收購，截止目前，招股書仍有效，處排隊等待IPO狀态的物企僅剩萬達商管以及2月遞表的國資物企深業物業。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場方面，報告期内恒生物業服務及管理指數（HSPSM）累積漲幅為7.49%，跑赢大盤恒生指數2.9個百分點，闆塊持續回暖；個股方面，頭部主要物企均錄得一定程度的漲幅，其中碧桂園服務（漲14.6%）、保利物業（漲12.3%）以及融創服務（漲18.8%）上漲較為突出。

另外，由于未能順利公布年報，3月31日之後又有旭輝永升服務、康橋悅生活等數家物企進入停牌狀态，截止目前，仍處于停牌狀态的物企包括：旭輝永升服務、鑫苑服務、恒大物業、奧園健康、佳源服務、康橋悅生活、力高健康以及彩生活。