穩中向好 | 2023年4月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 報告期内，企業披露上年财報，超半數樣本企業2022年的寫字樓收入實現同比增長，收入同比下滑的企業，降幅均在10%以内。整體來看，辦公市場發展保持穩中向好。

大宗交易方面，期内超10億元的大額商辦資産交易案例僅錄得1宗，為順鑫農業為優化全資子公司的資産負債結構以及滿足自用辦公用房的需求而購置。同時從買家類型來看，自用型買家購買力不減。

辦公市場表現方面，上海及深圳多個行政區實現租金上漲，同時北京整體租金水平變動不大。此外，廣州寫字樓空置率已連續多年位于一線城市最低位。

辦公空間運營商方面，如何實現盈利仍是樣本企業重點思考的内容。為此，不少樣本企業積極開展多元業務，探索多元創收路徑。

企業寫字樓分部收益穩定增長，輕重資産收入分化

3-4月，上市房企集中披露2022年财報。從披露的數據來看，多數企業實現了寫字樓分部收益的上漲。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從收入情況來看，有57.14%的樣本企業其辦公樓物業組合收入實現了同比正增長，包括保利商業、華潤萬象生活、越秀房托基金以及恒隆地産，漲幅分别為10.11%、20.68%、31.04%以及10.89%。

具體來看，瑞安房地産辦公物業組合同樣穩健。财報顯示，2022年其年内的辦公樓租約租金保持正增長，同時截至2022年末，投資物業組合平均出租率維持在89%，商辦辦公樓物業平均出租率達92%。

但受市場下滑影響，陸家嘴、中海商業以及北辰實業等企業2022年全年的寫字樓收入有所下滑，幅度均在10%以内。

寫字樓輕資産運營商上，以華潤萬象生活為代表，其針對寫字樓業務可提供商業運營服務以及物業管理及其他服務。

2022年，華潤萬象生活通過穩定存量租戶、拓展增量租戶，全年實現寫字樓運營及物業管理收入人民币17.3億元，同比增長20.7%，寫字樓出租率水平穩定在80.7%。其中92.7%的收益來自物業管理服務，其余收益來自其提供的商業運營服務。

對應的，持有型商辦運營商陸家嘴商業的寫字樓（含研發樓）2022年全年收入30.44億元，同比下降5.9%。據了解，辦公收入下滑主要是為符合條件的小微企業和個體工商戶減免租金所致。

截至2022年末，陸家嘴在上海成熟甲級寫字樓（運營一年及以上）的平均出租率約為85%，平均租金 8.15元/平方米/天。天津成熟甲級寫字樓的平均出租率約為60%，平均租金 3.45 元/平方米/天。對比2021年，上海成熟期寫字樓項目出租率水平維持不變，同時平均租金有所上漲，陸家嘴在其辦公物業發展主陣地即上海保持較為穩定的發展。

除此之外，期内中海商務聯手多方企業，創新打造“中海商務碳足迹實驗室”，首個試驗場落地北京中海商務中心。同時，截至2022年末，中海已累計獲得多個綠色建築認證，對應的總認證面積達9869萬平方米。

除中海商業外，其他寫字樓運營商對低碳辦公的重視度亦有所提升。瑞安房地産及招商蛇口等企業旗下部分辦公項目亦獲得相關綠色建築認證。

自用型買家購買力不減，資産交易成債務優化重要方式

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，2023年初截至報告期末内地共計有12宗商辦資産大宗交易，成交總金額為82.55億元，平均每單商辦資産大宗交易的金額為6.88億元。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内，内地商辦資産大宗交易錄得3宗，交易總金額為25.06億元，商辦資産交易熱度不減。報告期内共計1宗資産交易金額超10億元，期内買方購置的資産以自用辦公用房為主，自用型買家購買力不減。

期内最大交易金額由順鑫農業創造，4月8日，北京順鑫農業股份有限公司發布關于向全資子公司北京順鑫佳宇房地産開發有限公司購買資産的公告。

本次交易的標的資産是位于北京市順義區的商務中心、寰宇中心兩棟樓宇資産，包括辦公、商業及車位，建築面積總計12.2萬平方米，其中商務中心建築面積6.39萬平方米，評估價值10.26億元，寰宇中心建築面積5.81萬平方米，評估價值9.59億元。

據了解，順鑫農業以自有現金購買上述兩棟樓宇資産主要是為了優化順鑫佳宇房地産的資産負債結構，同時也是為了滿足公司自有辦公場地的持有需求。預計此次交易總金額不超過人民币19.86億元（最終價格以經國有資産監督管理機構核準並最終成交的價格為準）。

此外，值得注意的是期内甯波海創通過拍賣形式獲得了上海虹橋世界中心D1棟寫字樓項目，買家是甯波杭州灣新區管委會下屬國有控股公司。

要關注到的是，早在2020年7月9日，“招商财務-華泰-虹橋世界中心資産支持專項計劃”就成功發行，發行規模為10.65億元，底層資産是藍光發展持有的上海虹橋世界中心物業，原始權益人為成都藍光嘉鑫資産管理有限公司。

發展潛力仍存，新增供應加劇去化難度

3月，全國辦公物業出租挂牌量達7.38萬套，相較上月7.84萬套的供給量下降5.87%，辦公物業供給有所下滑。

寫字樓供給方面，期内廣州CFC匯金中心低區迎來交付。據了解，匯金中心項目位于廣州國際金融城起步區，項目總建築面積達41萬平方米，包含超甲級寫字樓、高端公寓以及獨立商業等業态。

320米的高樓正式亮相，是當前廣州在售的第一高樓，打破廣州核心地標只租不售的慣例。

此外，期内金茂梅溪大廈超高層項目塔樓核心筒正式封頂，建設高度突破298.8米，已完成塔樓主體結構的90%。據了解，該項目占地面積1.85萬平方米，總建築面積21萬平方米，由一棟318米高的超甲級寫字樓，和4層23米高的商業裙樓組成。

據了解，該項目預計在2024年5月底竣工驗收交付。目前大廈引進的第一批企業已經确定，包括世界500強中國中化以及其它關聯企業等。大廈需要全部自持，只租不售，建成後由金茂和湘江集團共同自持，由湘江集團湘江商管公司與中國金茂共同運營管理。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

2023年3月，上海及深圳超半數行政區出現租金上漲，兩者租金漲幅最高的行政區分别為上海浦東新區，挂牌租金環比上漲10.7%，以及深圳南山區，環比上浮5.29%。

此外，上海核心商務區黃埔區以及靜安區均實現租金上漲，深圳福田區辦公挂牌租金微降0.47%，羅湖區與上月租金水平持平。

監測的廣州行政區中，出現租金環比下降的區域占比為55.56%，其中核心商務區天河區及越秀區租金漲幅分别為3.95%和9.15%，廣州核心商務區辦公保持穩定增長。

北京西城區及東城區租金環比下降幅度均低于5%，朝陽區及海澱區實現租金環比上漲，漲幅分别為2.54%以及1.9%。從變動幅度來看，北京各區域辦公租金波動不大。

整體來看，北京、上海及廣州均實現辦公挂牌租金環比上漲，漲幅分别為2.08%、3.21%以及3.88%。深圳挂牌租金出現微降，降幅為0.29%。

數據來源：同花順，觀點指數整理

空置率方面，廣州寫字樓空置率已連續多年處于一線城市中的最低位水平。今年一季度，北京寫字樓空置率再度攀升至首位，達19.1%。

除深圳外，一季度北京、上海及廣州寫字樓空置率均出現上漲，空置率分别上升0.4%、0.5%和1%。世邦魏理仕數據顯示，一季度上海及廣州寫字樓新增入市面積分别為15.62萬平方米以及12.2萬平方米。受新增入市增長影響，寫字樓去化難度加大。

辦公空間：行業企業虧損持續擴大

辦公空間運營商方面，期内WeWork表示，公司已收到紐約證券交易所發出的違規通知，因為其股價連續30個交易日收于1美元以下。該通知不會立即導致該公司退市，該公司将有六個月的時間恢復合規。

此外，值得注意的是，3月初，市場消息顯示，WeWork正與投資者談判，以重組其超過30億美元的未償債務並籌集更多現金。有報道稱，日本軟銀集團作為WeWork的最大股東以及最大的債務人，其不會向WeWork投入任何額外資金。

數據來源：同花順，觀點指數整理

截至4月21日收盤，WeWork股價為0.45美元，市值3.29億美元。據觀點指數了解，2021年10月WeWork成功在紐交所公開挂牌上市，首日開盤價11.28美元/股，目前股價距離首日上市已下跌96.01%。

同樣，作為國内聯合辦公第一股，截至4月21日，優客工場股價收于0.933美元，優客工場也出現多日股價低于1美元，距離優客工場登陸納斯達克時的開盤價9.25美元/股已跌89.91%。

從二級市場來看，上市企業WeWork及優客工場均呈現高開低走的情況。共享辦公作為新興辦公模式並未受到投資者的長久青睐。

債務方面，截至2022年底，WeWork負債總額合計213.18億美元，利用财報披露的數據可以計算出2022年WeWork資産負債率高達119.34%。優客工場同樣面臨高負債問題，其在2022年中報披露，負債合計11.91億元，計算資産負債率為88.75%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

盈利方面，從企業披露的數據來看，逐夢之星、堂堂加、優客工場以及WeWork的虧損缺口繼續擴大。WeWork 2022年全年淨虧損錄得22.5億美元，自2019年披露财報以來，WeWork已經連續4年虧損，據觀點指數統計，4年累計總虧損金額達144.9億美元。

高負債、盈利難成為企業不被資本市場青睐的重要原因。

作為依靠空間租賃收入的行業，企業也在探索多元創收模式。如影視劇在深圳瑞思&BEEPLUS中心取景，目前BEEPLUS旗下不少産業中心都被看中作為拍攝場地；期内ATLAS 寰圖與宸一資本成立合資公司，首發項目為上海西南商城，ATLAS寰圖将為項目提供全流程的委托管理服務。但在面臨巨額虧損下，行業要扭虧為盈恐難實現。