原報告｜搖号潮里的保利拓地

觀點指數 據觀點指數統計，2023年第一季度保利發展權益拿地支出173.2億元，新增權益土地建築面積85.4萬平方米。與之對比的是，2022年一季度保利發展權益拿地支出230.8億元，新增權益土地建築面積141.7萬平方米。

從各地土地市場的成交情況來看，2022年成交量和成交溢價率都處于較低水平，随着疫情管控放松、政策對于房地産市場合理需求的支持等，2023年房産交易和土地成交都呈現回暖态勢。

觀點指數認為，在土地市場回暖的背景下，保利發展一季度拿地權益金額同比減少25%，競争激烈繫主要原因。當前房企布局策略均集中在重點一二線城市和區域，競争激烈，搖号中簽率普遍較低。

2022年，少數房企保持了土地投資的定力，維持一定比例的土地投資支出，保利發展便是其中之一，全口徑拿地銷售比約為35%，這些地塊一定程度上讓其免受和部分企業一樣由于今年回暖、競争加劇，遭遇儲備土地不足問題帶來的困擾。

遍及33個城市的足迹

2022年房企收緊拿地節奏，以應付較差的銷售與融資環境。保利發展是該年内唯一一家土地權益成交價格超過1000億元的房企，根據觀點指數發布的“2022年1-12月房地産企業新增土地儲備報告”數據顯示，保利發展全年權益拿地金額1063.2億元，新增權益建築面積736.4萬平方米，均為房企之最，足迹涉及33個城市。

從城市分布來看，一線城市僅深圳缺席，其中北京新增3宗地塊，上海、廣州各新增8宗，規劃總建面達到222.4萬平方米，其中保利發展的權益比例為73%，在全年新增土儲中，一線城市的建面規模占比21.93%。

數據來源：企業公告、觀點指數統計及整理

觀點指數統計2022年在土地市場上較為活躍的另外7家樣本房企的新增土儲發現，這些房企亦有在一線城市拓展新項目，從權益口徑計算，一線城市的新增建築面積占總建面的16.26%。

2022年招商蛇口在一線城市新增18個項目，在項目數量上僅次于保利發展，中海地産亦有14個項目，其他企業在一線城市的新項目則未超過10個。

數據來源：企業公告、觀點指數統計及整理

一線城市之外，樣本企業在41個城市進行土地拓展，其中與保利發展軌迹重疊的城市有25個，一定程度上反映了當前房企布局的集中度較高。這些城市包括長沙、杭州、成都等重點城市，另外，常州、南昌、泉州、溫州、三亞亦是不少房企都在關注的城市。

從總建築面積的規模來看，41個城市中最受房企青睐的城市為合肥，2022年，包含保利發展在内的8家房企在合肥新增土地總建築面積372萬平方米；其次為上海、長沙、杭州和北京。

整體來看，房企關注的重點城市通常是經濟發展水平較高的一線城市和新一線城市，項目去化預期良好。由于具有産業規模和流入人口基礎，這些城市和地區在今年年初的房地産市場亦有相對突出的表現。

如成都一季度新房價格平均同比上漲8.6%，為70城之首，部分新開盤項目認購火爆；房地産市場需求集中釋放疊加海南自貿港建設等政策利好，三亞樓市成交量持續回升，一季度實現商品住房成交備案3192套。

土地成本方面，保利發展2022年新增的土地儲備平均成本為15278元/平方米，樣本企業平均土地成本為15207元/平方米，差異較小。

具體到單個企業，華發股份是樣本企業中平均土地成本最高的企業，平均樓面價達到30569元/平方米。由于華發2022年僅在上海、珠海、武漢、杭州四個城市拓儲，且上海占據較大份額，因此平均土地成本最高。

由此可見，保利發展2022年土地拓展更傾向于廣泛涉獵重點城市，儲備充足的資源。事實證明，這一策略在2023年土地市場回溫時顯現出優勢，一方面土地市場的回溫導致多個城市出現土拍搖号，土地成交除了實力，還需要一些“運氣”；另一方面，房地産銷售在年初亦有所回暖，2022年上半年獲取的項目可具備入市條件，為2023年銷售額的穩定和增長提供機會。

提前播種與适時收獲

與今年的成交熱潮相比，去年地市熱度的下降是一個較好的拿地窗口期，土地質量較高，成本亦相對較低。

以今年首輪集中供地中，封頂價地塊成交率達到83%的合肥為例，合肥瑤海區在今年3月的首批供地中搖号成交兩宗地塊，分别位于廣德路以西和天長路以東，競品質滿分並進入搖号流程競争的房企分别有18家和12家，樓面價分别為9767、10224元/平方米。

保利發展在2022年3月曾以樓面價8737.5元/平方米（溢價率7.87%）的價格競得瑤海區幸福路西側一地塊，估算該項目位置距離廣德路以西地塊直線距離約為1.5公里，屬于同一生活圈内。意味着僅時隔一年，該片區的住宅用地成本便增加了約1000元/平方米，因此，在去年的拿地窗口期中獲取的土地亦獲得一定程度上的成本優勢。

據了解，上述幸福路西側地塊開發的項目為保利招商時光印象，項目規劃建設12棟住宅，合計790戶，目前已有11棟獲批預售並入市，項目主力戶型覆蓋96至123平方米的三至四房，均價約為1.88元/平方米。

從該項目的推盤節奏來看，去化速度並不慢。據了解，該項目首次開放登記是在2022年的7月中旬，放出3棟高層共236套，此後在2022年下半年的每月均有新樓棟加推。

開盤方面，據觀點指數監測，近期保利新開的北京朝陽區的保利和光煦境、南京栖霞區的保利燕璟和頌、上海闵行區的保利光合上城等項目，均是其于去年下半年獲取的地塊。

據了解，保利和光煦境距離正式開盤3天時排卡（即預交定金）人數約400位，項目規劃總房源數為310套，開盤當日認購數量288套，總去化率達到93%，成交金額約28.5億元，小戶型産品熱銷。

另外，保利燕璟和頌首次開盤當日達到六成的去化率，随後加推104套産品更是近乎售罄，根據觀點指數估算，該項目3月總銷售額貢獻超過5.5億元。

2022年的新增土儲将陸續轉化為保利發展今年的銷售業績，一季度保利發展銷售金額位居行業之首，與其前期穩定的土地拓展策略有很大關繫。