2023年1-4月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

4月權益銷售同比上升22.9%，預期向好

觀點指數“2023年1-4月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，4月份前100房企實現權益總銷售金額4114億元，同比上升22.9%，環比下降19.9%。

數據來源：觀點指數統計及整理

1-4月，前100房企累計實現權益總銷售金額15719億元，同比上升7%，漲幅較1-3月提升4.7個百分點。

排名前三的房企是保利發展、中海和碧桂園，分别錄得權益銷售金額1127億元、1089億元以及953.9億元，其中中海和保利發展同比分别上升38.8%和70.6%，碧桂園同比下降21.7%。

4月前20房企實現權益銷售金額2682億元，同比上升38.2%，環比下降19.1%，其中8成房企的權益銷售已高于去年同期水平，近期不少房企在路演中表示對銷售回暖有信心，認為今年的銷售業績會好于去年。

值得注意的是，保利置業成為今年銷售最大的“黑馬”，權益銷售金額較往年增長兩倍以上，華發股份亦是增長較高的企業，由去年同期的23位上升至第十位。

數據來源：觀點指數統計及整理

銷售均價方面，4月前100房企錄得全口徑銷售金額5861億元，總銷售面積3416萬平方米，銷售均價為1.72萬元/平方米，較3月下降8.6%，較去年4月上升12.2%。

試點“一區一策”，京穗局部限購松動

國家統計局數據顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格繼續回暖，二線城市房價走強。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲的城市數量比上月分别增加9個和17個。

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；

二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同。值得注意的是，昆明、徐州、鄭州、南甯等城市3月房價漲幅達到0.9%以上。

觀點指數發現，近期二線城市房市支持政策力度相對較大，積極出台限購寬松、公積金限額上浮、利率下調以及人才落戶等方面的寬松政策，一定程度上激發了消費者的置業需求，提振市場信心。

針對不同區域房地産市場的成交情況，有些城市已經開始由“一城一策”升級為“一區一策”，以穩定和提升市場發展。目前北京房山、杭州錢塘已經開始試水，例如房山區日前發布“聚源計劃”，提供購房補貼、租金補貼以及子女教育、醫療健康及出入境便利及機場服務等，吸引人才落戶。

另外，消息指廣州南沙限購放松，外地人在南沙購房社保年限由5年改為3年，在南沙工作的人群，一定條件下提供勞動證明便可購房。從房山到南沙，一線城市的新開發區陸續放松限購，不過觀點指數認為市場信心恢復尚需時日。

二手房方面，一二三線城市二手住宅環比同步上漲。3月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。北京、上海、廣州和深圳分别上漲0.7%、0.7%、0.2%和0.3%。

二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。三線城市的二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。

有消息稱，深圳二手房指導價調整，網傳内容主要指二手房指導價不取消，不調整，但銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。這一舉措将對提振二手房成交起到一定作用。

銷售規模方面，1-3月全國商品房銷售金額累計3.05萬億元，同比增長4.1%；全國累計商品房銷售面積2.99億平方米，同比下降1.8%；商品房銷售均價為1.02萬元/平方米，同比上升3.6%。

觀點指數認為，2月、3月的回暖有迹可循，一方面在于政策端支持力度的顯現，另一方面在于壓抑的需求得到集中釋放。當然，“小陽春”只是短暫的停留，4月份銷售較3月有所回落，除周期性原因外，主要原因在于需求持續釋放能力有限，需要進入一個調整期。

住戶儲蓄意願增強，一季度存款漲幅超26%

國家統計局數據顯示，2023年1-3月全國房地産開發投資實際到位資金完成額為8.79萬億元，累計增速同比下降13.6%，降幅較1-2月收窄約5%。

1-3月份，房地産投資資金中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款的實現額分别為4995億、10171億、6188億、11909億元，同比增速分别為-9.6%、-17.9%、-2.9%、-2.8%，各項資金來源有跌幅收窄的趨勢。

觀點指數認為，房地産投資整體已經出現邊際好轉的迹象，尤其是投資跌幅呈現收縮的狀态，主要原因是一二線城市回暖較明顯，提升了開發投資的信心。

個人貸款方面，央行公布2023年一季度金融統計數據顯示，人民币貸款增加10.6萬億元，同比多增2.27萬億元。住戶貸款增加1.71萬億元，其中，短期貸款增加7653億元，中長期貸款增加9442億元，同比下降11.8%。另外，一季度人民币存款增加15.39萬億元，其中，住戶存款增加9.9萬億元，同比增加26.6%。

可以看到，住戶增加的存款量要多于貸款量。其中，投入中長期貸款只占住戶存款增加量的10%（同比下降3.68%），說明居民的儲蓄意願遠遠大于購房意願，反映出當前購房信心仍不足。人民銀行城鎮儲戶問卷調查也反映了這一情況，傾向于“更多儲蓄”的居民占58%。

差别化住房信貸政策實施後，房貸利率成為各城調節房地産市場的重要手段之一。

截止到3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，12個城市取消了首套房貸利率下限。

土地成交延續分化，華潤萬科中海“重返”上海

土地市場方面，房企繼續補倉優質地塊，成都、廣州等地土拍平均溢價率高企。4月重點城市中上海、廣州、青島、長沙、無錫、合肥、成都、濟南、杭州等9城有住宅用地成交。

随着番禺漢溪大道北側2個地塊出讓結束，廣州首批集中供地就此告一段落，從成交情況來看，地塊之間的熱度分化十分明顯。成功出讓的7宗地塊中有3宗為底價成交，其余4宗均以封頂價搖号成交，平均溢價率達到10.2%。

值得注意的是，武漢城建、南通亞倫等新進入的房企在這一批次土拍中存在感較高，分别以十二中一和十六中一的概率搖号獲得荔灣羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊。

另外，漢溪大道北側2宗宅地連同2宗商地在保利、華發、招商蛇口的加入之下“有驚無險”地由華潤長隆聯合體斬獲，總價197.21億元。

上海首批集中供地分四日進行，19宗地全部出讓，出讓情況同樣分化明顯，4宗底價成交，15宗地塊進入一次性報價環節，平均溢價率7.3%。

華潤、萬科、中海“圍標事件”後首次參與上海土地競拍，報名地塊分别為12、10和7宗，最終華潤競得青浦區西虹橋一宗建築面積7.6萬平方米的地塊；萬科底價競得松江區廣富林街道一宗商住地，又聯同中鐵建通過一次性報價的方式收獲闵行梅隴社區地塊；中海在該批次中暫無所獲。

而在4月25日舉行的杭州第三批次集中供地中，碧桂園收獲年内第一個新項目，搖中濱江區江南單元地塊。

一些企業為提高搖号中簽率，會使用大量“馬甲公司”參與土拍，影響競争公平性，北京對此有所警惕，加強對于此類現象的管控，規定同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地的競買，並将對違約行為人取消競買資格。

福建福清市則放寬對于土地競買人的要求，将首批宅地的競買人範圍調整為中華人民共和國境内外的法人、自然人和其他組織，即無房地産開發資質的自然人和其他組織亦可申請參加競買。

總的來說，經歷超過一年的寒冬之後，房企對于核心城市和優質地塊的投資信心恢復，短期不少房企都有“補充彈藥”的需求，拿地熱潮将持續一段時間。