世邦魏理仕：中資企業辦公需求四大趨勢，擴容、提質、增效、逐綠

2023年5月10日，上海 CBRE世邦魏理仕近日發布《中資企業寫字樓租賃四重奏》專題報告顯示，過去三年，中國經濟與寫字樓市場歷經跌宕起伏，而中資企業的辦公需求主力地位進一步強化。擴容、提質、增效、逐綠已成為中資企業寫字樓租賃的四大趨勢。

世邦魏理仕對于北京、上海、廣州、深圳等一線城市超過500棟甲級寫字樓的租戶普查數據顯示，中資企業的總租賃面積占比從2019年的60%提升至2022年的72%。2022年，中資企業在一線城市甲級寫字樓的總租賃面積中，金融和科技行業合計占比57%，較2019年提升3個百分點。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張冀蘇表示：“跨越疫情三年，中資企業在辦公樓租賃市場彰顯出中流砥柱的租賃韌性，需求端量質齊升。未來三年，全國優質辦公樓供應充裕，建議企業把握時機，優化辦公資産組合，積極推進整合、搬遷和升級等租賃行為。”

趨勢一：擴容——主引擎動能煥新

科技與金融持續擔當中資企業寫字樓租賃需求的主引擎。從行業内部看，證券基金、互聯網數據服務和軟件開發等細分行業新動能的涌現是這兩大需求引擎得以保持高速運轉的最重要原因。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年4月

資本市場改革的持續深化是推動證券基金機構業務擴張的動因。2022年，證券/基金/期貨/信托行業在中資金融企業租賃交易量中的占比達到50%，較2020年上升14個百分點。與此同時，國内科技互聯網行業持續向“數實融合”領域和核心科技研發轉型升級也已初見成效，行業新增長引擎逐漸加速。數據顯示，以人工智能、雲計算為代表的互聯網數據服務以及軟件開發企業租賃交易量在科技行業中的占比從45%大幅增加至69%。

在金融和科技之外，專業服務業是寫字樓市場需求的另一重要來源。随着中國經濟向高質量、國際化、專精化發展，對專業服務業的需求也随之增長並升級。其中，律所成為需求最強勁的子行業，近三年貢獻了中資專業服務業新租交易面積的47%。

趨勢二：提質——美好辦公，品質升級

歷經三年疫情，良好的辦公環境成為員工的核心訴求之一。越來越多的中資企業開始在企業房地産策略上做出應對。對比世邦魏理仕歷年發布的《中國寫字樓租戶調查》發現，疫情後中資企業對樓宇品質升級的意願明顯增強，較疫情前攀升約10個百分點。

從租賃市場看，租戶選址于甲級寫字樓的比例也明顯提升。根據京滬兩地疫情爆發前後三年的新設立和搬遷交易數據，中資企業選址甲級樓宇的比例提升8個百分點至70%，仍落後于外資企業，但增速快于外資企業5個百分點。

世邦魏理仕預計，2023-2025年期間國内18個主要城市的寫字樓新增供應中的甲級寫字樓面積占比将達81%，這将為中資企業的樓宇升級提供充裕的選擇，尤其是在快速興起的新興商務區。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年4月

趨勢三：增效——聚焦空間效率

基于對業務調整、成本控制以及提升辦公空間利用效率等考量，對同一城市内多個辦公點的整合是大中型中資企業房地産策略的另一重要趨勢。在各行業中，制造業和科技業的中資企業辦公室整合意向最高，這與其當前的辦公室分布有較明顯的關繫。

中資企業的整合意向意味着連續整層大面積租賃和總部型獨棟租賃需求将有所增加。數據顯示，過去三年期間，一線城市5,000平方米及以上的新租交易中，整合性質占比約五分之一。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年4月

報告指出，在對多個傳統辦公空間進行整合的同時，将靈活辦公引入房地産策略有助于進一步提升空間效率，並兼顧業務連續性和靈活性訴求。尋求更具彈性的空間解決方案将是未來中資企業寫字樓需求的一大趨勢。2022年《中國區寫字樓租戶調查》顯示，疫情後中資企業在工作場所内設置共享工位和協作空間以及在選址時将共享辦公納入考慮的比例均有明顯上升。

趨勢四：逐綠——ESG達成共識，加速布局綠色樓宇

自2020年中國政府正式提出“3060”目標以來，可持續發展和降碳減排逐步成為企業的重要課題。從一些國内領先企業公開披露的碳中和目標和相關ESG信息來看，包括辦公樓在内的企業房地産大多已經納入企業運營層面減碳的範疇。尤其是對于以辦公樓為主要工作場景的科技和金融企業而言，辦公職場是企業實現雙碳目標的重要環節。世邦魏理仕調查顯示，54%的中資企業表示有意願搬遷至綠色認證樓宇，這一趨勢将推動綠色樓宇租賃需求的持續增長。