入局市場主體趨向多元 | 2023年5月住房租賃發展報告

觀點指數 在利好政策的加持下，長租公寓資産獲得資方的青睐，同時不同領域企業陸續推出長租公寓品牌以進軍住房租賃市場。可以看到，市場參與主體呈現多元化發展，推動行業形成良性的競争環境。

同時，近期市場主體活躍度較高，新增入市住房租賃項目以及企業合作發展機會增多。而租賃挂牌房源供給量有所下滑，觀點指數認為，針對即将到來的畢業季租房熱潮，相較租賃企業，個人業主在租賃房源挂牌方面有所滞後。

業績方面，觀點指數觀察企業披露的租賃業務收入數據發現，多數租賃企業實現營收與規模的雙增長，但同時盈利問題仍是部分企業亟待解決的難題。

政策方面，期内廣深針對規範非改租行為出台了相關的文件支持。保租房仍是住房租賃市場的高頻詞，中央及地方繼續以發展保租房為核心，頒布相關鼓勵及監管政策，推動住房租賃市場發展。

期内現開店熱潮，市場主體日趨多元

多項利好加持下，住房租賃市場發展更具想象空間。通過資産交易布局長租公寓市場的投資機構不乏博楓、領盛投資等。

數據來源：觀點指數統計

其中觀點指數關注到期内地産投資機構領盛投資推出了全新長租品牌COZI，其首個項目COZI可遇·虹橋店也将于近期開業。

據觀點指數了解，COZI可遇·虹橋店位于虹橋核心商務區，屬于舊商場改造的城市更新項目，目前改造為6.4萬平方米的長租社區。

事實上，除領盛投資外，博楓早前已推出長租公寓品牌blinq博鄰，進軍住房租賃市場，首個住房租賃項目位于上海。近年，住房租賃行業持續向好發展，市場參與主體多元化，各領域企業進軍長租公寓市場成為新趨勢，推動行業構建良性的競争環境。

觀點指數認為，領盛投資以及博楓首個住房租賃項目選擇落地上海在可預期的範圍内。據觀點指數統計，上海是租賃企業開店的首選城市，2022年全年上述企業在上海新開的項目數比總數的31.07%，位居所有城市首位。

同時仲量聯行統計數據顯示，今年一季度，上海共計錄得13宗大宗資産交易，其中長租公寓交易為3宗，僅次于産業園區和辦公樓。2022年全年，長租公寓資産受資本青睐，上海長租公寓投資大宗交易額達65.5億元，同比增長263.89%。

數據來源：觀點指數統計

此外，期内租賃企業在項目擴張方面腳步不停。城家、安歆公寓、招商伊敦等企業有新拓項目。

值得注意的是，4月25日，招商蛇口以總價2.53億元競得合肥高新區GX202302租賃用房地塊，住宅樓面價2292.59元/平方米，溢價率2.96%。根據競買要求，高新區GX202302号地塊保障性租賃住房項目建成後須整體确權，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售。

據觀點指數了解，此次成功摘地後，招商伊敦将在合肥落地第三個管理項目，地塊将被建成計容面積10.3萬平方米的保租房租賃社區，並置入壹間公寓。

除招商伊敦外，金地草莓、華潤有巢、瓴寓等租賃企業在新建住房租賃項目上也有相關動作，可以發現租賃企業在住房租賃增量市場上的擴張積極性有所提升。

此外，在項目擴張方面，雅詩閣今年一季度在内地儲備的房源量持續增長，共新簽5份管理合同，新增近1500套房源。

數據來源：觀點指數統計

回顧報告期内企業的新增入市項目，據觀點指數監測，樣本企業共計錄得9個項目開業，較上個報告期的開店數量有所縮減，但企業開店積極性持續高漲，今年3-4月迎來企業的集中開業潮。

期内涉及新增入市的樣本企業主要有冠寓、城家、雅詩閣、樂乎公寓、碧家、安歆公寓以及樂璟生活社區等，新開項目主要分布在上海、北京、佛山、成都等租房熱門城市。

集中式企業收入實現增長，分散式公寓面臨盈利困境

從集中式租賃企業公布的2022年業績情況來看，泊寓、魔方公寓、有巢公寓、相寓等租賃企業均實現營收同比增長超10%，冠寓收入同比增長7.72%。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

4月28日，在招股書失效後，魔方生活服務再次在港交所遞交招股書。招股書文件顯示，截至2022年12月31日，魔方生活服務在營公寓總數從2021年底的75887套增長至76245套，同比增長0.47%，對比2021年房源擴張速度出現大幅放緩。對此，魔方生活服務表示是由于其擴張計劃被2022年國内主要城市疫情反復所影響。

盈利方面，2021年魔方生活錄得淨利潤3.02億元，但2022年再度出現虧損。魔方生活表示，由于對住戶及員工安全及福祉的關注，與疫情防控相關的開支、雇員及志願者津貼開支增加，年内錄得淨虧損2.47億元。面對疫情壓力，2022年旗下白領公寓及藍領公寓産品平均出租率水平較2021年均出現下滑，住戶數量從63746戶降至60073戶。

此外，冠寓自2021年實現首次年度盈利後，2022年全年收入再次實現增長，漲幅為7.72%，同時冠寓在集團運營收入中的占比提升至20.2%。而招商伊敦2022 年未扣除租金減免的運營收入為10.25 億元，全年EBITDA為6.84 億元。

同時萬科管理層表示，泊寓實現報表盈利的目標不會改變，並且該盈利目標是在成本法下的盈利，即沒有重新估值。

盈利是長租公寓運營商的重要目標，但處于分散式管理規模第二的相寓，依舊處于虧損狀态。截至2022年末，相寓在管房源規模達25.4萬套，相較2021年增長0.4%，穩居分散式租賃企業第二位。年内平均出房天數 9.4 天，環比增長20.5%，出租率為94.1%，環比降低1.3%。

期内我愛我家發布的2022年年度報告中顯示，相寓2022年全年租金交易額 163.30 億，實現營收 56.47 億，收入同比增長 75.27%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀點指數留意到，在我愛我家四大業務闆塊中，2022年相寓所屬的資産管理業務闆塊的收入占我愛我家總營收的48.37%，位居所有闆塊之首。

而資産管理闆塊也是我愛我家業務中唯一出現虧損的業務闆塊，2022年全年其資産管理業務毛利率為-5.99%，同比增長1.06%，行業已經傳來盈利喜訊，而相寓仍陷于虧損之中。

值得注意的是，5月9日，我愛我家在線上召開的2022年度業績說明會中回應投資者關心的相寓業務何時上市問題時，提及這一直是公司的明确戰略目標，今年将啟動相寓業務分拆上市的準備工作。

同時，我愛我家表示，公司房屋租賃業務主要聚焦在北京、上海、杭州、蘇州、南京等一線和新一線城市，為打造服務新市民和新青年的租賃平台，未來也會積極在人口規模較大及經濟活躍的新一線城市積極尋找機會，穩健拓展業務。

廣深發文規範非改租行為，保租房建設熱潮持續

政策方面，期内北京公布2023年全市保障性住房建設籌集計劃（第一批）。文件内容顯示，北京今年将建設籌集保障性租賃住房8萬套（間）、竣工各類保障性住房9萬套。

深圳也公布了住房發展2023年度實施計劃，2023年計劃籌集保障性住房建築面積約407.5萬平方米，約11.2萬套（間），全年共建設籌集保障性住房18.5萬套（間），建築面積約882.5萬平方米。

同時，各個城市正積極籌集保租房。據觀點指數觀察，期内成都黃金時代公交場站及保障性租賃住房項目正式開工建設、上海金山首個純租賃住房小區房建麗景公寓竣工、成都市“XIN.家”錦和康城保障性租賃住房正式亮相。

來源：觀點指數統計

除發布保租房供給目標外，期内頒布的政策類型主要集中在公積金支持、保租房認證以及鼓勵非改租等相關條款上。

其中廣深出台規範非改租相關文件，推動非居物業資産的盤活使用。文件中規定了既有非居住房屋改建作為保障性租賃住房的物業使用範圍、改建要求以及相應的工作流程等相關内容。

4月23日，廣州發布的《關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知》中指出，已建成的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等合法非居住存量房屋，可以以宗地或棟為單位，按規定改建為保障性租賃住房。

同時規定改建項目用作保障性租賃住房，不動産權證、土地使用年限、用地性質、建築高度、建築層高不變，不補繳土地價款。改建項目用作保障性租賃住房期間，不得分割登記、轉讓和抵押，不得“以租代售”，不得違規經營。

非改租作為保租房籌集的重要供給來源，也是推動盤活閑置資産的有效方式，重點城市對于規範非改租行為也越加重視。

城市挂牌租金趨于平穩，業主挂牌積極性不高

2023年4月，全國住宅挂牌出租68.4萬套，供給量環比下降15.45%，普通公寓挂牌出租1.24萬套，環比下降18.42%。

受畢業季影響，不少租賃企業在近期集中開業，入市項目數量得到大幅提升。而從挂牌房源供給來看，個人業主挂牌租賃房源並未提前入市，整體供給量相較上月出現下滑。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（4月）北京住宅租金平均單價達121.09元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為105.88元/月/平方米。

一線城市上海及廣州挂牌租金均實現上漲，漲幅分别為5.32%和7.53%，北京及深圳挂牌租金雖有所下滑，但變動幅度不大。

整體來看，觀點指數監測的10個城市平均租金為69.26元/月/平方米，環比上月微降0.45%，較去年同期上漲5.8%。其中50%的城市出現挂牌租金上升走勢，而租金出現下滑的城市多數降幅在5%以内。

同時，相較2022年同期，多數城市挂牌租金實現上漲，租房熱度上升明顯。