關聯風波不休 | 2023年5月物業服務發展報告

觀點指數 5月，物業企業依舊堅持外拓以及對外戰略合作。同時，年報季過後，上市物企也發生了較大面積的人事洗牌。

截止目前，A股2023年一季報已披露完成，業績表現和2022年年報相比有明顯改善，物業企業的經營情況已逐漸恢復並走上正軌。

期内，還發生了多起物企與地産方之間的關聯風波，前者仍深受關聯交易困擾；二級市場方面，本月物管股普遍維持下挫趨勢，市場較為擔心集團對于物企的現金流幹預

外拓與戰略合作並進，寶龍商業代銷旭輝項目

年報季結束後，物企仍維持了高頻率的外拓動作，報告期内觀點指數監測到的物企外拓項目仍以非住宅為主，包含辦公、商業、學校、産業園、環衛等多種業态，物管行業住宅業态增量空間近年有明顯的收窄趨勢，選擇非住賽道以追求規模的進一步擴張，是很多物企的傾向。

同時，報告期内還發生了多起物業企業的對外戰略合作事項，其中，綠城服務相對活躍，在與湖州移動、嘉興移動、南昌移動等移動公司簽約後，綠城服務月内再次與浙江移動簽約達成合作，合作的内容主要包括信息化項目、雲業務、大數據、物業服務運營等領域，這将有利于綠城服務加強自身的智慧化能力；另外，綠城服務旗下的綠城社區商業也于5月12日與中基商貿在甯波達成戰略合作，合作企業将為綠城服務在全球範圍内直采食材，便于對社區的業主進行生鮮食品的供應，這也是對綠城服務社區增值服務供應鍊能力的補強。

此外，月内物企對外進行的戰略合作事項還包括萬物雲與智慧消防領域企業進行合作，招商積余與江蘇有線在物業服務及品牌宣傳等領域展開合作等。

可以看到，由于物管行業本身涉及的鍊條和産業較多，各類跨界合作成為常态。

5月3日，寶龍商業與旭輝集團訂立五份銷售代理協議。據此，上海寶龍商業須于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期間，就獨家物業獨家提供銷售代理服務，經雙方相互協定可将期限延長一年。同時，寶龍商業還需向旭輝支付約3億元作為交易的保證金，且寶龍商業就銷售情況可獲得8%-10%的傭金。

過去，行業曾有過多次類似交易，不過都是發生在物業公司和其關聯方之間，常被诟病有以保證金形式向關聯方輸送資金之嫌。

此前，旭輝核數師曾收到匿名函件，舉報其與旭輝永升服務之間存在違規關聯交易，旭輝控股集團與旭輝永升服務因而停牌至今。

本次旭輝選擇将旗下項目的代銷業務交付予寶龍商業而非旭輝永升服務，除了借助寶龍商業緩解資金和銷售壓力外，可能也包含避嫌的目的；而從寶龍商業的角度來看，本次代銷能有效增添其業務收入，並加強企業間的關繫和合作。

上市物企人事洗牌，中交服務品牌啟動

年報披露季結束，衆多上市物管企業發生了劇烈的人事變動，包括金科服務、新希望服務、華發物業服務在内的衆多物企都出現了大量管理層辭任現象。變動的原因也各不相同，例如金科服務是因大股東由金科地産變更為博裕投資而發生了管理層大換血，除了正常換屆外，2022年上市物企業績表現普遍不佳，可能也是衆多物企人事換血的原因之一。

值得一提的是，5月10日，中交服務于上海世博展覽館推介亮相，曾任龍湖集團副總裁、龍湖物業總經理的曾益明也履新中交服務總經理並在現場宣講，這也是中交服務這一品牌成立後的首度公開亮相。

中交服務成立于2022年12月，注冊資本3億元，業務範圍涵蓋公建、住宅、商寫、港口、陸路、空港等，由中交物業持股28.7%，中交一公局、中交房地産集團、中交投資和中交集團也均有一定比例持股。今年以來，其主要成功簽約了中交青島總部基地、聊城大學、鄭州中交世通國際、汕頭中交和匯灣等項目。

今年4月，中交服務曾公開招募總經理，要求提到參與過物業公司IPO的人員優先，目前新任中交服務總經理的曾益明在龍湖物業任職期間，龍湖智創生活就曾多次沖擊港股IPO，這也意味着中交服務在未來可能也有上市的打算。

該物業企業成立不久，並未披露過多有效信息，根據其公開宣講的情況來看，中交服務主要是作為中交繫物業管理資源的整合平台，依托中交集團，並進行“大城市服務”和“大交通服務”。

A股物企一季度業績整體穩健

截止目前，A股物業公司已經完成了2023年一季報的披露，目前在A股上市的物業服務企業數量為6家，其中珠江股份于今年進行了資産重組，将原本的地産開發闆塊置出，並将物管闆塊珠江城市服務置換入該平台，成為了A股的又一只物業股。

截止2023年3月31日，其總簽約面積約3453.8萬平方米，並管理有14個體育場館類型的項目，2023Q1的營收規模在A股物業股中僅次于招商積余。

從一季報數據整體來看，目前A股上市的數家物業公司業績和2022年年報的情況相比有明顯好轉，其中招商積余表現最為突出，管理面積達到3.15億平，Q1新簽年度合同額約8.04億元，包括南方航空物流公司、平潭綜合區實驗醫院等，Q1營收和利潤均錄得30%以上的較大幅增速，僅毛利率下降約1個百分點，其他A股物企毛利率同樣有不同程度的下滑。

除中天服務因2022年沖回訴訟損失導致今年Q1同比有所下行外，整體的營收和淨利仍維持了正向增長，過往壞賬的計提在2022年财報也已基本完成，可預見的是物管企業經營情況會逐漸好轉。

上市物企關聯風波不休，二級市場繼續下挫

報告期内物管行業内發生的收購動作主要是浦江中國收購了上海強生18.53%的股權，代價是其全資附屬公司上海外灘的全部股權。

交易完成後，浦江中國對上海強生的控股比例将由30%提升至48.53%，而上海強生将擁有上海外灘的全部股權，上海外灘也将不再是浦江中國的間接全資附屬公司。

該筆交易並未涉及現金，本質上仍是一次資本運作的換股交易，上海強生主要從事體育場館、公園、商業及政府物業的物業管理，管理有上海多個標志性項目，同時也是一家國有企業，本次交易的目的主要是加強浦江中國于政府及公共物業方面的能力，也可以進一步拓展在上海地區的物業管理布局。

期内，康橋悅生活因無法發出2022年年報而停牌至今，4月18日，康橋悅生活公告披露了部分原因，其核數師通過新聞搜索發現康橋悅生活遺漏了為其母公司康橋地産提供了約3.55億元的融資擔保。另外，5月8日，新城悅服務也主動發公告披露其持續關聯交易，並糾正違反上市規則的行為，主要是新城悅服務向關聯方支付的約5.6億元作為車位代銷服務提供的保證金結余未償還，並表示可酌情追認支付或由關聯方對保證金的未償還結余進行退還。結合過往各類案例來看，地産企業以各種形式利用關聯物管企業錢款的現象目前仍然普遍存在。

5月12日，特發服務公告表示，南通三建所持的特發服務流通股1131萬股（占公司總股本的6.69%，占其所持所有股份的74.36%），将于5月24日-5月25日在網絡拍賣平台上公開拍賣，南通三建是特發服務的股東之一。此前南通三建所持特發服務股份也曾因與銀行的金融借款糾紛被多次凍結，本次被拍賣股份比例相對較小，預計並不會對企業經營造成過大影響。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場方面，報告期内恒生物業服務及管理指數錄得跌幅14.7%，跑輸同期恒生指數11.4個百分點，闆塊整體明顯下行。個股方面，主流物業股也均錄得較大跌幅，其中碧桂園服務下跌24.8%，萬物雲下跌11.8%，華潤萬象生活則下跌10.7%。

值得一提的是，恒生公司于5月12日宣布對物業服務及管理指數（HSPSM）進行調整，将該指數名稱改動為恒生港股通物業服務及管理指數，並且于成分股中加入了恒基地産、碧桂園、萬科企業、華潤置地等24只地産開發股，剔除了萬物雲、越秀服務等7家物業服務股，改動将于6月5日起生效，部分物業股被剔除可能是未進入港股通以及公衆持股量少、流動性欠缺等，在本次改動過後，該指數反映的内涵也将發生明顯改變。