債務融資風險初露 | 2023年5月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，倉儲業在融資方面主要有7起動态，其中黑石和東久新宜有較大的權益融資動作。倉儲資産是目前能抗擊通脹或其他類型房地産危機的優良資産之一，這在頭部資管企業中也形成了共識。在債權融資方面，有些倉儲公司已經暴露出一定的債務隐患，疫情期間不斷增長的債務規模，還是給企業帶來了一定壓力。

資産交易方面，期内信托資金進入倉儲資産交易領域，意味着信托機構進入Pre-REITs，正将其作為參與公募REITs的一個主要渠道。同時，國内倉儲企業在全球的並購行為仍在持續，全球化布局有助于減少資産過于集中帶來的經營風險。

倉儲C-REITs方面，報告期内三只倉儲公募REITs發布了一季度财報，整體來看，業績環比2022年四季度均有不同程度的上升，但同比來看，個别REIT的業績表現仍未回到2022年的同期水平。

數據和政策方面，4月份主要數據均在荣枯線之上，意味着需求端的增長有效地傳導至倉儲業終端。從一季度的數據來看，也是如此，今年年初需求端較上年同期有所上升，復蘇正在持續。政策方面，鄭州市發布優惠政策，或将吸引大量物流和供應鍊企業落地鄭州。

資本指向優質資産，部分倉儲企業債務風險初露

5月份，觀點指數收錄的倉儲業主要融資動态共7起，其中包含3起權益融資事件，3起債權融資事件，涉及金額16.65億元，以及1起公司債票面利率下調事件。

權益融資方面，黑石為其最新的全球房地産基金Blackstone Real Estate Partners X取得了304億美元的意向融資。其房地産項目的三大機會主義策略目前已共有500億美元的意向融資。觀點指數認為，這有助于緩解此前黑石房地産基金被大規模贖回帶來的流動性風險，特别有助于增強投資者未來的信心。2023年一季度末，黑石管理房地産資産規模達3318.8億美元，同比增加11%。

黑石總裁、首席運營官Jon Gray提及，物流資産占其投資組合總資産的4成左右，且空置率低于3%，租金增速也保持在兩位數左右。由于全球宏觀經濟迅速變化，特别是美國的商業房地産市場出現巨變，黑石房地産部門已将其投資組合轉移到物流、租賃住房等資産領域。觀點指數認為，物流倉儲資産是目前能抗擊通脹或其他類型房地産危機的優良資産之一，這在頭部資管企業中也形成了共識。

特别是處于復蘇前期的中國，成為了全球資本的優良避風港，優質資産吸引了大量外資前來投資。東久新宜與頭部境外投資機構共同設立新經濟基礎設施開發平台，專注于中國核心區位的優質基礎設施園區資産。區位上重點投資京津冀、長三角和大灣區。

雖然中國有着大量的優質倉儲資産，但有些倉儲公司已逐漸暴露一定的債務隐患。

報告期内，重慶國際物流樞紐園區再傳來債權融資的消息，合計13.65億元。據悉，今年以來，重慶國際物流樞紐園區已成功發行了6只信用債，1-4月間每個月均有發行，合計26.59億元。

觀點指數認為，公司債的頻繁發行，主要原因是：其短期有息負債規模較大，達131.1億元，同比上升了24.74%。現金及現金等價物余額水平較低，現金短債比亦是。2022年還同比下滑了5.95%，這意味着其财務風險在上升。由于2023年屬復蘇階段，因此其2022年大幅度下滑的經營性現金流淨額有望在今年得以回升，加緊公司債的發行可将未來的經營性現金流前置用于償還現有大量的即将到期的短期有息負債。

類似的，普洛斯也面臨着一定的流動性壓力。2022年其經營性現金流淨額對淨财務費用的覆蓋比率小于1。同時，由于短期負債規模的迅速增長，普洛斯的現金短債比也小于1。為此此普洛斯做出了一些列的應對措施。在已發行的公開債方面，普洛斯将“21GLP08”債券的票面利率由4.30%下調至1%，以此來降低利息支出水平。另外，有消息稱，普洛斯将出售中國部分資産以降低債務水平。

信托入局倉儲Pre-REITs，全球倉儲資産交易仍活躍

報告期内，建信信托聯合萬緯物流和信建赢石並購了萬緯上海浦東臨港園區和萬緯甯波北侖新碶園區兩處物流資産。

據悉，標的資産來源為前期發行的類REITs産品，未來優先通過公募REITs實現退出。觀點指數認為，2022年至今，倉儲類ABS發行量較少，市場對房地産類ABS持審慎态度，所以倉儲類REITs産品續發可能有阻礙，如今原始投資人通過信托資金達到退出目的，也不失為一個合适的渠道。

同時，信托機構很難成為公募REITs中ABS的項目管理人，所以需要從不同角度切入公募REITs，以找到合适的定位。以建信信托為例，其前期遭遇了住宅領域的暴雷沖擊，如今将資金投入到倉儲資産中，可以有效地化解行業風險。

而信建赢石是建信信托與美國信安集團合資成立的物流投資管理平台，這也進一步印證了中國優質物流資産成為全球資本的優良避風港。

當然，随着全球供應鍊恢復正常，海外倉也受到國内企業的關注。

京東所收購的資産包，包括位于英格蘭考文垂的一個大型園區，其集物流倉儲、辦公和工廠為一體，面積約10.2萬平方米，第一期已在持續招商，第二期将于2024年初完工。另一個是位于英格蘭普雷斯頓的物流倉庫，面積約5.1萬平方米，並出租給了一家英國家具公司。

這是京東近兩年來在英國收購的第三個物流資産包，其已于2022年在英國收購了兩個物流倉庫。資産的收購主體主要是京東産發，目前京東産發的主要倉儲資産集中在中國，全球化布局有助于減少資産過于集中帶來的經營風險。同時也讓京東打下在英國的跨境電商布局硬件基礎。

不僅是英國，日本的物流資産也大受歡迎。黑石向新加坡主權基金GIC出售其在日本的6個倉儲資産包，平均使用年限為5年，平均入住率為99%。

市場有觀點認為，因黑石房地産業務的收益在今年第一季度同比下降58%，這使得黑石不得不适當剝離房地産資産。不過，觀點指數認為，全球電商發展仍然迅猛，倉儲資産仍有投資價值，此次黑石出售日本的倉儲資産，是正常的資管行為。

一季度倉儲REITs業績環比有所回暖

期内，内地的三只倉儲公募REITs發布了一季度财報。整體來看，業績環比2022年四季度均有不同程度的上升，這也為2023年的復蘇打下了基礎。

具體來看，中金普洛斯倉儲物流REIT今年一季度的收入環比小幅度上升1.64%，但同比仍下滑3.59%。淨利潤水平不論是環比還是同比均有所下滑。不過，對于追求長期價值的REITs産品來說，重點在于現金流水平。其經營性現金流淨額環比上升了11.91%，雖然未及上年同期水平，但這也意味着當期的可分配金額将環比有所上升。

觀點指數認為，中金普洛斯倉儲物流REIT整體看來業績有所好轉，但在成本控制方面仍有空間。

另一只紅土創新鹽田港倉儲物流REIT，今年一季度的收入同比和環比均有所上升，特别是淨利潤和經營性現金流淨額均環比大幅度上漲22.41%和58.72%。這得益于2022年Q4的基數較低，也從側面體現出擁有單資産的REIT業績波動較大。值得注意的是，經營性現金流淨額較上年同期水平仍有較大差距，其在現金流管控方面仍有較大的空間。

從現金流分派率來看，嘉實京東倉儲基礎設施REIT是三只REITs中最高的，這也得益于電商的迅發發展，以及背後龐大的租戶資源支撐。

4月倉儲景氣持續增長，一季度物流總額增長環比超上季

從單月的行業數據來看，4月份社會消費品零售總額34910億元，同比增長18.4%。意味着需求端持續增長。

據中國物流與采購聯合會數據顯示，4月份中國物流業景氣指數為53.8%，較上月回落1.7個百分點；中國倉儲業指數為53.7%，較上月上升3.5個百分點，且新訂單、平均庫存周轉次數等主要分項指數均有不同程度回升，都位于荣枯線之上。意味着需求端的增長有效傳導至倉儲業終端。

從季度或多個月份的行業數據來看，1-4月份，社會消費品零售總額同比增長8.5%；1-4月份全國網上零售額同比增長12.3%，比1-3月份加快3.7個百分點。一季度，郵政行業寄遞業務量和行業業務收入分别同比增長8.5%和9.0%。中國物流與采購聯合會數據顯示，一季度，全國社會物流總額同比增長3.9%，增速比上年四季度加快1.3個百分點。從整體數據來看，今年年初需求端較上年同期有所上升，復蘇迹象正在持續，也驅動着物流行業的同比增長。

政策方面，鄭州市人民政府辦公廳印發《促進現代物流業高質量發展若幹措施》，文件強調，要積極引進知名現代物流和供應鍊企業，在鄭州設立總部或區域總部、分撥中心、運營中心、研發創新中心，並對符合條件的企業進行補貼。

觀點指數認為，鄭州處于全國的交通樞紐核心地帶，若政策上給予充分支持，将吸引大量物流和供應鍊企業落地鄭州。