2023年1-5月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前5月權益銷售上升3.9%，五家房企破千億

觀點指數 “2023年1-5月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，5月份前100房企實現權益總銷售金額3633億元，同比下降6.8%，環比下降10.8%。

數據來源：觀點指數統計及整理

1-5月，前100房企實現累計權益銷售額19312億元，同比上升3.9%。保利發展、中海和碧桂園占據前三甲，分别錄得權益銷售金額1416億元、1345.1億元以及1132.6億元，其中保利發展和中海同比分别上升32.8%和52.2%，但碧桂園同比下降24.8%。

5月前20房企實現權益銷售金額2312億元，同比上升7.4%，環比下降14.5%。整體來看，5月前20房企單月權益銷售金額較上月出現下降的情況較多，與去年環比約6%的增幅形成對比，5月銷售好于4月的企業僅有4家。

樓市投資的冷清與服務消費的復蘇形成明顯對比，節假日消費重心轉移，五一期間的各種加推、優惠活動收效不佳。

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銷售均價方面，5月前100房企錄得全口徑銷售金額5328億元，銷售面積3081萬平方米，銷售均價為1.73萬元/平方米，較4月下降0.9%，較去年5月上升12.9%。

五一積極促銷，二三線城市反響較好

根據國家統計局數據，1-4月全國累計商品房銷售金額39750億元，同比上升8.8%，增幅較1-3月擴大4.7個百分點；全國累計商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，降幅收窄1.4個百分點；商品房銷售均價為10562元/平方米，環比上升3.5%，同比上升10.6%。

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短暫的需求釋放後，四月商品房銷售下滑，未來銷售形勢尚不明确，整體将以“弱復蘇”為主，因此，銷售端抓緊節點加推、舉辦促銷活動，以帶動市場氣氛。

觀點指數了解到，河北廊坊、廣東茂名、山東濟甯、佛山里水等地在五一期間舉辦房博會，並推出優惠活動，提升項目來訪量、促進成交，市場反響較好。今年五一期間茂名網簽套數502套，同比上升21.55%；佛山一手住房網簽585套，同比上升1.04%。

一線城市今年五一期間表現反而暗淡。據北京市住建委數據，五一期間北京新房成交114套，同比下降66.37%，為近三年來最低；陽光家緣數據顯示，五一期間廣州全市新建商品住宅網簽904套，與去年假期相比減少34.7%。

觀點指數認為，低線級城市置業門檻較低，套均成交金額亦較低，置業者對價格的敏感度更高，優惠活動一定程度上促進了市場成交，如佛山五一期間二手住房網簽同比上升70.75%，一二手市場均活躍；而高能級城市購房需求的釋放主要在春節後，五一出遊熱情大于置業需求，因此節點促銷效應較弱。

另外，根據2022年各城市統計公報，一線城市常住人口均出現不同程度減少，北京、上海、廣州、深圳2022年末常住人口較2021年末分别減少4.3、13.54、7.65、1.98萬人，意味着高房價和高生活成本導致的“逃離”北上廣現象或正在上演，置業需求亦将随之收縮；而長沙、杭州、西安、合肥等新一線城市人口繼續增長。

當然，全國人口負增長是不可忽略的背景；另外，一線城市人口負增長一定程度上也與城市規劃控制人口規模以及落戶政策限制有關繫。觀點指數認為，随着人口負增長時代的到來，一段時間内一線城市仍将維持人口淨流出的狀況。

房價漲幅回落，政策引導需求釋放

國家統計局數據顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有62個，比上月減少2個；一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅較上月擴大0.1個百分點，二、三線城市新建商品住宅銷售價格漲幅回落。

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從二手房價來看，環比漲幅回落更為明顯。4月份一線城市二手住宅銷售價格環比漲幅比上月回落0.3個百分點，二、三線城市二手住宅銷售價格環比均由上月上漲轉為持平。

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目前房價已經擺脫自2021年9月開始的下跌區間，未來房價預期平穩，政策端通過公積金支付購房首付款、帶押過戶、放松限購等方式引導購房需求釋放。

據觀點指數統計，目前南通、合肥、鄭州、銀川、衡陽等5個城市相繼發布支持提取住房公積金用于支付購房首付款的政策，另外，福建、安徽亦可以辦理該業務，住房公積金在購房過程中覆蓋的用途越來越廣泛，公積金利用效率或提高。

值得注意的是，住房公積金的優化政策不僅涉及購房者，亦開始惠及房地産企業。

近期，南昌住房公積金管理中心發布通知，停止向全市範圍内房地産開發企業收取住房公積金貸款擔保保證金，以優化營商環境，緩解企業資金壓力，助力房地産市場平穩發展。

在購房程序方面，“帶押過戶”實施規則不斷細化，如深圳發布了《不動産“帶押過戶”登記申辦指引》，明确了“順位抵押”、二手房轉移及抵押“雙預告登記”等服務模式及其申請的主體、需提交的申請材料、申請流程、辦理期限等相關事項。

另外，廣州 “一手房帶押過戶”業務已落地，據了解，已經完成了超過100套房産類抵押物的帶押過戶交易。

購房資格方面，杭州放松限購繼續加碼，余杭區的瓶窯鎮、中泰街道及蕭山甯圍街道、聞堰街道加入放松限購區域。在放松限購的區域内，只需繳納一個月社保或落戶即可購買新房，購買二套住房不受落戶滿5年的限制。

當前，主城區之外，杭州僅蕭山區、余杭區少數鎮街仍處于限購區域内，表明目前的杭州樓市調控具有區域針對性，且調控單位從行政區細化到了鎮街。

竣工面積增幅擴大，新開工受制于拿地節奏

新開工方面，1-4月房地産累計新開工面積31220萬平方米，同比下降21.4%，降幅較上月擴大2.4個百分點。4月單月房地産新開工面積7099萬平方米，環比下降32.7%，同比下降28.3%。

竣工方面，1-4月房地産累計竣工面積23678萬平方米，同比上升18.2%，升幅較上月擴大3.5個百分點。4月單月房地産竣工面積4256萬平方米，環比下降31.8%，同比上升37.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

觀點指數認為，竣工面積漲幅持續擴大，意味着保交付穩定進行中；而新開工面積持續下降，主要原因在于拿地規模下降，據觀點指數統計，1-4月一二線城市前50房企新增土地建築面積與去年前50拿地房企相比，同比減少35.8%。

據了解，當前部分房企拿地後，項目推進速度很快，如4月結束的上海2023首批集中供地，目前19個成交地塊中超過半數已經進入規劃方案公示階段，這一批項目預計今年就可以入市。

另外，從當前一些城市的拿地熱潮來看，並非房企不願拿地開工，而是選擇性開工的傾向較為明顯。優質標的的推進速度較快，但這類型項目較少，這一點也體現在房企新增土儲規模的下降上，因此新開工面積也出現一定程度的下滑。