原報告 | 以保利物業為案例的城市服務模式

觀點指數 城市服務是近年興起的物企非傳統賽道，物業服務企業的禀賦也天生決定了其适合承接城市基層治理的職能，一體化服務也有利于提升效率。

保利物業是城市服務賽道的早期入局者，專注于縣鎮區域的城市服務業務，其最初通過西塘景區的管理進行了城市服務業務的介入，在當地通過項目和業務的逐步疊加和深入，形成了“全域服務”的業務模式。

城市服務目前确實有回款較慢以及利潤率低下等問題，但在傳統物管賽道競争已逐漸白熱化的當下仍是物企業務拓展的重點選擇。

早期入局者

城市服務是在傳統住宅物業管理市場愈發擁擠的環境下物企新開拓的一條賽道，即物業企業承接政府所剝離的部分公共服務管理職能並加入城市管理的角色，也是物企突破小區圍牆的新嘗試。

物業企業本身亦适合承接這一生态位，例如單純的環衛企業可能會欠缺在安保和綠化方面的能力，而物業企業作為能提供多類型綜合服務的集合體，正适合與政府對接並承擔該類一體化職能。不過需要指出的是，城市服務這一概念並沒有一個明确和統一的定義，不同物企都有各自不同的理解和業務模式。

保利物業就是城市服務的代表性企業之一，也可以認為是第一批進入並探索城市服務領域的物業企業，經過數年的發展，已經形成了自身獨特的業務模式和品牌，但其模式與主流物企有諸多不同，保利物業的城市服務是顯著的差異化定位，瞄準的的主要縣鎮和鄉鎮區域以及景區而非城市。

保利物業的城市服務業務始于其2016年作為央企響應“鄉村振興戰略”並入駐浙江西塘，其城市服務品牌名為“振興中國”，從鄉鎮、鄉村、景區而非主流城市入手，主要負責進行市容市貌維護及配合政府的綜合治理，随着時間的推移，其城市服務的業務範圍也在逐步擴大，整體呈現的是從單一項目向區域綜合、由點向面的模式。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從收入端來看，在年報中保利物業並未對城市服務闆塊進行單獨劃分，單從其公共服務闆塊（除了城市服務外還包含對政府機構事業單位等公共物業的管理）來看，近年保利物業在公共服務領域的業務量穩步上升的，占企業營收的比重也在逐年提高，2022年，保利物業來自公共物業的營收占比已經達到了15%。

另外，保利物業還于2022年構建了其自營的環衛業務，和外包相比，環衛業務自營将更有利于對服務品質進行管控，也有利于提高企業的競争力，随着公共服務市場近年來物企入局者逐漸增多，将來城市服務賽道的競争的白熱化在所難免。

西塘案例拆解

西塘景區的全域化治理是保利物業城市服務的代表性項目之一，也是其最早介入城市服務領域的路徑，通過對該案例的拆解研究可以一窺保利物業的城市服務運營模式。

西塘景區位于浙江省嘉善縣，而保利物業進入西塘景區的契機是2016年西塘正在籌備申報5A級景區，于是當地便由政府購買服務的方式，通過招標引入了保利物業作為市場化力量來介入當地的社會公共服務管理。

在西塘景區，早期，保利物業中標的是景區的售票項目，随着時間的推移以及與當地政府的信任度提高，保利物業可接手的項目業務的類型也在逐步豐富和拓展，在西塘的業務範圍逐步擴展至停車場管理、垃圾清運、小範圍的公共服務、驗票口管理等，並最終順利中標西塘鎮的全域管理服務。

2020年，在順利中標西塘鎮的全域綜合治理後，保利物業便從環境秩序、商戶監管、安全監管等角度，配合政府參與了對西塘景區的集中整治，此外也介入了當地的反扒、民宿整治、食品安全等各類非傳統領域，承接了大量的政府職能，並派遣大量人員在景區進行網格化管理，在引入這股市場化力量之後，當地商戶秩序與治安确實得到了顯著改善。

随着建立的平台逐漸穩固，由點向面，在西塘鎮之外，保利物業對位于嘉善縣的其他鎮及地區也陸續中標了大量項目，例如嘉善縣主幹道的交通秩序維護以及農貿市場的管理等。

保利物業所承接的這些基層治理工作原本是由政府直接進行承擔或是分段進行外包，而通過這些小項目的逐漸擴張和疊加，形成了由單一企業承接的對整個區域的繫統性的城市服務工程，當前，西塘景區的方方面面基本都有保利物業介入進行服務或管理。

嘉善縣下屬的西塘景區及各縣鎮是保利物業對城市服務進行切入的起點與典型案例，在此之後，保利物業陸續承接了全國其他地區的各類城市服務項目，整體規模也開始逐漸壯大。

總結而言，保利物業的西塘景區城市服務業務從單一項目入手，随後通過增補合同，增補業态，在某一區域形成更高的業務密度，随着在同一區域業務逐步的疊加和深入，在政府信任度提高的同時，和政府進一步完成簽約，接手整個區域的各類基層治理與管理，形成所謂“全域服務”，而與此同時，在某一區域項目和業務的高度集中化也有利于物業企業節省成本。

城市服務的若幹問題

城市服務作為新興賽道飽受物企追捧，但也有幾個值得讨論和必須面對的問題。

首先便是回款問題，盡管物企作為輕資産企業通常不存在流動性壓力，和注重資金流轉的企業相比，壓款這一行為本身對物企不會造成致命損害，但終究會幹擾企業營運。

從承接項目的方式來看，目前城市服務主要可以分類兩類，一是物業企業直接承接政府需求，二是和地方國資單位（例如城投公司）合資成立平台公司並由物業方牽頭用來承接和運營項目，其中萬物雲以後者為主，而保利物業則以前者為主。

大多數情況下，地方政府是進行款項支付的主體，城市服務的甲方多為政府職能部門，提供給物業企業的服務費會歸于财政支出，因此，款項交付的情況主要視當地政府的财政壓力而定，在一二線等能級較高或财政較為富裕的城市基本不會面臨過多回款壓力。據不少物業企業管理層的反饋和公開發言，物業企業公服業務回款難的問題的确客觀存在，但主要局限于特定區域和情況，

單就保利物業而言，截至2022年12月31日，保利物業應收款余額為23.5億元，其中公共服務欠款為4億，占比小于20%，略高于在營收中的占比，99%的賬齡在1年以内，整體尚為可控狀态。

另外則是城市服務的利潤率問題，由于到目前為止並沒有專門的城市服務公司（不能認為單純的環衛公司是城市服務公司），招投標信息也不會列明企業利潤，對保利物業城市服務業務的利潤率水平的分析只能粗略定性來看。

公共業務的利潤率通常是不高的，目前從事城市服務業務的物業企業衆多，但多數都沒有對該部分業務的利潤率進行具體披露，僅萬物雲在财報中披露了其城市空間整合服務闆塊的2022年的毛利率，約為8.2%，這可以視為城市服務利潤率的一個參考。

此外，保利物業本身作為央企還需要承擔更多的社會職能，綜合考慮，觀點指數認為保利物業城市服務業務能提供的利潤率水平不會太高，可能與萬物雲的利潤率接近，即5%-10%的毛利率水平，未來增加盈利仍将以擴項目規模和提高區域密度為主。

最後則是城市服務賽道未來增長空間的問題，城市服務本質可以視為政府對基層治理的部分放權，所能提供的市場大小要取決于各地政府對基層治理和公共服務市場化的開放程度和可接受程度而定。

值得強調的是，單從企業經營角度，城市服務本身的利潤率是不高的，而且也並非所有地區都值得進入，部分地區會存在市政管理難度大，服務成本高的問題，如果又疊加地方政府财政預算緊張的情況，這些項目對物業企業而言可能就沒有太多進入的價值。

2022年，保利物業新中標並入駐了廣州海珠區琶洲街道、鳳陽街道、瑞寶街道等，這是保利物業首次将城市服務的觸手從縣鎮延展至了城市，也勢必會打開更多的市場空間。