REITs首批擴募落地 | 2023年6月産業運營服務發展報告

觀點指數 報告期内，各大産業運營商繼續保持一定強度的業務拓張，東湖高新、金地威新均有新項目落地啟動，金地威新的保山項目更是基于工業上樓的項目。

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋、聯東、中新集團和東湖高新都有産業用地斬獲。中新集團則摘下了全國首單“競生态投入”工業地，象征未來工業地的出讓或更多考慮生态修復能力。

從全國工業用地市場看，5月份土地供應情況依然呈現階梯下降趨勢，不過，若從成交情況來看，5月份成交的土地數量及面積則開始波谷回升。

從REITs市場表現來看，5月國内公募REITs維持弱勢表現，二級市場價格整體呈現下降趨勢。在市場走弱的背景下，我國REITs市場迎來首批擴募落地，4只公募REITs産品成功擴募，包括此前受到“黑天鵝”事件影響的張江光大園REIT。

新項目陸續開工，“工業上樓”成熱點

從月度動态來看，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約，東湖高新、金地威新均有新項目落地啟動，而中集産城、清控科創和中新集團都實現了新項目開工。

其中，東湖高新木蘭數智産業園地塊總面積171.6畝，位于武漢市黃陂區滠口街解放大道延長線以東，騰龍大道以南。

園區建成後，将引進中小型高新技術、信息技術應用與創新型企業40余家，實現年産值約5億元，打造成為以數字技術應用、數字産品智造為核心驅動的數字經濟智慧産業園區。

該産業園的合作起始于去年8月，當時湖北聯投與黃陂區政府簽署戰略合作協議，東湖高新集團則與武漢木蘭産業投資有限公司簽署合作協議。

而金地威新·寶山科創園則寄希望于打造成金地威新“工業上樓”的範例之一，該項目的規劃容積率為2.5。

據了解，項目位于園區南部片區山連路168号，聚焦醫療器械、人工智能、智能制造等主導行業。項目占地面積約50畝，總建築面積約9.2萬平方米，其中地上建築面積約8.4萬平方米，包括高層廠房2棟，多層廠房3棟，主力戶型面積約600-16000平方米，計劃于2024年10月竣工。

工業上樓是當前産業園區發展的重要讨論熱點，特别是在粵港澳大灣區，有更豐富的發展經驗。從現實情況來看，國内核心城市土地稀缺，土地價格較高，因此在存量工業用地更新改造過程中，“工業上樓”就變成了備受關注的熱點。

然而，工業上樓仍未完全實現標準化，對設計要求極高，建設難度大，這都需要國内園區開發商更多的實踐經驗支撐。

工業地需求波段回升，萬洋持續加倉廣東

從土地獲取情況來看，報告期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括萬洋、聯東、中新集團和東湖高新。

期内，萬洋衆創城分别在南通、漳州、揭陽、陽江和湘潭五市合共摘得10宗工業用地，合共土地面積64.04萬平方米，規劃建築面積共198.22萬平方米。

值得關注的是，萬洋在揭陽連續摘得的5宗地為整體出讓，最終成交價為1.49億元，規劃建築面積共88.57萬平方米，預計将作為榕城萬洋衆創城建設的一部分。

據觀點指數了解，目前萬洋在揭陽開發有兩個項目，分别為榕城萬洋衆創城、高新萬洋科技衆創城，兩個項目在去年9月、10月相繼落地，目前均處于建設階段。

資料顯示，榕城萬洋衆創城項目将重點引進塑料制品業、制鞋業及相關上下遊配套産業，規劃打造成集生産制造、衆創空間、藍領生活服務區、商業服務區、運營服務設施等多業态于一體的制造業集聚平台。

而高新萬洋科技衆創城項目首期重點引進智能制造、新材料、電氣機械和新一代信息技術為主的四大産業及其上下遊配套産業，規劃打造集生産制造、科技展示、辦公研發、生活配套等多業态于一體的制造業聚集平台。

揭陽當地有一定的制造業發展基礎，中小型制造業企業衆多，家電、微電機、玩具、鞋業等傳統産業在當地發展多年，産業有待升級，聚集性有待加強。因此，引進萬洋正是看中萬洋在標準廠房方面有多年的建設開發經驗，希望萬洋能增強當地的産業聚集性。

中新集團則在太倉摘得全國首宗“限地價生态投入價高者得”的産業地，競得價為5313萬元，競得生态投入價格為146萬元，将全部用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生态環境面積。

這也象征着未來在長三角拿工業用地，除了園區的投資強度和财稅貢獻要達標之外，環境生态保護能力都是考慮的重要因素，擁有更多元的園區開發能力就意味着越多的業務機會。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從全國工業用地出讓情況來看，5月份土地供應情況依然呈現階梯下降趨勢，供應土地數量、土地面積已連續3個月下跌。不過，若從成交情況來看，5月份成交的土地數量及面積則開始上升，顯示工業用地需求已波段回升。

REITs二級市場下行持續，首批擴募落地

從市場表現來看，5月REITs市場維持弱勢表現，二級市場價格整體呈現下降趨勢。

産業園REITs中僅有東久新經濟REIT較上月小幅上漲0.76%，其余均下跌，5月底張江光大園REIT收盤于3.496元，較上月下跌11.06%，主要繫拟擴募資産主力租戶OPPO子公司哲庫科技突發事件所致。

5月份，我國REITs市場迎來首批擴募的落地，4只公募REITs産品成功擴募，此前受到最大租戶退租影響的張江光大園REIT，在積極應對、快速尋得意向租戶的情況下，亦成功完成首批擴募。

在退租事件前，張江光大園REIT的擴募資産張潤大廈是在4單擴募資産中最為優質的，較原資産優勝，而其余3單的擴募資産則與原項目持平。

然而黑天鵝事件給此次首批REITs擴募蒙上了陰影。OPPO在5月12日宣布終止旗下芯片子公司ZEKU（哲庫）業務，而哲庫科技正是華安張江光大園REIT擴募拟新購入基礎資産的重要承租方。

資料顯示，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

面對大面積退租事件，張江光大園REIT的基金管理人應對迅速，除了第一時間披露事件進展，還立即聯手原始權益人增持，並在5月26日發布公告透露，稱處于事件中心的張潤大廈近期已收到部分客戶的書面租賃意向書，占哲庫科技退租面積的78.22%。而張潤置業也能按照合同從哲庫科技扣留租賃保證金約1096萬元，等于額外增加一筆收入。

從待發行産品看，據上交所和深交所信息披露，目前共有3只REITs處與待發行狀态，其中兩只為首發REITs，另外一只為待擴募REITs。中金山高集團高速公路REIT、湖北科投光谷産業園REIT兩只首發REITs均處于“通過”狀态，預料将很快登陸市場，而待擴募的富國首創水務REIT狀态為“已反饋”。

截至2023年5月末，我國公募REITs産品已發行27只，合計發行規模達到908.92億元。從底層資産對比來看，高速公路類發行規模最大，達到437.30億元；産業園類緊随其後，發行規模達152.25億元。