戰略收縮 | 2023年6月物業服務發展報告

觀點指數 從近幾個月物業企業的外拓情況來看，目前外拓的重點已經大比例地移至公共服務領域，這條賽道也将成為未來行業的重要業績支撐點。

值得關注的是，恒大物業與奧園健康都于報告期内公開了其停牌期間的業績情況，2021年虧損，2022年轉虧為盈。業務運營方面，合約面積有一定縮水，在管面積則變化不大，這意味着在停牌期間這兩家物企的對外拓展情況基本處于停滞狀态。

另外，報告期内還發生了多家物企終止收購、改變募資款用途等傾向戰略收縮的事件，這也是行業環境的變化對物業企業戰略影響的反映。

外拓與戰略合作並進

報告期内物企仍維持一定拓展節奏，除關聯方交付項目之外，目前物企新增項目主要以公共服務類型為主，其中既包含對政府、事業單位等公共機構的物業提供的物業服務，也包含對街道、河道等城市公共區域提供的環衛和綜合管養等服務，物業企業公共服務這條賽道的思路已經愈發清晰。

外拓之外，對外的戰略合作也是物企運營和增長的要點，報告期内物管行業亦發生多次物企的對外戰略合作。值得一提的是，保利物業于6月9日舉辦了鎮長論壇，並在會上與蘭考縣人民政府、溫州市鹿城區人民政府等地方政府和部門簽訂了在全域服務、社會治理等方面的戰略合作儀式，繼續在城市服務領域進行探索和深耕，和其他主流物企相比，保利物業的城市服務業務和商業性質相比，有更濃重的社會和基層治理色彩。

5月30日，金科服務公告對金科股份進行起訴，涉案金額15.32億元，本次借款款項發生于金科服務大股東更換之前，該筆貸款的年化利率8.6%，抵押物的公允價值為22.82億元，由于抵押物的存在，金科服務的損失預計不會過大。

目前行業内物業企業與關聯企業之間的欠款糾紛較為普遍，而由于物業公司和地産開發商之間多為兄弟或母子公司關繫，較少将相關糾紛訴諸法庭，金科服務本次主動起訴關聯方主要是得益于博裕已取代金科股份成為其大股東。

此前，上市物業企業也曾因關聯款項問題對關聯地産執行法律程序，例如鑫苑服務就曾因4.02億元質押存款被劃轉後，對鑫苑地産提交仲裁。

恒大物業與奧園健康補發往期業績，大量物企仍停牌

恒大物業與奧園健康都于近期補發了近年業績，但其復牌工作仍在進展當中。其中恒大物業停牌是因134億質押存款被強制執行，而奧園健康停牌是因業績無法發出。

從業績來看，除了規模差異較大，奧園健康與恒大物業在停牌期間的業績上有很多相似之處，二者在财務上均是将減值處理主要放在了2021年度，因此2021年都處于虧損狀态。而2022年則實現了轉虧為盈，但整體營收方面，二者在2022年度都有了一定縮水。

從項目面積來看，奧園健康與恒大物業2022年的合約面積和去年相比甚至也有一定縮水，營收的縮水可能是因為非業主增值服務等關聯業務的剔除，這在上市物企2022年的業績中多有發生，屬正常現象。而管理和合約面積的變化，反映的則是其在基礎物業服務規模方面的退步，說明企業過去一年的外拓工作發展相當不利，而且可能也曾發生過主動或被動的丢盤現象。

過往業績的順利發布，意味着企業對復牌工作的推進有了進展，但是恒大物業由于存在已經被公開披露的134億存款被質押事件，情況要更為復雜，仍然要等待有效的解決方案落地。

截至目前，港股上市的物業公司中有8家仍處于停牌狀态，其中力高健康生活、旭輝永升服務、佳源服務與康橋悅生活都是因未能發出2022年年報而新停牌。而恒大物業、彩生活、奧園健康等物企則已停牌一年有余，自從物業股紛紛上市至今，僅藍光嘉寶服務一家因故退市（被碧桂園服務收購），若當前的停牌物企復牌工作推進不順，可能會有更多物企都陷入退市的危機。

收購終止與戰略收縮

6月5日，新大正公告表示将終止籌劃拟以7.88億元收購滄衡投資80%股權的事項，在公告中新大正給出的原因是：由于加期審計和補充盡職調查的進行，本次交易的進度已不及交易雙方預期。而且，雙方在業績承諾延期安排等事項上存在較大分歧，短期内難以達成一致。目標企業的核心資産主要進行的是西南地區水電站物業的管理與服務，和新大正當前本身的業務内容較為契合。

但在這筆收購終止之後，新大正随即又公告表示将收購香格里拉市和翔環保科技有限公司與瑞麗市缤南環境管理有限公司，這兩筆收購的規模和金額都較小，共耗資約7230萬元。截至2022年末，新大正賬上現金及現金等價物余額為5.89億元，達成此前7.88億元的收購會有一定壓力，本次新大正将此前的大型收購終止轉而進行兩筆小型的收購可能就包含追求安全性方面的考量。

此外，保利物業還于5月31日以1311萬元的代價出讓了旗下保利和樂的部分股權，保利和樂是一家中國教育服務提供商，出售完畢後保利物業将不再持有保利和樂的任何股權；而蘇新服務也于6月7日公告以580.8萬元的代價出售其蘇高新怡養健康管理49%的股權，目標企業主要從事提供養老、護理及醫療服務，出售原因是經營狀況未達預期。

雖然這兩筆出售的規模都相對較小，但均為物企多元化業務開拓的一部分，這兩筆小型出售反映的也是物企在多元業務拓展方面的收縮。

值得一提的是，5月29日，濱江服務也公告更改了其IPO募資款的用途，拟将原用于收購物業公司及戰略投資的金額變更為更新其管理服務繫統、招募培養人才以及與當地政府和開發商設立合營公司，放棄收並購也是企業整體戰略收縮的一種反映。

終止收購、出售旗下分業務企業股權、将並購款轉為企業經營用途，報告期内衆多物企都采取了類似的回歸保守以及整體戰略收縮的手段，這也從側面反映了行業整體溫度的變化。

增持回購與大宗股權交易

5月31日-6月7日，萬物雲董事長朱保全對萬物雲進行了4次連續增持，共增持27.23萬H股，耗資746萬港元，目前累計持股比例已達到了0.21%。除此之外，金科服務也分别于6月12日及6月13日分别增持了20萬股，新城悅服務也在報告期内采取了購入股份的動作。

企業進行回購或管理層對企業進行主動增持，是一個積極的信号，能夠有效提振市場信心。例如，5月31日至今，萬物雲就錄得了約7%的累計漲幅，目前市值約為342億港元。

另外，報告期内還發生了兩起較為大型的物業企業股權交易，其中之一是正荣服務被其二股東華博貿易有限公司将24.4%的股權轉讓給了香港山田國際投資有限公司。值得注意的是，後者是一間于香港成立的主要從事投資控股的公司，本身就由原二股東華博持有15%的股權，而且這兩家企業的實際控制人也均為劉平山，因此該筆交易實際可以認為是一次對企業運營影響不大的股權騰挪。

5月30日，據阿里拍賣競價記錄顯示，龍信建設集團以每股均價約21.40元，合計2.42億元的成交價拍下特發服務6.69%的股份，被拍下的股份原屬南通三建，而南通三建因為債務危機所持有的特發服務的股份，此前也曾多次被凍結，接盤方同樣是位于南通市的一家地産開發企業。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場方面，樣本物企報告期内平均跌幅為3.1%，截至最新的平均PE（TTM）為13.6倍，行業整體的估值較高峰期已下挫一半以上，目前仍處于緩慢的恢復過程當中。