釋放發展信号 | 2023年6月住房租賃發展報告

觀點指數 随着行業向好發展，受關注度持續提升，越來越多企業開始布局住房租賃市場，值得注意的是上海受産業集群、商業氛圍、居住環境等因素驅動，成為住房租賃運營新品牌發布首選城市。

同時廣州、深圳、北京、杭州、上海等租房熱門地區成為企業開店重點城市，期内樣本企業在項目開業和擴張方面熱情不減。據觀點指數觀察，今年3月以來，企業入市項目數居高不下。

期内政策文件主要涉及優化公積金租房提取業務、推動多渠道籌集租房房源（非改租、集體土地入市等方式）以及相關金融支持内容。其中多地對公積金租房提取業務、提取額度等多方面作出了相應規定，對多子女家庭有一定支持。

又一新品牌在滬發布，市場參與主體更多元

政策與金融利好加持下，住房租賃市場正有序向好發展。基于此，越來越多企業開始進軍長租公寓市場，市場參與者呈多元化發展，推動企業之間形成良性競争。

來源：觀點指數不完全統計

期内，“Ease Living 城璟租住”品牌在上海推出，是“Ease Living Group城璟租住集團”旗下針對内地市場推出的住房租賃運營品牌。目前城璟租住集團已完成首個上海重資産項目投資，預計首批項目将于今年年度陸續開業。

據觀點指數了解，這是由觀博啟城（WS Ascent）與輕松寓（Ease Apartment）核心創始人團隊共同攜手發起成立的中國保障性租賃住房資産管理平台。連接雙方資源，城璟租住集團将深耕租賃住房領域，為客戶提供項目投拓、銀行融資、裝修改造、招商運營、資産管理、基金管理及後續退出等全生命周期的服務。

據觀點指數觀察，基于上海良好的營商環境和住房需求，不少住房租賃新品牌在進軍長租公寓市場時，将首發地選在了上海，如領盛投資、博楓等企業。

領盛投資及博楓主要是通過收購存量，改造為住房項目的方式布局長租公寓市場。近期，鐵獅門宣布與星獅地産集團成員輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分。據了解，收購的長租公寓部分将打造為中高端長租公寓項目。

顯然，資産收購是企業進軍長租公寓市場的渠道之一。

企業開店熱情不減，中高端租賃市場受企業重視

期内樣本企業繼續實施輕資産擴張戰略，如闵房集團與金地商置達成合作，落地上海闵行輕資産莘松路項目，後續将成立聯營品牌；協信家簽約上海闵行區力波恺誠行政公寓，已建設完工，可提供760套租賃房源。

回顧報告期内企業的新增入市項目，據觀點指數監測，共計錄得15個項目開業，新增開業項目數較上個報告期有所增長，租賃企業開店熱情不減，涉及到新增開業的樣本企業主要有泊寓、樂乎公寓、城家公寓、魔方公寓、招商伊敦、朗詩寓、安歆公寓、中海長租公寓以及樂璟生活社區等。

數據來源：觀點指數不完全統計

其中魔方公寓新增千套以上的租賃社區項目入市。據觀點指數了解，沙河·玖耀里項目總占地面積5萬平方米，建築面積約18萬平方米。項目涵蓋商業中心、辦公産業、白領公寓、國際酒店等，已吸引國際能源電力創新中心等科技創新産業入駐。

樂乎公寓新入市的城鄉14号樓項目位于時代智谷北京城鄉文化科技産業園内的14号樓，整棟樓5個單元，每單元共6層，可提供房間數120間，所在園區是由原北京郵電大學世紀學院舊址改造而成。

入市項目城市分布方面，新開項目主要聚焦于北京、深圳、上海、杭州等租房熱門城市。聚焦藍領客戶群體的安歆公寓新開門店主要布局于揚州産業園區内。據觀點指數了解，目前安歆公寓項目布局全國38個城市，管理全國人才社區約220家。

值得注意的是，期内樣本企業對于中高端租賃市場關注度有所提升。

5月31日，中海長租公寓在上海新入市的中海海堂國際服務公寓是其在上海的首個旗艦級海堂國際公寓。項目配套有30萬平方米的甲級寫字樓，22萬平方米環宇城MAX購物中心、中海劇院、山姆會員店城市旗艦店等多元業态，構建多元業态城市綜合體。

同樣，招商伊敦和樂璟生活社區也加速布局中高端租賃市場。6月9日，星寓樂璟生活社區官微發布消息表示，定位為中高端服務式公寓的CCB建融家園·具美公寓正式開業。項目位于蘇州工業園區内，共計8層，可提供房間數162間，可容納324人。

期内，招商伊敦旗下中高端服務公寓品牌壹棠服務公寓首次入駐北京，首個酒店式服務公寓北京華商壹棠即将入市。周邊匯集多個商業綜合體和高檔寫字樓項目，如遠洋未來匯購物中心、SKP商場、新世界百貨、華貿中心和央視大樓等。

自降挂牌租金吸引客源

5月，全國住宅挂牌出租72.4萬套，供給量環比上漲5.85%，普通公寓挂牌出租1.22萬套，環比下降1.61%。

數據來源：觀點指數

據觀點指數統計，從今年3月份開始，樣本企業開店積極性居高不下，入市項目數在畢業季租房熱潮前得到大幅提升，個人業主挂牌租賃房源則在近期得到增長。觀點指數認為，前期租賃市場大量租房項目集中推出也是影響租金走勢的重要因素。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（5月）北京住宅租金平均單價達119.81元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為96.88元/月/平方米。

一線城市北京、上海、廣州及深圳住宅挂牌租金均出現下滑，下降幅度分别為1.06%、8.5%、11.37%和10.16%，同時相較去年同期均有下滑。

其他城市除杭州和廈門租金上漲外，挂牌租金均出現下滑，降幅從0.68%到13.09%不等。

整體來看，觀點指數監測的10個城市平均租金為65.89元/月/平方米，環比上月下降4.86%，較去年同期下降2.08%。其中80%的城市出現挂牌租金下滑的走勢，整體租金呈下滑走勢，租金水平不及去年同期。

觀點指數認為，畢業季期間重點城市租房需求将集中釋放，為快速搶占畢業生客源，下調挂牌房源租金以及畢業季優惠政策成為企業吸引客源的有力舉措。

深圳城中村統租事宜暫緩，招商蛇口計劃發行保租房公募REITs

期内深圳白芒村統租事宜引發熱議，主要關注所在區域租金變動問題，深圳人才安居集團和深圳住建局相關負責人均對此作出回應。

深圳人才安居集團負責人表示改造後的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個别房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。同樣，深圳市住建局相關負責人表示城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造後的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個别房源因改造成本高、投入較大、建築結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。

近期最新消息表示，深圳南山西麗片區白芒村“統租改造”簽約已經暫緩，之前已經簽約的還在推進相關工作，後續是否繼續簽約暫時未知。城中村統租事宜牽扯到多方利益，相關工作能否成功開展受到多方關注。

來源：觀點指數不完全統計

企業另一重點事件是繼華潤置地後，又一房開企業計劃發行保租房REITs。據觀點指數了解，近期招商蛇口保租房REITs項目發布财務顧問、評估機構、法律顧問、現金流預測及審計機構等服務商邀標公告，采用單一來源采購方式，公示時間為5月25日至5月30日。

項目成功上市後招商蛇口将成為第二家成功發行保租房公募REITs的市場化企業，其在園區類資産公募REITs上市後又将迎來保租房資産類公募REITs。

保租房公募REITs屢獲政策利好，市場化企業及地方保租房平台正積極推動相關工作開展，保租房公募REITs數量及規模将得到進一步擴充。

上海加大金融支持力度，公積金租房提取向多孩子女傾斜

期内各地頒布的住房租賃市場相關政策文件主要涉及優化公積金租房提取、推動住房租賃市場多渠道供給以及加大金融支持力度方面的内容。

其中關于金融支持部分，上海住建委等部門引發的《上海市發展公共租賃住房的實施意見》中提到，鼓勵金融機構發放公租房中長期貸款，同時運營機構可利用多種渠道籌集公租房，積極探索房地産開發企業或社會機構定向投資建設和提供房源。

同時，上海頒布的《上海市加大力度支持民間投資發展若幹政策措施》文件中提到支持符合條件的民間投資項目在保租房、産業園區、消費基礎設施等領域加快發行REITs産品，鼓勵民間資本參與REITs産品戰略配售。支持民營企業設立資産管理公司，将不同地區資産進行整合優化後通過基礎設施REITs充分盤活。

此外，值得注意的是，期内關于租房公積金業務方面多地出台相關文件，作出明确規定。

來源：觀點指數不完全統計

近期，住建局組織召開全國住房和城鄉建設工作會，其中要求加大對租房提取的政策支持力度。基于此，據觀點指數統計，期内北京、廣東、南京、海南以及重慶等地區均推出優化租房公積金提取支持力度方面的内容。

地方發行的公積金政策相關文件内容，主要集中于優化租房公積金提取業務、相關提取條件明确、提取限額規定、推行租房按月提取等相關内容，同時公積金政策一定程度上傾向多子女家庭，對選擇租賃補貼的未成年子女數量較多的家庭，适當提高補貼標準。