重建信心 | 2023年1-7月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 報告期内前50房企新增土地建築面積3787萬平方米，同比減少29.5%，跌幅收窄0.2個百分點。新增全口徑土地儲備超過100萬平方米的房企有10家，較2022年減少1家；超過50萬平方米的房企共20家，較2022年減少13家。

一二三線城市成交住宅用地684宗，成交土地規劃建築面積4229萬平方米，環比上升13%，同比下降46.4%；成交總價2726億元，環比上升21.6%，同比下降39.4%；成交樓面均價6447元/平方米，環比上升7.6%，同比上升13.1%；平均溢價率6.44%。

城市更新方面，據不完全統計，截至7月10日，13家企業在城市更新業務上有新動态，包含項目開工、規劃調整、合作簽約、項目退出等。整體來看，城市更新作為釋放城市活力的一種方式繼續發揮着作用，越來越多的城市嘗試通過規劃、立法等手段使城市更新的推進更加高效、有序。

6月密集成交，前50房企上半年拿地3787萬平

觀點指數發布的“1-7月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積3787萬平方米，同比減少29.5%，跌幅收窄0.2個百分點。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展、萬科、華潤置地新增全口徑土地儲備分别為393.1萬、266萬以及252.8萬平方米，處于前列位置。

報告期内，新增全口徑土地儲備超過100萬平方米的房企有10家，較2022年減少1家；超過50萬平方米的房企共20家，較2022年減少13家。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為316.9億元。從其新拓項目公告來看，僅在6月便新獲取了23個地塊，除一宗為商業用地外，其余均為涉宅用地，權益地價280億元。

另外，6月中海憑借總價超百億元的深圳南山區沙河街道T207-0060宗地和在其他城市的加碼，上半年新增權益土地儲備水平躍升至房企前三，6月拿地權益金額超過300億元。

觀點指數認為，這一現象主要與各地土地出讓時間安排有關，6月下旬深圳、合肥、廈門、天津等地集中出讓涉宅地，優質地塊吸引了多家房企報價。上半年權益拿地金額最高的50家房企在6月獲取土地的權益土地金額為1606.1億元，占上半年總權益土地金額的39%。

挂牌積極，6月宅地供應建面環比+49.1%

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量4319宗，環比增加1011宗，同比減少209宗；供應土地規劃建築面積26638萬平方米，環比上升43%，同比下降10.8%；供應土地起始樓面價1837元/平方米，環比上升5.4%，同比下降10.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1159宗，環比增加219宗，同比減少73宗；供應土地規劃建築面積8489萬平方米，環比上升49.1%，同比下降10.4%；供應土地起始樓面價4945元/平方米，環比上升11.5%，同比下降5.6%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

年中是土地出讓較為活躍的時段之一，可以看到各地土地挂牌積極性較高。

分城市能級來看，報告期内四個一線城市均有地塊上架。北京預挂牌9宗地塊，截至6月末5宗轉入正式挂牌程序。另外，6月1日挂牌了房山區2宗、平谷區1宗共三宗地，總面積10.54萬平方米，總起價29.74億元；6月30日挂牌大興新城一級開發項目DX00-0101-053、055地塊；9宗地塊将在7-8月分别出讓。

上海第二批集中供地第一輪出讓浦東新區、楊浦區、闵行區、寶山區、嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區、臨港9個區共計16幅宅地，總建築面積193.6萬平方米，總起拍價389.6億元， 7月13日正式結束；第二輪将出讓浦東新區、普陀區、闵行區、嘉定區、青浦區、奉賢區6個區共計9幅宅地，總建築面積75.8萬平方米，總起拍價220.2億元，現場交易會将于8月1日開始舉行。

廣州挂牌天河岐山路地塊，建築面積約20萬平方米，起拍地價45.1億元，要求“競買人須具有大型體育綜合體建設的成功經驗”，疑為定向出讓。

深圳第二輪集中供地首先挂牌的是備受關注的深圳灣超總宅地和深圳北站總部宅地，前者挂牌起始價108.98億元，最高限價達到125.32億元，毛坯銷售均價限13.33萬元/平方米；另外，報告期内深圳挂牌深汕特别合作區小漠鎮一宗純商品房用地，不設售價限制。

報告期内，二線城市供應住宅用地309宗，供應土地規劃建築面積2717萬平方米，環比上升72.1%，同比下降24.7%；供應起始樓面價7319元/平方米，環比上升5.1%，同比上升18.6%。

武漢、甯波、南京、廈門、鄭州是報告期内的主要供地城市，其中武漢挂牌2023年首批供地清單中的21宗地，其中涉宅地17宗，總用地面積102.17公頃，總建築面積306萬平方米，總起價291.7億元；是首批清單中出讓宗數最多、規模最大的一次公告。

中山近期挂牌10宗宅地，土地面積48.8萬平米，規劃建築面積147.2萬平方米，供地規模超過2022年全年的總量，總起拍價達到127億元，翠亨新區、古鎮等熱門地區均有地塊推出。

與此同時，報告期内三線城市供應住宅用地819宗，供應土地規劃建築面積5445萬平方米，環比上升37%，同比持平；供應起始樓面價2800元/平方米，環比上升9.5%，同比下降3.2%。

6月宅地成交2726億元，環比上升21.6%

成交方面，6月一線城市成交規模較大，市場成交氛圍火熱。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2754宗；成交土地規劃建築面積16128萬平方米，環比下降12.5%，同比下降34.2%；成交總價3397億元，環比上升18.3%，同比下降36.3%；成交樓面均價2106元/平方米，環比上升35.2%，同比下降3.3%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地684宗，成交土地規劃建築面積4229萬平方米，環比上升13%，同比下降46.4%；成交總價2726億元，環比上升21.6%，同比下降39.4%；成交樓面均價6447元/平方米，環比上升7.6%，同比上升13.1%；平均溢價率6.44%。

分城市能級來看，一線城市完成28宗宅地出讓，其中北京19宗、廣州7宗、深圳2宗。

北京成交的19宗地塊中，溢價10%以上的有8宗，溢價10%以下的有3宗，其余為底價成交，平均溢價率9.1%，熱度較高，主要原因在于總地價較高的海澱區雙新村棚戶區改造地塊、亦莊新城0202街區地塊等宗地均為封頂價成交。

廣州7幅成交地塊中有3幅封頂價成交，1幅低溢價成交，3幅底價成交，平均溢價率11.4%。星河地産底價收獲南沙區東涌鎮啟新路一幅地，樓面價3966元/平方米，為南涌村回遷安置商品房用地；南涌村屬于南沙珠寶小鎮啟動區項目，意味着該舊改項目有了新進展，而早前該項目曾被列入暫緩實施的名單中。

另外，廣信資産包中由政府收儲的紫蘭苑、蕙蘭苑地塊月内成功出讓，分别由中海地産、保利發展競得。

深圳兩塊成交地塊分别為南山區深超總宅地和龍華區民塘路地塊，前者經151次報價後由中海地産以封頂價125.32億元+自持租賃住房5.85萬平方米的代價競得，據悉有6家房企報名參拍該地塊，華潤+建發、中海、保利發展三家房企（聯合體）參與了競自持環節；龍華區民塘路地塊則由深業控股底價競得。

二線城市住宅用地成交量升價減，總體平穩。期内主力土地成交城市包括杭州、武漢、天津、蘇州、無錫等。其中，杭州2023年第六批集中供地成交12宗地，6宗封頂搖号、6宗底價成交；競得人中民企占據主流，在當前各城土拍中相對特殊，宇誠集團、中天美好、建杭置業等多家企業已非首次在土地市場中現身。

三線城市住宅用地成交總量上升，價格基本持平。報告期内主要土地成交城市包括南通、台州、石家莊、紹興等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計6月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企拿地依然位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為18.4%、44.9%、33.1%和3.7%。

另外，盡管民企拿地占比僅次于國企，但由于土地市場競争激烈，部分民企或事實上是房企拿地的“馬甲”，可能是以個人名義注冊的馬甲公司，或部分拿地企業與其他房企之間有拿地協商，因此民企拿地占比可能比測算比例更低；城投企業拿地也可能存在上述情況。

土拍重回正軌，上半年杭州宅地出讓金居首

分城市看，上半年15個重點城市住宅用地成交總價5530億元，杭州、北京、上海、西安、廣州住宅用地出讓金額名列前茅，成交總價分别是953億元、858億元、519億元、444億元以及431億元。

重點城市2023年住宅用地成交金額普遍低于2022年上半年水平，盡管上半年杭州住宅用地出讓金居各城之首，與2022年同期相比亦有31.1%的下滑；天津、西安、南京、佛山等城市出讓金額較2022年漲幅較大，觀點指數認為主要是因為近年土地出讓節奏變化較大，上述城市去年上半年的供地策略相對保守，2023年有所回彈。

從溢價率來看，佛山、東莞、成都上半年出讓土地平均溢價率超過10%，主要是城市核心區成功出讓的土地拉升；與去年上半年許多地塊由本地城投托底形成對比，今年重點城市的土地成交回到了正常軌道。

從涉宅用地成交總價數據來看，上半年10宗大額成交地塊中，廣州、北京、上海、廈門各有2宗，另2宗分别來自深圳、天津。

其中，成交價格最高的是深圳南山區沙河街道白石二道與深灣二路交叉口，白石四道與深灣五路交叉口地塊（深超總宅地）；其次為廣州漢溪大道北側的兩宗相鄰地塊，均由華潤置地長隆集團聯合體競得，目前該項目展廳已開放，與宅地一同出讓的兩宗商業地塊預計将引進萬象天地。

值得注意的是，上半年10宗大額成交地塊均以較高的溢價率成交，顯示出房企對市場的充足信心。

紮實推進城市更新，政策鼓勵金融支持

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至7月10日，13家企業在城市更新業務上有新動态，包含項目開工、規劃調整、合作簽約、項目退出等。

近期，景業名邦發布公告，将轉讓持有的廣州黃埔珠江村項目公司49%股權予科學城集團旗下公司，意味着其将退出這一項目。據了解，科學城已接手了黃埔楓下村、何棠下村、長平村等舊改項目，此外，或已介入雙井村、崗貝村、南崗村南片、裕豐圍村等多個項目。另外，早前景業名邦亦退出了黃埔燕塘村舊改，該項目已由知識城集團接手。

廣州舊改重啟，黃埔區依然“沖”在前頭。2023年首次公開引入合作企業的是黃埔區的永崗社區（不含橫東、橫南、橫北）和文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目；此外，不少項目亦在開工、簽約、方案編制等事項上取得進展。

整體來看，城市更新作為釋放城市活力的一種方式繼續發揮着作用，越來越多的城市嘗試通過規劃、立法等手段使城市更新的推進更加高效、有序。住建部《關于紮實有序推進城市更新工作的通知》中提出，鼓勵有立法權的地方出台地方性法規，建立城市更新制度機制，完善土地、财政、投融資等政策體繫，因地制宜制定或修訂地方標準規範。

上述通知亦提及，健全城市更新多元投融資機制，加大财政支持力度，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，提供合理的信貸支持，創新市場化投融資模式，完善居民出資分擔機制，拓寬城市更新資金渠道。未來城市更新有望獲得更多的金融支持。