海外覓新機 | 2023年7月物流資産投資運營發展報告

觀點指數  日元融資受青睐，深圳國際拟發行倉儲公募REITs。報告期内（2023.06.19-2023.07.21），有倉儲企業進行大額的日元融資，結合不久前的日元基金來看，日元融資受到青睐主要是因為日本的電商發展較為迅速，帶動國内倉儲企業加大在該地區的布局。同時，深圳國際拟拆分杭州和貴州的倉儲資産進行上市。

國内外巨頭壓倉東南亞。國外倉儲投資巨頭期内青睐于並購東南亞倉儲資産。而國内的倉儲巨頭，也有項目在近東南亞的廣西區域，有利于提高東南亞其他國家與我國的貨物流通。

物流供應鍊數字化進程加快。報告期内，倉儲電商企業加快了其供應鍊的數字化進程。京東發布了物流AI大模型，輔助其供應鍊運作進行分析和決策。而盒馬則結合繫統上雲和自動化設備來提高供應鍊運作的效率。菜鳥的數智綠色供應鍊則使得供應鍊更加綠色和智能。

需求端增長下滑，致倉儲景氣表現不佳。據統計局公布的6月社會零售總額數據，該指標同比增速逐月下滑，消費需求增長出現乏力，不過仍處于正增長區間。這也使得6月的倉儲指數進一步下滑，但仍在荣枯線上。

日元融資受青睐，深圳國際拟發行倉儲公募REITs

報告期，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件共有5起，主要涉及倉儲巨頭的大額日元融資，以及國内倉儲企業的倉儲公募REITs申報。

報告期内，ESR拟向亞洲和歐洲的機構投資者進行最多四個批次以日元計值的固定利率票據的國際發售，票據将根據20億美元多币種債券發行計劃發行，但仍待最終确定。不久後，ESR 于7月10日發布公告稱票據已完成發行，其中包含300億日元的定息票據。

這不是今年業内的首次日元融資計劃。5月31日，普洛斯日本不動産投資信托基金 “普洛斯J-REIT”，宣布将新購入三處資産及普洛斯日本相模原ALFALINK四期項目30%的股權，總收購價為582億日元，為此普洛斯J-REIT增發了309億日元。

大額的日元融資動作，給業界透露出些許信息。報告期内，拼多多的跨境電商平台Temu在日本上線，這是Temu進軍的首個亞洲國家。據Global Data預測，日本電商未來四年将保持約5.2%的年復合增長率，到2026年将達到2378億美元。盡管日本電商發展十分迅速，但線上零售所占的比例並不多。據公開數據，2021年日本網上零售的占比只有10%，未來有很大的發展空間。因此，中國的物流和電商巨頭，将日本作為業務擴展方向之一，也不無道理。

當然，中國也有大量的發展機會，普洛斯在設立日元基金後，仍積極設立中國物流基金。此次的基金為普洛斯中國收益基金VIII，投資規模達52億元，有9處成熟資産，總建面約87萬平方米，主要客戶涉及制造、物流、電商及零售等行業。該基金除了投資灣區和長三角的成熟資産以外，還投資于長江流域的省會城市長沙和成都，閩南地區的廈門也是其投資區位之一。近年來，一線城市的倉儲資産比較稀缺，價格較高，下沉主要的二線城市或能帶來業務的進一步增長。

另外，報告期内，深圳國際拟拆分杭州和貴州的兩個倉儲資産項目進行REITs上市。截至2022年年底，貴州龍里的倉儲資産規劃面積為34.8萬平方米，已投入運營面積為14.2萬平方米；杭州的倉儲資産二期已投入運營面積為24.3萬平方米，一期為21.3萬平方米。兩處資産的面積規模，在深圳國際所有倉儲項目中處于前列。

近期來看，深圳國際加大了深圳和佛山的布局，有多個新增的倉儲項目，但單個項目的面積規模並不大。佛山的倉儲項目規模介于7-15萬平方米之間，而深圳的倉儲項目介于3-12萬平方米之間。若公募REITs成功發行，有望回收大量資金並用于新項目的投資當中。

國内外巨頭壓倉東南亞

報告期内，觀點指數收錄的倉儲業主要並購和運營事件共有9起，從4起並購事件來看，主要涉及到黑石在國外的資産收購和處置。而5起運營事件，主要涉及ESR在國内的建成項目。其中一個共同點是：國内外倉儲巨頭均在壓倉東南亞，而國内電商正在走向美國。

並購方面，報告期内，黑石以31億美元的價格将美國的倉庫和工業地産出售給安博，規模将近130萬平方米。同時，黑石正競購ESR等在印度和東京的8座物流倉庫，涉及金額2.4億美元。從上述動作來看，黑石有将戰略重心轉向東南亞的迹象。而其産業鍊相關的企業動态，也對應做了佐證。2022年，TikTok Shop布局東南亞市場，進入了新加坡、越南等國家。數據顯示，整個2022年，TikTok Shop在東南亞的GMV達到44億美元，同比增長四倍以上。

不同的是，TikTok正在與美國本地的物流公司合作，以存放貨物並為賣家包裝和運輸商品。類似的是，菜鳥也加大了美國的倉儲布局。報告期内，菜鳥達拉斯和芝加哥分撥中心正式啟用，加上洛杉矶、紐約、邁阿密的分撥中心，菜鳥在美國的分撥中心已增至5個。這就形成了資本在往東南亞走，而電商在往美國走的初始趨勢。

運營方面，ESR的南甯五象電商物流園，總建面約9.8萬平方米，包括單層和雙層倉庫。項目位于廣西南甯市，毗鄰越南、老撾和泰國等東盟國家。如此看來，ESR圍繞東南亞市場，同時在國内外布局，這将提高貨物在國内外的流通效率。

ESR的另一個已建成項目，蘇州張家港高端制造及供應鍊産業園位于于張家港保稅區，占地9.5萬平方米，提供可租賃面積約10.70萬平方米，現出租給一家大型汽車制造商和一家國際第三方物流提供商。現出租給一家汽車制造商和一家第三方物流提供商。

東久新宜平谷智慧城市物流谷項目取得北京市發展改革委立項批復，該項目總用地面積561畝，總建面為93.5萬平方米，預計總投資66.7億元。該投入使用後，将滿足于北京智能制造（機械設備）、汽車制造等高端産業的供應鍊體繫需求，承擔北京日常的生産生活保障等功能。

物流供應鍊數字化進程加速

報告期内，觀點指數收錄的倉儲業供應鍊運營主要事件有7起，主要涉及物流供應鍊數字化業務。包含京東的大模型、盒馬的自動化設備和菜鳥的數智綠色供應鍊。

報告期内，京東物流與南航物流的一體化智慧物流平台（二期）項目正式啟動，雙方在一期合作的基礎上，繼續深化物流端到端的數字化轉型。而京東大模型“言犀”及言犀AI開發計算平台的正式發布，使得京東的供應鍊數字化轉型業務如虎添翼。京東推出的物流大模型應用—京東物流超腦，可以參與分析、決策並進行3D倉儲布局，同時還能提供改善性建議。在AI通用大模型的浪潮下，各行業在積極開發垂直AI大模型，而京東開發的面向産業的AI大模型，有望适應行業的場景，解決實際問題，提高效率。

除此之外，盒馬期内位于上海浦東新區的供應鍊營運中心正式投産，該項目集農産品及生鮮自動化加工中心、半成品冷凍儲藏、中央廚房及冷鍊物流配送中心于一體，總建面約10.35萬平方米，冷庫容量約47.9萬立方米，生産加工及中央廚房約3.6萬平方米。該項目通過“繫統上雲”可控制倉儲、生産至配送發貨的全流程；集成多種自動化設備，如智能搬運機械人繫統、桁架機械手、拆垛機械臂等。同時，盒馬逐漸開放生鮮供應鍊，目前，已與上海的兩家企業達成合作，開始業務測試。盒馬将優化食堂訂貨、配送鍊路。可以看到，其主要通過上雲和自動化設備來達到供應鍊數字化的目的。

報告期内，菜鳥聲稱，将對國内外倉群，核心樞紐及分撥中心，航空、海運、卡班，配送站及快遞員，驿站及自提櫃等各方面進行持續的投入。這将服務于其自營的快遞業務菜鳥速遞。菜鳥開始做自營快遞，也從側面顯示出，電商物流競争的白熱化。可以看到，菜鳥也是從數字化供應鍊入手。其與寶潔展開合作，将為後者提供國内端到端的供應鍊履約服務，並探索在物流科技和綠色物流等方面的合作，打造數智綠色供應鍊。同時，其與高絲化妝品也已達成合作。雙方将在優選倉配、數字化供應鍊二期建設、ESG綠色物流等方面進行合作。

需求端增長下滑致倉儲景氣表現不佳

需求端方面，據國家統計局數據，6月份，社會消費品零售總額39951億元，同比增長3.1%。上半年，社會消費品零售總額227588億元，同比增長8.2%；全國網上零售額71621億元，同比增長13.1%。整體來看，社會消費品零售總額同比增長率在逐月下滑，從4月份的18.4%下滑至6月份的3.1%，消費需求增長出現乏力，不過仍處于正增長區間。今年上半年，全國網上零售額同比增長有兩位數，這也給下半年的持續增長帶來動力。

在快遞端，據國家郵政局數據，2023年6月，中國快遞發展指數為366.3，同比增長26.6%，行業規模穩步增長。從細分指標來看，6月，快遞發展規模指數為442.1，同比增長14.4%。2023年上半年，快遞業務量将超600億件，同比增速超17%，快遞業務收入有望同比增長11.5%左右。整體來看，快遞端在6月份有所衰退。6月份的中國快遞發展指數較5月的中國快遞發展指數370.9有所下滑。觀點指數認為，因需求端增速的下滑，快遞端也受到一定的影響。

倉儲端，中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數顯示，2023年6月份為50.7%，較上月下降0.6個百分點。整體來看，年初倉儲指數有較大的回升，但這幾個月來持續下滑，意味着倉儲業的增長後勁不足。不過，受益于消費需求還處于正增長階段，6月份的中國倉儲指數仍在荣枯線上。