輕資産競争 | 2023年7月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 期内，供應市場迎來較多新項目開業，數量及體量均環比上個報告期有明顯提升。城市分布上，消費力較強的一二線城市貢獻較多項目，其中不少是樣本企業的項目。

簽約合作上，期内上海是不少樣本企業重點關注的城市，包括華潤置地、合生和新世界在内的樣本企業均通過合作簽約的方式成功獲取新項目。

資本市場方面，珠海萬達商管的上市依然不容樂觀，此外關聯企業大連萬達商管還面臨穆迪等評級機構下調評級，以及需要通過處置資産獲取資金償還美元債的困境。投資者對其未來發展缺乏信心，處境依然艱難。

樣本項目方面，新店引入的品牌中零售類占比較大，尤以服飾、皮具等品牌類型店鋪最多。值得關注的是，期内不少奢侈品牌在高端項目中開業了不少限時店、快閃店，借此宣傳品牌及銷售産品。

開業項目集中一二線，樣本企業貢獻近五成

據觀點指數統計，報告期内，全國範圍内共開業33個零售商業項目，總體量約200萬平方米，環比上個報告期有數量和體量上的明顯增長。觀點指數認為，這或許與部分企業為完成上半年開業計劃有關，僅6月30日就有多個商業項目開業。

城市分布上，一線城市開業項目數量占比約3成，除上海僅有1個項目開業外，其余三個一線城市開業項目均超過1個。二線城市占比最大，接近5成，杭州、武漢及西安等城市均有較多項目貢獻，三線城市開業項目則相對較少。由此可見，目前國内零售商業項目的主要供應還是集中在一二線商業消費力較好的城市。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

項目類型上，除購物中心外，社區商業在報告期内的熱度上升，主要體現在部分重點運營商有相關項目開業。如保利商業的杭州保利時光里、印力集團的武漢歌笛湖印象里等，這類項目雖然體量較小，但大部分在3萬平方米以下，基本能滿足附近居民的消費需求，具備一定的區域影響力。

體量分布上面，期内開業項目並無明顯的傾向，不同體量的項目數量相差不大，總體還是以10萬平方米以下的中小體量為主。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

企業層面，大悅城、華潤萬象生活、龍湖集團、印力集團、珠海萬達商管等樣本企業期内均有新項目開業，占全國開業項目數量的比例接近5成。

值得關注的是，作為輕資産頭部企業，珠海萬達商管期内的開業項目並不多，僅有無錫萬達廣場和湖州長興萬達廣場開業，開業步伐有所放緩。

觀點指數認為，雖然其期内開業項目較少，但相關項目的儲備依然較為充足。據珠海萬達商管最新的第四次招股書數據顯示，截至2022年末，珠海萬達商管儲備項目181個，其中163個為獨立第三方項目。從項目儲備角度來看，其目前項目儲備能夠滿足未來幾年的開業需求。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

期内新開業項目中，大悅城的廣州黃埔大悅匯和遠洋商業的北京樂堤港項目值得關注。前者是大悅城在華南的首個輕資産項目，此外也是大悅城全新産品線大悅匯品牌的全國首秀。相比大悅城繫列，大悅匯的體量相對小一些，定位聚焦的區域也相對較小，為區域型商業定位的項目，近期開業的廣州項目的後續發展也将對該産品線的開發起到示範作用。

後者為遠洋在北京首個獨立籌備運營的項目，與此前和太古集團合作運營的頤堤港項目有明顯區别。位置選擇上，不同于頤堤港選擇朝陽商圈核心區位，樂堤港位于通州區的新興商圈，因此招商難度較大，後續運營也並不容易，是否能夠站穩腳跟還需要經受時間的檢驗。

上海成輕資産簽約集中地，珠海萬達商管危機未解

報告期内，樣本企業的輕資産業務發展依然活躍，以碧桂園文商旅和華潤萬象生活等企業最為積極。

碧桂園文商旅繼續在三四線城市獲取商業項目，據觀點指數統計，今年以來其已獲取超過10個輕資産項目，目前已發展5條商業産品線，涵蓋城市綜合體、社區商業及特色小鎮等不同類型，規模和項目類型有較大提升。

華潤萬象生活獲取的輕資産項目近期重點聚焦在上海，期内和天使集團合作的第五座萬象天地項目也位于上海，這也是其近期獲取的第三個上海項目。

來源：公開資料，觀點指數整理

合生商業與上海松江區社區商業體塞納左岸廣場也在期内完成簽約，未來該項目将由合生商業代運營管理，並将更名為“松江合生新天地”，這是合生華東首個輕資産項目，此前在上海運營有上海五角場合生匯。

從地理區位來看，該項目位于上海松江新城核心商圈，周邊大學較多，學生是主要的消費群體之一，在此前提下保證客流穩定性有一定的難度。此外該區域還分布着印象城、萬達廣場等項目，同樣将面臨一定的競争壓力，對于合生商業而言會是不小的調整。

期内，新世界集團旗下K11集團與浦發集團簽署商業項目合作協議，雙方将依托上海浦發上城TOD綜合開發項目，打造9萬㎡商業空間。據悉，浦發上城TOD綜合開發項目坐落于浦東新區“金色中環發展帶”，是該片區首個三線貫通的TOD站城一體項目。

可以發現，期内上海成為了樣本企業簽約合作的熱門選擇，相應的輕資産市場競争也漸趨白熱化。究其原因，與上海城市商業發展較早，項目水平參差不齊有關，一些經營狀況不佳的項目，寄希望于商管企業成熟的運營運作，能夠實現項目競争力和創收能力的提升。

除購物中心外，奧萊業态代表企業砂之船也有新項目的消息傳來，目前其超級奧萊項目已确定落戶武漢。截止2022年年底砂之船集團在全國18個城市簽約落地20家大型超級奧萊，目前在營項目16家，總投資超過200億元，總面積超過300萬平米。

資本市場方面，珠海萬達商管期内提交了第四次招股書。最新數據顯示，截至2022年12月31日，其管理472個商業廣場，在管建築面積達6560萬平方米。

收入上，過去的2020年、2021年及2022年三年里，珠海萬達商管的收入分别為171.96億元、234.81億元及271.2億元，同比均實現了兩位數增長，收入增加主要是在管商業廣場數目及在管建築面積增加所推動。

觀點指數認為，過去一年内，珠海萬達商管在收入、規模增長等方面表現不錯，但與此同時其業績真實性、關聯交易、對賭協議等問題仍受争議，因此並不能扭轉資本市場對其看法。此外，關聯企業大連萬達商管還面臨機構下調評級及資産處置等困境。

據觀點指數了解，截至目前，已有中誠信國際、惠譽、穆迪、標普等評級機構在陸續調整大連萬達商業管理集團股份有限公司的評級/評級展望。其中穆迪将大連萬達商業管理集團企業家族評級由“B1”下調至“Caa1”，将萬達商業地産(香港)有限公司的企業家族評級由“B3”下調至“Caa3”，維持負面展望。

此外據市場消息，萬達商管告知債權人預計将盡快完成資産處置，計劃利用所得款項幫助償還7月23日到期的4億美元債券。目前來看，珠海萬達商管依然處于危機之中。

店鋪引入聚焦零售業态，奢侈品限時店熱度提升

報告期内，觀點指數觀察下的樣本項目，在店鋪引入上主要涵蓋以奢侈品、服飾、珠寶等為代表的零售業态，以咖啡、簡餐為代表的餐飲業态，相關的娛樂休閑類型店鋪較少。

具體占比上，部分高端項目在奢侈品店鋪引入上較為積極，主要以服飾、皮包等産品銷售為主。與此同時，部分樣本項目對美妝、香水這類女性經濟占主導的業态也較為關注。

數據來源：觀點指數整理

店鋪類型上，首店類店鋪占比較大，主要以華南、西南、東北等區域首店為主，此外也不乏全國首店和城市首店。

比起運營時間較長的項目，新近開業項目在首店引入上的力度會更大。如近月開業的重慶萬象城北區就引進了70余家西南/重慶地區首店、旗艦店，而期内還引入了美國網紅漢堡品牌SHAKE SHACK重慶首店。

數據來源：觀點指數整理

值得關注的是，引入的奢侈品類型店鋪大部分為快閃店、限時店等短期店鋪。相比傳統門店，這類店鋪的優點是能以更低的成本，高效覆蓋多場景人群，進行品牌理念宣傳和營銷。

數據來源：企業官微、相關報道，觀點指數整理

據觀點指數了解，借助這種方式對品牌文化進行闡釋，可以給消費者提供更為獨特的購物體驗，是奢侈品牌乃至其他小衆品牌常用的手法。而對購物中心而言，這類店鋪的引入對于商場空間的利用，客流的吸引力提升都有一定積極作用，不失為一個雙赢的選擇。