空置率攀升 | 2023年7月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 期内中海商業加快輕資産擴張腳步，簽約太原第二個輕資産項目。凱德、瑞安辦公以及陸家嘴為代表的商辦運營商則加快辦公物業建設進程，其中凱德旗下LuOne凱德晶萃廣場辦公樓正式啟用，瑞安的鴻壽坊項目和陸家嘴集團的前灘四方城完成竣工。

除樣本企業外，重點城市迎來多個辦公物業入市。同時，随着辦公物業建設進程的推進，預計下半年辦公物業新增供應量将繼續疊加，辦公物業去化難度加大。基于新增供給量的疊加以及市場需求影響下，四大一線城市二季度甲級辦公樓空置率均出現不同程度的攀升，辦公租金有所下滑。

辦公市場繼續面臨去化壓力，辦公空間行業也不甚樂觀。期内，樣本企業辦伴以及優客工場先後傳來負面消息，辦伴在北京的多個項目陷入違約潮。

企業輕資産擴張提速，辦公項目落成現高峰

期内，中海商業繼續輕資産擴張，繼中海商務中心外達成太原第二個輕資産項目——太原中海商務廣場的合作，同時也是中海商業布局太原市場的第三個項目。

該項目是由中海商業與與陽光大地集團合作打造的商業綜合體項目，也是上海商業在太原布局的首個商辦+商業綜合體項目，總建築面積超8萬平方米。

據了解，此次太原中海商務廣場也将采取“從0到1”的全周期運營管理方式：從前期商業顧問到項目定位報告，深度參與設計咨詢、業态規劃等全流程委管服務。

據觀點指數不完全統計，今年以來，中海商業加強寫字樓輕資産拓張力度。除了近期簽約的太原綜合體項目外，年初滬深簽約上海世博CK商辦項目和星通大廈兩個輕資産項目，拓展商業面積超25萬平方米。

中海集團在年報中表示，截至2022年底，集團寫字樓業務輕資産管理項目11棟，合計管理規模76萬平方米。雖然中海商業繼續加強寫字樓輕資産擴張戰略，但目前自持資産仍然是其關鍵底牌。

來源：觀點指數不完全統計

項目建設方面，期内以陸家嘴、凱德、瑞安辦公等為代表的樣本企業實現多個辦公項目正式竣工落成，同時在建辦公項目進程加快。

其中LuOne凱德晶萃廣場辦公樓正式啟用，為凱德在管商辦規模新增貢獻約4.5萬平方米。該辦公樓共計35層，目前已進駐的企業租戶包括互聯網企業小紅書、新加坡企業發展局等。

項目位于上海市黃浦區徐家匯路和馬當路交匯處，鄰近黃浦區商業中心。辦公部分啟用後，LuOne商業部分的可出租面積将會随之擴大。同時鄰近的LuOne凱德晶萃廣場也可滿足辦公樓内員工日常需求。

瑞安辦公旗下位于普陀區長壽社區W060102單元D5-1地塊的商辦項目——鴻壽坊正式竣備，即将正式投入使用。項目總建築面積約8.8萬平方米，由兩棟甲級辦公樓（東塔和西塔）以及里弄商業構成。項目購入時間為2019年11月，總計土地成本為18.6億元，該項目由瑞安集團通過三年的開發建設，已通過竣工驗收，即将投入使用。

據觀點指數了解，截至2022年底，瑞安房地産已落成辦公物業總建築面積80.3萬平方米，對比商業零售規模，辦公物業規模較低。發展中的辦公物業總建築面積達161.6萬平方米（其中太平洋新天地商業中心中辦公物業計劃于2023年至2024年間分階段落成；上海鴻壽坊項目2020年下半年展開建築工程，2023年竣工），其中上海辦公物業建築面積達34.7萬平方米。

而近期陸家嘴集團旗下前灘四方城項目實現全面竣工，上海前灘國際商務區将迎來集辦公、商業、酒店于一體的商辦綜合體項目。項目總建築面積41萬平方米，其中包括辦公面積18.9萬平方米。

可以發現，以上提及的三個實現竣工的辦公項目均位于上海，3個項目完成投入使用将為上海辦公樓貢獻約28.2萬平方米的新增辦公面積，推動上海辦公總存量面積進一步增長。

除以上提及的辦公項目外，上半年瑞安和陸家嘴集團在辦公項目建設上的進程加快，如太平洋新天地T1大廈主體結構封頂、濰坊497-02地塊項目辦公樓實現主體結構封頂、科學之門西塔實現320米外立面幕牆封頂等。

下半年新增供應将繼續增加，辦公挂牌租金下降

據觀點指數不完全統計，除樣本企業辦公項目建設持續推進外，辦公市場供應端，今年上半年廣州歡聚大廈、廣州國際航運大廈項目、上海普陀綠色科技示範樓、上海友邦金融中心等寫字樓項目正式落成，辦公市場供給進一步增加。

數據來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數整理

新增供應端，二季度北京、上海、廣州、上海分别迎來24.4萬、5萬平方米、44.3平方米以及44.4萬平方米的新增供應面積，推動一線城市甲級寫字樓總存量面積進一步增長。

第一太平洋數據顯示，今年下半年北京甲級寫字樓市場将迎來大規模入市，預計将新增51萬平方米辦公面積先後交付入市；上海下半年業主計劃有87萬平方米的供應；深圳三季度将迎來六個新項目入市，為市場帶來39.9萬平方米的甲級寫字樓供應。

觀點指數了解到，成都字節跳動辦公樓全面封頂、深圳清水河片區首座地標性總部大廈封頂、富潤天府新區總部大樓項目主體封頂等辦公項目建設進程繼續推進，辦公市場新增供應将進一步累加，辦公市場去化端面臨巨大的挑戰與壓力。

數據來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數整理

随着新增供應的疊加，辦公市場空置率進一步攀升以及租金出現下滑，重點城市辦公市場去化壓力增大。

數據顯示，二季度一線城市北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率進一步攀升，環比漲幅分别為1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲級寫字樓空置率數值已連續多季度處于一線城市的最高位水平。

二季度北京、上海辦公租賃活動方面，淨吸納量數據再次錄得負值，其中北京繼去年四季度淨吸納量錄得負值後，已連續三個季度淨吸納量出現負值。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

辦公市場供給方面，6月全國辦公物業出租挂牌量達6.32萬套，相較上月供給量7.27萬套下滑13.07%，辦公物業供給量較上月收窄。

關于租金走勢方面，期内一線城市辦公挂牌租金均出現下滑走勢，北京、上海、深圳及廣州辦公租金環比降幅分别為1.15%、3.86%、2.66%及3.55%。

具體來看，一線城市均出現超半數行政區辦公挂牌租金下滑，但絕大多數行政區辦公租金水平波動不大。

其中北京60%的行政區出現辦公挂牌租金下滑，重點區域東城區、朝陽區以及豐台區挂牌租金分别環比下降4.15%、1.95%以及2.39%，降幅控制在5%以内，西城區以及海澱區辦公租金有所上漲，漲幅在5%以内，北京重點商務區辦公租金波動不大。

上海黃浦區和虹口區租金表現呈兩級分化，黃浦區辦公租金環比上漲10.43%，虹口區環比下滑11.48%，其他行政區辦公租金則變動不大，變動幅度維持在10%以内。廣州66.67%的行政區出現租金環比下滑，除城市郊外區域南沙區租金上漲14.12%外，其他區域租金變動不大。

深圳7個行政區辦公挂牌租金均出現環比下降，變動區間從-5.26%到-0.93%不等。

法拍辦公資産無人接盤，上海商辦資産交易熱度繼續走高

觀點指數注意到，法拍已成為商辦資産交易的重要方式，如期内阿里法拍官網披露，福晟大廈整座及全部土地使用權将于2023年8月21日被拍賣，起拍價約4.48億元；上半年北京市豐台區南四環西路188号二區1号樓辦公房地産二拍以2.35億元起拍並成交，買受人北京如橡物業管理有限公司為新成立的項目公司，實際出資人為信達北分和信達資本。

觀點指數觀察到，商辦資産流拍迹象明顯。如期内起拍價為5.72億元的深圳寶安尚德大廈拍賣流拍。此外，據觀點指數不完全統計，今年上半年法拍中出現流拍的商辦資産包括北京朝陽區東方梅地亞中心、朝陽區洛娃大廈AB座不動産、C座不動産及其不可移動附屬設施設備、深圳世茂深港國際中心項目，流拍資産分布于北京以及深圳等重點城市。

基于此，觀點指數認為，當前商辦資産交易市場端可供選擇的優質資産不少，但今年以來已有多個優質商辦資産流拍，不少投資者對商辦資産交易持觀望态度。

值得注意的是，期内吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者拟出售位于上海市虹口區的吉匯大廈。

吉匯大廈是吉寶置業中國、首峰資金管理與另一名聯合投資者于2017年6月以35.73億元從SOHO中國手中收購得來的。有市場消息表示，此次處置資産與市場諸多投資行為類似，資産處置是其常規商業計劃的一部分。

據了解，除吉匯大廈外，吉寶置業出售的資産還包括新灣财智中心、張江微電子港3号以及嘉定區的吉寶綠地缤紛城。

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，2023年初截至報告期末内地共計有20宗商辦資産大宗交易，成交總金額為163.55億元，平均每單商辦資産大宗交易金額為8.61億元（不含復星國際中心項目）。

期内商辦資産大宗交易方面熱度與上個報告期相比有所升溫，據觀點指數統計，期内内地商辦資産大宗交易案例錄得3宗，總金額為32.16億元。

來源：觀點指數不完全統計

其中最大交易金額由浙商銀行創造，合計資産購置費用約23.34億元。浙商銀行發布的公告表示基于浙商銀行股份有限公司深圳分行業務發展、人員隊伍的逐步擴大，以及長遠發展考慮，經多次現場勘察、比選、研究，拟購置深圳中洲濱海商業中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營業辦公用房使用。

期内樂華娛樂以代價4.8億元購置的辦公物業同樣用作商業及辦公用途，自用型買家購買力不減。

數據來源：觀點指數

值得注意的是，年初截至報告期末觀點指數統計到上海商辦資産交易總金額為54.68億元，貢獻占比達33.43億元，位居城市成交金額首位。成交數量方面，上海商辦資産交易發生7宗，貢獻占比達35%，繼續領跑商辦資産交易市場。

辦公空間：負面情緒蔓延

近期，辦公空間服務商傳來負面消息。

市場消息稱，在北京運營多個辦公空間項目的運營商拖欠物業租金，出現提前解約，租戶被清退的情況。此外，有消息表示辦伴母公司堂堂加集團由于市場下行、經營困難，北方事業部項目全部關閉。

觀點指數查閱天眼查發現，上海辦伴科技發展有限公司被起訴的開庭公告已累計43條。其中今年以來因房屋租賃合同糾紛已累計23條。因房屋租賃合同糾紛起訴辦伴的主體包括業主和租戶，其中業主包括上海浦發置業有限公司。據觀點指數了解，辦伴在浦發大廈13、21、23F打造的産品DPLUS陸家嘴浦發大廈商務空間早在去年4月就已推出。

行業另一負面消息是關于優客工場被列為失信被執行人。7月18日，因違反财産報告制度，優客工場創業投資有限公司及其持股的合作共創辦公服務有限公司被北京市第三中級人民法院列為失信被執行人，未履行金額為544萬余元及違約金。

資料顯示，兩家公司及法定代表人毛大慶、龔強偉因涉國内涉外仲裁裁決案件已被限制高消費。

聯合辦公曾在政策和資本推動下實現快速發展，但卻因高負債、盈利難等特性並未受到投資者的長期青睐。即使行業鼻祖WeWork也難逃虧損。

不過期内還是有企業保持擴張腳步。7月，IWG集團與萬達酒店及度假村簽署戰略合作協議，宣布兩家企業邁入長期合作的新階段。據了解，雙方預計将于3年内完成50個混合辦公空間項目。