增發浪潮 | 2023年7月房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 房企信用債發行仍顯頹勢，利息成本有望進一步降低。報告期内，觀點指數統計的房地産企業信用債償還規模約469.08億元，環比增長55.25%，為3月份過後的償還高峰，造成淨融資額進一步下滑，房企信用債發行景氣仍顯頹勢。但主動償還部分利息的成本較高，所以償還後利息成本有望進一步降低。

銀行融資以國企為主，股票再融資集中通過注冊。截至報告期，觀點指數統計的房地産企業一季度銀行授信額度總額為3.42萬億元，前10名的總授信額度為2.09萬億，占比61.11%，其中有8名都是國有企業。股票再融資方面，報告期内共有4家房地産企業（wind房地産企業分類）的股票增發計劃集中獲證監會注冊，涉及金額約221.1億元。

信息披露監管趨嚴，多家房企被立案。多家房企期内被實施監管措施，有3家房企被立案。這些房企主要涉及存貨跌價準備操縱、财報預告披露不準确、部分債務未披露和資産減值不充分等問題。

房地産行業的融資情況仍不樂觀。宏觀層面，1-6月份，房地産開發企業到位資金6.87萬億元，同比下降9.8%，降幅較1-5月份有所擴大。其中，國内貸款為8691億元，同比下降11.1%；利用外資28億元，同比下降49.1%；自籌資金為2.05萬億元，同比下降23.4%；定金及預收款2.42萬億元，同比下降0.9%；個人按揭貸款1.24萬億元，同比增長2.7%。

總體來看，房地産開發企業到位資金中，自籌資金是下滑幅度較大的主要來源，意味着房企的直接融資和内部融資的規模仍未回到去年水平。上半年，全國房地産開發投資5.85萬億元，同比下降7.9%，持續下滑的房地産開發投資水平，也直接導致了上述自籌資金水平和國内貸款水平的下滑。

房企信用債發行仍顯頹勢，利息成本有望進一步降低

報告期内，觀點指數統計的房地産企業信用債發行規模約194.1億元，環比上升4.71%。今年以來，房地産企業發行規模呈現先升後降再升的趨勢。從發行利率來看，也遵循這一規律：發行規模與發行利率在1-3月份基本同步上升，4-5月份同步下滑。6-7月份，DR007的水平持續下滑，資金端成本的下滑，逆轉了5-6月份發行規模和發行利率的同步走勢。但7月份的發行規模和發行利率同步上升，預計7月份房企發債成本将進一步上升。

從發債主體來看，報告期内無一民營企業發債。今年以來民營主體發債占比只有4.7%，絕大多數發債主體均為國有企業。同時，民營企業發債伴随着信用增信公司的增信。如此看來，民營房企的發債仍需得到政策的大力支持才能持續發展。近期，中共中央、國務院發布《關于促進民營經濟發展壯大的意見》，其中就提到要完善融資支持政策制度，預計未來将會推出具體的融資支持政策。

數據來源：wind，觀點指數整理

報告期内，觀點指數統計的房地産企業信用債償還規模約469.08億元，環比增長55.25%，為3月份過後的償還高峰，這也與上文7月份信用債環比上升有一定聯繫。7月份信用債淨融資額約-274.98億元，報告期的房地産企業信用債融資景氣仍未回升。從平均利率來看，7月份償還的信用債利率仍處于高點，為4.81%，與當月信用債平均發行利率的差額為1.57%，與全年平均發行利率相比也較低，所以該月份的大額償還将降低房地産企業的存量利息水平。

數據來源：wind，觀點指數整理

從7月份的償還結構來看，到期償還的規模最大，其次是回售規模。可以看到，回售的部分，平均利率較高，為5.45%，高于全年平均發行利率，同時贖回部分的利率也是如此。其中，提前兌付的部分平均利率最高。所以報告期内，房地産企業的主動償還行為，能有效降低利息成本規模。

銀行融資以國企為主，股票再融資集中通過注冊

銀行融資方面，截至報告期，觀點指數統計的房地産企業一季度銀行授信額度總額為3.42萬億元，已使用的授信額度總額為1.52萬億元，使用率為44.44%。具體來看，銀行授信額度規模前10名的總授信額度為2.09萬億，占比61.11%，銀行授信的集中度比較高。另外，其中有8名都是國有企業，占據了大半壁江山。

股票再融資方面，報告期内共有6家房地産企業（wind房地産企業分類）股票再融資審核進度有了新動态。其中，福星科技、保利發展、中交地産和大名城的股票增發計劃均獲證監會注冊，涉及金額約221.1億元。自監管層放開房地産行業股票再融資以來，許多房地産企業積極申報股票再融資，並在期内較為集中地獲得了證監會注冊。雖然權益資金的獲取，能夠降低企業的負債率，但資金使用有明确的限制，主要是用于保交樓，也即用于存量房地産項目，不可用于新增房地産項目。

中資美元債方面，報告期内，觀點指數統計的房地産企業中資美元債到期金額約21.54億美元，主要涉及佳源國際、佳兆業、寶龍地産、方圓和花樣年。

據悉，月初花樣年發布公告表示，其及其财務和法律顧問正在與境外債券持有人小組及其顧問積極合作，以最終确定境外債務重組建議的文檔。花樣年已向香港特别行政區高等法院申請确定推進相關安排計劃的日期。

近期，綠地控股集團發布公告稱，由于發行人未能按期支付息票率6.75%、2024年到期的5億美元票據與2023年6月25日到期應付的5%未償面額（2250萬美元），将于2023年7月26日上午9時起在港交所暫停交易，直至另行通知為止。不過，發行人已于2023年7月25日支付了2250萬美元的款項，所以發行人将在可行情況下盡快恢復票據交易。

信息披露監管趨嚴，多家房企被立案

報告期内，多家房企被實施了監管措施，有3家房企被立案。這些房企主要涉及存貨跌價準備操縱、财報預告披露不準确、部分債務未披露和資産減值不充分等問題。

在格力地産被證監會立案之前，上交所針對格力地産存貨跌價準備的問題發出監管工作函。2022年，格力地産計提資産減值準備 17.68 億元，主要為存貨跌價準備，而 2020 年、2021 年公司計提資産減值準備分别為 0 億元、1.13 億元。上交所要求格力地産分析以前年度資産減值準備計提的充分性和準确性，以及集中在2022年末大額計提的原因及合理性，是否存在前期應計提減值未計提、2022 年集中計提大額減值進行利潤調節的情形。

被立案後不久，格力地産發布其2022年度前期差錯更正的專項說明，對2018-2022年度的财務數據進行了調整。其中關于存貨科目，2018年調減4.41億元，2019年調減4.44億元，2020年調減6.07億元，2021年調減6.26億元，而2022年調增6.26億元。這相當于承認其存在前期應計提減值未計提、2022 年集中計提大額減值的情形。

首開股份此前收到的監管文件提及，根據年報，2022 年度，首開股份實現歸母淨利潤-4.61 億元，扣非後歸母淨利潤-22.69 億元。而據前期披露的業績預告，首開股份預計2022 年歸母淨利潤-10 億元到-15 億元，扣非後歸母淨利潤-30 億元到-35 億元，實際業績與業績預告差異較大。

宋都基業此前收到的監管文件提及，其披露的《關于2022年度業績預虧的公告》，預計歸屬于上市公司股東的淨利潤為-15億元至-10億元。之後，宋都基業披露《關于2022年度業績預告更正公告》，将上述金額更正為-35.8億元至-30.8億元。宋都基業業績預告相關信息披露不準确、更正不及時。

華僑城此前收到的監管文件中提及，其存在以前年度未充分評估部分存貨、在建工程、固定資産等資産存在的減值迹象，導致資産減值準備計提不及時、不充分；部分項目不同報告期未保持會計估計的一致性；部分項目存在存貨跌價準備測算依據不充分的情形。

而嘉凱城披露的《2022年度業績預告》，其預計2022年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為虧損9.7億元。2023年2月22日，嘉凱城披露《關于對深圳證券交易所關注函的回復公告》，根據業績預告，預計年末歸屬于上市公司股東的所有者權益約為0.393億元。2023年4月20日，嘉凱城披露《2022年度業績預告修正公告》，修正後預計2022年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為虧損11.2億元，預計2022年年末淨資産為-1.1億元。公司業績預告修正後，淨資産由正轉負，相關信息披露不準确。