物流投資運營 | 資本及時雨

觀點指數 步入2023年，房地産市場出現積極轉變，一季度财報來看，部分房企歸母淨利潤等指標實現同比增長，合同負債淨值上升，意味着銷售有所好轉。同時，信貸收緊的動作已遠去，企業得到短暫"恢復"。

地産行業經歷了前所未有的挑戰，目前收入擔憂、融資缺乏等預期因素依舊存在，傳統的地産開發業務如何在不過度依賴高息負債的情況下穩健推進？地産深入變革中，相關行業如何抓住資本機遇提升發展？未來調整還會持續，新的發展模式、新的行業格局将會是怎樣的？住宅業務之外，産業物流、商業、康養、物業服務、數字科技等更多賽道将會帶來什麼樣的發展機遇？如何把握？

觀點指數研究院結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地産及新經濟地産各業态各環節的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2023博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2023中國房地産行業發展白皮書》，與各方企業共謀劃，同成長。

以下為2023上半年物流資産投資運營報告及研究成果，更多請查閱《2023中國房地産行業發展白皮書》。

2023年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有15起，披露總金額為317.7億元。倉儲行業于疫情期間使用的杠杆較高，其副作用漸漸于今年上半年顯現。前期的大量借款，部分于今年集中到期，這給企業的流動性帶來一定壓力。所以上半年的明顯趨勢是，倉儲企業由債權融資轉向權益融資。

並購方面，觀點指數收錄的倉儲業主要並購事件有9起，涉及國内保險資本並購，國際資本並購，國内倉儲企業國際並購等。目前國際上面臨着通貨膨脹、持續高息、地緣政治沖突等多種挑戰，這吸引了國際資本來中國投資物流資産。國内的保險資本為了規避住宅地産帶來的風險沖擊、以及復蘇前的經濟增長緩慢，也積極收購經濟核心地帶的倉儲資産。

2023年上半年，倉儲業與其他産業的融合趨勢較為積極，觀點指數收錄的動态主要涉及9個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的。倉儲業與各業态的融合，将促進融合業态的流通效率，降低流通成本，同時吸引同類型或産業鍊上下遊的企業，以形成産業集群。

除此之外，上半年線下和線上的消費需求持續旺盛。雖然中國倉儲指數在年初有較大的回升，但這幾個月來持續下滑，意味着倉儲業的增長後勁不足。不過，受益于強勁的消費需求，6月份中國倉儲指數仍在荣枯線上。同時，也有相關政策出台，給予倉儲企業較大的稅收優惠，助力其降本增效。

行業加杠杆後遺症顯現，尋求權益資金降負債成主流

2023年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有15起，披露總金額為317.7億元；其中債券發行7起，披露金額為40.49億元；基金設立6起，披露金額為277.21億元；IPO事件2起。

倉儲行業于疫情期間加杠杆過猛，其副作用于今年上半年漸漸顯現。前期的大量借款，部分于今年集中到期，這給其流動性帶來一定壓力。所以今年上半年的趨勢是，倉儲企業由債權融資轉向權益融資。這也迫使部分倉儲企業通過設立公募REITs、進行IPO或設立不動産私募基金等方式來降低杠杆水平。也可以看到，設立不動産私募和公募REITs是比較主流的做法，這也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之間的通道。

而對于今年發債比較頻繁的重慶國際物流樞紐園區來說，情況也是如此。今年上半年，其已成功發行了8只信用債，余額合計40.265億元。頻繁發債主要是其短期有息負債規模較大，達131.1億元，同比上升了24.74%。現金及現金等價物余額水平較低，現金短債比亦是。2022年還同比下滑了5.95%，這意味着其财務風險在上升。由于2023年屬復蘇階段，因此其于2022年大幅下滑的經營性現金流淨額有望在今年得以回升，加緊公司債的發行可将未來的經營性現金流前置，用于償還現有的即将到期的短期有息負債。

與其他企業不同的是，國營倉儲巨頭寶灣物流的抗風險性比較高。其現金短債比在2022年大幅度下滑，主要是現金水平在2022年下滑至45.27%。2023年一季度現金水平有所上升，其現金短債比表現也有所好轉，但仍小于1，手頭現金無法覆蓋短期有息負債，且不及2021年水平。在利息支出方面，經營性現金流淨額對财務費用的覆蓋倍數于2022年有所上升，這得益于當期的财務費用同比有所下滑，以及經營性現金流淨額大幅度上升。

2023年一季度，該覆蓋倍數迅速下滑，主要是因為經營性現金流淨額出現同比下滑，伴随着财務費用的同比上升，意味着公司經營現金流對利息支出的保障有所削弱。所以，寶灣物流在短期有息負債的本息償還保障方面，還有優化空間。

京東産發則依靠母公司的資源協同發展，其從京東集團和京東物流上獲取大量的借款和租戶訂單。不過，其加大權益資金融資、降低杠杆率的需求也更為迫切。其現金短債比近幾年來均小于1，該現金流特征，導致京東産發需要大量的外部融資來支持經營。随着京東産發的經營規模擴大，其籌資性現金流淨額的規模也在逐年攀升。若其自由現金流持續為負，那麼京東産發将持續大規模地依賴外部融資。

其籌資性現金流當中，絕大部分是債權融資。目前，京東産發的資産負債率達60%，再考慮持續為負的自由現金流，進行IPO上市籌集權益資金不失為一個好的選擇。此外，内地公募REITs平台也有望擴大其退出規模。

國内外資本青睐中國倉儲資産

2023年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要並購事件有9起，涉及國内保險資本並購，國際資本並購，國内倉儲企業國際並購等。

目前國際上面臨着通貨膨脹、持續高息、地緣政治沖突等多種挑戰，國際資本投資風險較大。而中國境内是一個低息和穩定的環境，觀點指數認為，這是吸引國際資本投資中國物流資産的重要原因之一。國内保險資本的動作也具有一定的相似性，為了規避住宅地産帶來的風險沖擊,復蘇前經濟增長緩慢的影響，保險資本進入新經濟地産行業，這里主要表現為保險資金積極收購經濟核心地帶的倉儲資産。

具體來看，寶灣物流和大家人壽合資成立的企業廣東家灣基礎設施投資合夥企業（有限合夥），已完成對南京濱江、嘉興乍浦及昆明空港三個倉儲物流項目的股權收購，三個資産的可租賃面積超過17萬平方米。據悉，在該合夥企業中，大家人壽的權益占比接近70%，寶灣物流的權益占比接近30%。同時，該合夥企業将聘請寶灣物流或者其指定子公司作為三個倉儲物流項目的資産管理人。這表明，大家人壽為該收購案的最大金主，同時寶灣物流作為資産管理人，實現了保險資本與産業資本的整合。

類似的是，嘉興平安國嶽股權投資合夥企業（有限合夥）将收購上海琉諾平企業管理咨詢有限公司90%的股權。前者由平安全資控股，後者是華平投資孫東平旗下的公司，主要在中國從事通用倉的開發和租賃。交易後，嘉興平安國嶽和新宜将分别持有90%和10%的股權，雙方将對目標公司實施共同控制。這也是國内保險資金将持續對倉儲資産進行投資的信号。

國際資本並購方面，建信信托聯合萬緯物流和信建赢石並購了萬緯上海浦東臨港園區和萬緯甯波北侖新碶園區兩處物流資産。據悉，標的資産來源為前期發行的類REITs産品，未來優先通過公募REITs實現退出。觀點指數認為，2022年至今，倉儲類ABS發行量較少，市場對房地産類ABS持審慎态度，所以倉儲類REITs産品續發可能有阻礙，如今原始投資人通過信托資金達到退出目的，也不失為一個合适的渠道。

同時，信托機構很難成為公募REITs中ABS的項目管理人，所以需要從不同角度切入公募REITs，以找到合适的定位。以建信信托為例，其前期遭遇了住宅領域的暴雷沖擊，如今将資金投入到倉儲資産中，可以有效地化解行業風險。而信建赢石是建信信托與美國信安集團合資成立的物流投資管理平台，這也進一步印證了中國優質物流資産成為全球資本的優良避風港。

中國優質物流資産也吸引了新加坡資本。吉寶資本與寶灣物流合作，收購位于武漢、占地7萬平方米的A級高標準倉庫。這有利于寶灣物流與國際資本相互整合資源。在該並購動作後，雙方将繼續在長三角、京津冀等物流樞紐區域尋找高標物流資産的投資機會。

吉寶資本（中國）總裁吳來順說：“寶灣物流在中國物流資産領域的開發及運營方面有着豐富的經驗。吉寶中國物流不動産基金将不斷抓住市場機遇，在這個具有韌性的闆塊快速布局，讓基金為投資者帶來具有吸引力的風險調整後收益。”

倉儲與産業一體化融合發展

2023年上半年，倉儲業與其他産業的融合趨勢較為積極，觀點指數收錄的動态主要涉及9個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的，在疫情期間也發揮了價值作用，為保供提供了物質基礎。而新能源汽車、光伏等近幾年逐漸興起，主要是受碳中和政策的驅動影響。

可以看到，倉儲業與各業态的融合，一方面将促進倉儲業的發展。另一方面，也是最重要的方面，倉儲業将促進融合業态的流通效率，降低流通成本，同時吸引同類型或産業鍊上下遊的企業，以形成産業集群。

具體來看，在醫藥行業，健之佳拟投建的唐人醫藥物流中心将滿足唐人醫藥在唐山、秦皇島及京津冀周邊地區1.2萬家門店及全渠道物流配送的需求。醫藥行業對流通倉儲要求的條件極高，自建倉儲除了能夠滿足自身基本的流通倉儲需求外，因選址和内部條件均為量身定制，還能夠大大提升流通倉儲效率。不過，這也需要大量的資本投入，對中小醫藥企業來說並不現實。

雖然不現實，但是可以選擇合适的方式做重資産退出，以降低大量成本。九州通正式成立醫藥物流REITs項目公司九州首瑞，為其旗下的物流倉儲資産做好REITs上市的準備。九州通也是商業醫藥+倉儲配送領域的龍頭之一，由于醫藥産品的特殊性，産品種類多，保存條件有較高要求，九州通的物流倉儲能力很好地保障了其醫藥産品的流通。鑒于REITs驅動下的生物醫藥産業園Pre-REITs火爆，醫藥企業自建倉儲或許能通過該渠道進行一定程度的融資。

在食品行業，深國際投建的鄭州智慧港項目，重點圍繞制造業和物流服務業兩化融合，延伸鄭州食品加工産業鍊，建設以生産、配送為一體的中央廚房。據悉，河南省人民政府辦公廳印發的《河南省加快預制菜産業發展行動方案（2022—2025年）》中提及，要提升預制菜物流配送能力。大力發展保鮮密封技術和冷鍊物流産業，完善冷鍊加工配送中心和中央廚房等設施。所以，食品行業與倉儲業的融合，特别是處于風口的預制菜行業與倉儲業的融合，預計将帶動鄭州大區域的倉儲業發展。

農業方面，中國（北流）鄉村振興智能供應鍊基地将建設國家現代農業産業園，圍繞農産品提供加工、存儲、配套等業務。目前，國家對農村的農業政策優惠力度較大，在共同富裕的大背景下，加快農村要素商品資源流動，帶動農村人口富裕起來是重要的任務。另外，促進農村商品流通至城鎮也有利于保障城鎮人口的農産品供應。總的來說，農業與倉儲業的融合，也将大大促進後者的發展，特别是冷鍊行業。

新能源汽車産業方面，長久物流新設立新能源事業部，以汽車物流為出發點，探索為新能源汽車上下遊産業鍊客戶提供物流、倉儲、交付及逆向物流等綜合性服務。此前，東久新宜準備在鐘樓投資5億美元，建設集新能源汽車核心零部件生産基地、物流配送中心、貨貿結算中心于一體的産業基地。随着我國在新能源汽車領域發展的不斷深入，對倉儲業的促進作用也将越來越大。

在商業零售和倉儲一體化方面，利群股份的業務涉及商業零售連鎖、藥品物流和藥店連鎖和電子商務等。與傳統的零售商有所區别，利群股份的業務以批發+零售為主，這種自營模式避免了傳統零售層級過多的問題，大大提高了其利潤空間。于此，近年來其投産了青島里岔物流中心、淮安物流中心、青島電商物流中心，新建物流總倉儲面積達60萬平方米。利群股份打造了其倉儲配送能力，保證了産品供應的穩定性。

增長後勁不足，稅收補貼對應跟進

數據端，據國家統計局數據，1-6月，社會消費品零售總額22.75萬億元，同比增長8.2%；全國網上零售額7.16萬億元，同比增長13.1%。表明線下和線上的消費需求持續旺盛。1-5月，郵政行業寄遞業務量累計完成602.8億件，同比增長14.3%。其中,快遞業務量累計完成480.9億件，同比增長17.4%。得益于線上消費需求的旺盛，快遞業務也在持續增長。

據中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數，2023年6月份為50.7%，較上月下降0.6個百分點。整體來看，年初倉儲指數有較大的回升，但這幾個月來持續下滑，意味着倉儲業的增長後勁不足。不過，受益于強勁的消費需求，6月份的中國倉儲指數仍在荣枯線上。

從數據上來看，投資端仍在持續增長。據國家統計局數據，1-6月交通運輸、倉儲和郵政業固定資産累計投資額仍同比增長11%。投資端數據領先于倉儲指數，這也與國家鼓勵的适度超前發展基礎設施相符合。

政策端，财政部、稅務總局發布公告，從2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業自持的或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級适用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。其中，大宗商品主要是指農産品和農業生産資料，礦産品和工業原材料。預計這項減稅措施，能夠大大降低倉儲企業的土地使用成本，促進大宗商品的倉儲流通。